入資養老地產 機遇與風險的較量

當前，我國老齡化問題日趨嚴峻已成為不爭的事實。在這樣的背景下，我國養老事業和養老產業迎來了發展的春天，各項資本在該市場上也躍躍欲試。繼房企入資養老地產后，險企也紛紛進軍養老地產，并且多個項目都已進入實操階段。

　　專家指出，當前我國養老產業還處于產業鏈的形成初期，現階段入資養老地產或能成為行業的元老，但也面臨機遇與風險的較量。當前養老地產發展模式多樣，對于企業而言，找準養老需求與產業模式的契合點是發展的關鍵。同時，未來養老地產是堅持“姓福”還是“姓商”還需要探討。此外，過熱的勢頭是否會使養老地產成為下一個泡沫？

　　機遇與風險的較量

　　相關報道稱，今年全國60歲以上的老年人已經突破2億，但養老床位數量僅占老年人口的3%。顯然，養老產業無疑是一塊巨大的蛋糕，引得不少房企熱捧。

　　從2011年起，萬科、聯想控股、保利地產等20余家房企紛紛試水養老地產，各地相繼簽約、開建的各類養老主題地產項目也炙手可熱。去年，各險企也加入了拿地的行列，其雖沒有房企間的短兵相接，但也各顯神通。

　　去年底，新華保險與廣州市政府簽訂戰略合作協議。根據協議，雙方將在養老、健康產業以及醫療衛生等領域合作。而此之前，新華保險注冊了新華家園尚谷（北京）置業公司和北京新華家園檀州置業公司兩家公司來支持養老產業的發展。

　　同時，泰康人壽、中國人壽、新華人壽等也不甘示弱。自2009年以來，保險資金被允許涉足不動產投資后，泰康人壽國內首倡和實施的養老社區項目獲得中國保監會批準，成為國內第一家獲得試點資格的保險公司；去年，泰康人壽旗下第一個養老社區在北京昌平奠基開工；而中國人壽在全國共有6個養老養生基地……

　　與“跑馬圈地”形成強烈反差的，卻是破土容易、實施難。據業內人士透露，目前雖然很多險企拿到了地，但進展卻不是很順利，大多數養老地產還停留在奠基、破土動工的階段。

　　經濟學家陶永誼表示，養老產業未來前景廣闊是顯而易見的，養老地產的投資雖讓不少房企或是險企看到了機遇，但經營風險也不容忽視，這與當前養老產業只租不售的經營模式有關，目前國內養老社區多是慘淡經營，入住率較低。

　　他講道，與普通商品房相比，養老地產配套設施較多，囊括了醫療、護理、娛樂、物業等，其投資規模大、回報期長、資金流動性差，若缺乏長期資本支持，就很難獲得規模效應，并維持長期運營。由于回報周期相對較長，投資養老地產無疑有很大風險。當前養老地產政策尚未破冰，投資還需理性。

　　尋找需求與供應的契合點

　　養老地產發展模式一直被嘗試和探索，這也是房企或險企定位的關鍵。陶永誼認為，養老地產形式多樣化，不可能沿用一個模式。由于收入水平的不同，其需求也不一樣。對于險資，首先要找到路徑，既要有利于老年人，又要保證盈利，開發商可在此之間找到契合點。

　　不管是從我國傳統的倫理道德，還是從目前整體現狀來看，未來還是以居家養老為主，社區養老為輔。作為有切身需求的人之一，陶永誼認為日本鑲嵌式的養老模式似乎更適合我國國情，這也與業內諸多專家的觀點相吻合。該模式就是把老少戶住宅（二代居）、老人專用住宅、養老公寓等鑲嵌在普通住宅中。

　　陶永誼認為這樣的模式也解決了單純福利性養老機構成本回收周期長、配套設施投入等所導致的資金問題。但該模式不完全定義為養老地產，也不完全是商品房銷售，具體的界定還需要相關政策的支持。

　　北京太陽城集團董事局主席朱鳳泊對養老產業有著13年的實踐經驗。他把老人分成兩類：一類是新中國成立之前出生的，就是現在的老人；一類是新中國成立之后出生的，指已經開始步入老齡化的人群。

　　他分析，新中國成立之前老人更喜歡帶產權的房子，既能養老又能給子女留下遺產。考慮到這批人的養老特征，太陽城集團在開發持有式養老地產的同時，還開發了一部分帶產權的小戶型療養康復型老齡公寓。

　　但不少專家認為，未來對于“421家庭”，更適合的是養老綜合體。
“姓福”與“姓商”的困惑

　　養老地產是一個產業，自然離不開用地的問題。在當下中國房地產市場上這場風頭正勁的養老地產開發和營銷戰中，打著養老地產旗號的項目如雨后春筍般遍布市場，但真正滿足老年人生活需求的住宅屈指可數，這與多數人心目中養老地產是福利慈善事業的概念相悖。

　　但中國房地產業協會老年住區委員會特別顧問開彥不這么認為，他認為這是養老地產市場化的一種方式。在3月30日召開的清華同衡養老產業與養老地產高端論壇上，他講道，如何提升和改善養老理念是擺在我們面前一個非常重要的任務，這同時也創造了很多商機。

　　養老地產到底該“姓福”還是“姓商”？土地的供應決定著養老地產的屬性。中國人民大學土地管理系主任、教授博士生導師葉劍平認為，就像商品房有普通商品房、保障性住房和廉租房等不同類別一樣，養老地產的供應也應分為幾大類：第一類是完全市場型的，跟商品房一樣，讓有錢的老年人過上幸福的生活；第二類是半市場型的，相當于限價房；第三類是福利型的，主要針對沒有一定承受能力的老人，靠社會來救濟，這需要政府來承擔。

　　他還提到，完全市場型也并不應像商品房那樣，是協議出讓還是招拍掛，要看承擔多大的社會責任，相關政策還需要一個制定的過程。

　　會是下一個泡沫？

　　自2011年國家限購政策出臺以來，養老地產驟熱，養老產業的發展從一開始就擔負著地產商戰略轉型的重任。但隨著房企與險企的涌入，養老地產會不會成為下一個泡沫？不少業內人士對此表示擔憂。

　　陶永誼說，養老地產會有土地的需求，當然也會與商品房形成競爭，形成對土地的增量需求，影響土地的價格。當前政策沒有破冰，具體的拿地方式不確定，如果純福利性質的養老機構，政府肯定會有政策上的傾斜，其與商品房對土地的需求不同的是老年人不存在上班的問題，對位置的要求不像商品房這么高。純粹的養老機構可以找環境好、稍微偏僻點的地方，但前提是醫院等相關配套完善，且要有一定的規模，當然這需要政府有大的規劃。但如果是市場化性質的養老地產，也可能會出現招拍掛的現象。但在某些方面，養老地產需求與商品房需求可以達到共贏。同時，他還講道，養老地產商業模式的開發，可通過評估置換的方式將老人持有的商品房置換成養老住宅，減小爭地的壓力。

　　他還指出，政策壓力下房企轉型并不意味著一哄而上，或者是利用政策打擦邊球，這沒有真正考慮養老問題，反而是短勢，不利于長期發展。

　　此外，民政部管理干部學院民政部培訓中心教授博士成海軍也表示，今年7月1日，我國將發布實施《養老機構設立許可辦法》，同時還將制定《養老服務機構管理辦法》《關于優先發展養老服務的意見》等，后者擬以國務院的名義發布，涉及一系列優惠政策，其中包括土地、稅收、財政補貼等。

來自：中國建筑新聞網