本報(bào)記者 劉晨 徐妍
北京報(bào)道
  “要不惜一切，控制房?jī)r(jià)。”北京市住建委相關(guān)人士說。
  北京限價(jià)政策高壓之下，開發(fā)商的拆分房?jī)r(jià)曲線漲價(jià)的破解方式愈演愈烈。近日，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，拆分房?jī)r(jià)的方式已由原來的個(gè)案逐步變?yōu)楸本鞘型ㄓ玫淖兿酀q價(jià)手段，裝修費(fèi)用也從3000元/平方米躍漲至5000元/平方米，甚至8000元/平方米。
  在這一語境下，政府調(diào)控房?jī)r(jià)的壓力驟增，限價(jià)令升級(jí)亦箭在弦上。
  記者從北京市住建委方面了解到，北京市政府遏制高房?jī)r(jià)的態(tài)度和決心空前，近期不排除出臺(tái)其他控價(jià)政策的可能。
  據(jù)悉，為了達(dá)到今年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，北京市住建委已立下軍令狀，在二季度要讓房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)有所改觀。2013年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，北京市已經(jīng)分解至各個(gè)區(qū)縣，目前房?jī)r(jià)控制目標(biāo)已直接與相關(guān)負(fù)責(zé)人掛鉤。
  未來，北京或?qū)⒃谏唐贩块_發(fā)的土地出讓、開發(fā)商報(bào)價(jià)、預(yù)售審批等各個(gè)環(huán)節(jié)在都采取一定的價(jià)格管控。”知情人士透露。
  雙合同”破解限價(jià)令
  一套80多平方米的兩居室，在北京市住建委網(wǎng)站備案時(shí)，單價(jià)是27959元/平方米，但在購(gòu)房人額外支付40多萬元裝修款后，單價(jià)一躍超過32000元/平方米。實(shí)際購(gòu)房款比備案價(jià)格暴漲近5000元/平方米。這是真實(shí)發(fā)生在北京住宅市場(chǎng)的營(yíng)銷案例。
  4月底，本報(bào)報(bào)道北京房山某項(xiàng)目拆分房?jī)r(jià)變相漲價(jià)后，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，如今，拆分房?jī)r(jià)這一銷售手段已成為開發(fā)商破解限價(jià)令的通用招數(shù)。
  上述樓盤位于北京地鐵5號(hào)線舊宮站附近，為知名開發(fā)商所開發(fā)，并為其裝修合同冠以“幸福家居解決方案”的名義。購(gòu)房人在簽約時(shí)，要簽署一份“解決方案”，實(shí)則是一份裝修合同。根據(jù)不同戶型裝修費(fèi)用亦不同，其中一居室20萬元、兩居室42萬元、三居室53萬元。
  5月16日，樓盤銷售人員告訴記者，購(gòu)房人額外支付的費(fèi)用并不是裝修費(fèi)用，而是項(xiàng)目的“解決方案”，解決方案則包括地板、墻面、整體櫥柜、灶具、煙機(jī)等基本配置，且“方案費(fèi)用”必須在繳納首付費(fèi)用時(shí)全部繳付。
  類似案例頻頻出現(xiàn)。位于大興區(qū)南五環(huán)的一個(gè)知名高端樓盤更是將精裝標(biāo)準(zhǔn)定在了8000元/平方米。
  新國(guó)五條”北京版細(xì)則落地伊始，就被外界冠以全國(guó)最嚴(yán)地方細(xì)則，也是全國(guó)唯一提出“全市新建商品住房?jī)r(jià)格與2012年價(jià)格相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理”的城市。
  目前，主要針對(duì)中等收入家庭，滿足自住、改善型需求的商品房提出的“納入限價(jià)房序列管理”全新概念，提出至今仍然沒有具體的細(xì)化政策出臺(tái)。不過，北京市住建委方面自新政實(shí)施起就明確要求，原則上新開盤項(xiàng)目的定價(jià)不超過區(qū)域均價(jià)、已開盤項(xiàng)目定價(jià)不超過前期銷售平均價(jià)格、當(dāng)月銷售價(jià)格不超過上月銷售平均價(jià)格，已經(jīng)成為獲得預(yù)售許可的重要條件。
  在一定程度上，北京限價(jià)令的出臺(tái)打亂了不少開發(fā)商的銷售節(jié)奏，很多原本計(jì)劃在四月份入市的樓盤推遲了入市時(shí)間，但也有一部分開發(fā)商迅速找到了應(yīng)對(duì)之策。
  據(jù)記者調(diào)查，4月份北京新入市的項(xiàng)目除了低開、平開以外，也有一些樓盤按位置從優(yōu)到劣的順序推出，以價(jià)格由高到低的順序進(jìn)行申報(bào)，在形式上滿足限價(jià)令的相關(guān)要求。而更多的精裝樓盤采取的是“雙合同”拆分房?jī)r(jià)款裝修費(fèi)用的變相漲價(jià)。
  這些樓盤采用簽訂兩份合同的成交方式，把精裝修拆分為毛坯房?jī)r(jià)和裝修價(jià)格兩個(gè)合同，以相對(duì)較低的報(bào)價(jià)通過住建委的審批后，再將精裝修費(fèi)用納入到補(bǔ)充協(xié)議中要求買房人額外支付，以此規(guī)避預(yù)售價(jià)格管控尋求漲價(jià)途徑。
  通過這一路徑，開發(fā)商不僅可以輕松繞開限價(jià)政策，還能賺取更多利潤(rùn)。
不惜一切控房?jī)r(jià)
  拆分房?jī)r(jià)實(shí)際上也是房企的無奈之舉，一方面，公司有明確的財(cái)務(wù)考核要求，另一方面，是政府對(duì)銷售價(jià)格的限制。雙方博弈之下，找到既能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益又能規(guī)避調(diào)控政策的措施，成為房企眼前的關(guān)鍵。”北京一位民營(yíng)房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示。
  對(duì)于房企來說，北京的限價(jià)政策無疑是一道坎，房企基于市場(chǎng)需求支撐等原因，或多或少都在尋求漲價(jià)。
  從上述舊宮項(xiàng)目的價(jià)格變化可見北京房?jī)r(jià)浮動(dòng)軌跡。去年7月份，該項(xiàng)目一期150多套精裝房源開盤，彼時(shí)均價(jià)25800元/平方米。當(dāng)年10月，再次推出的100多套房源，均價(jià)已上浮至28000元/平方米。此次開盤，該項(xiàng)目在住建委網(wǎng)站上備案均價(jià)為26319元/平方米，比去年10月的價(jià)格還便宜。但加上20萬元~50多萬元的“幸福家居解決方案”成本后，購(gòu)房人實(shí)際購(gòu)房成本要多支付5000元/平方米左右。
  北京房?jī)r(jià)頻頻上漲，這給政府很大的壓力。近期關(guān)于樓盤拆分房?jī)r(jià)變相漲價(jià)的報(bào)道常見于報(bào)端，以致于行政限價(jià)手段飽受質(zhì)疑，政府調(diào)控房?jī)r(jià)的壓力倍增。
  針對(duì)這一現(xiàn)象，北京市住建委內(nèi)部人士向本報(bào)記者表示，已經(jīng)得知近期部分開發(fā)商“雙合同”拆分房?jī)r(jià)變相漲價(jià)的情況，建委方面高度重視這一現(xiàn)象，目前已經(jīng)組織人力進(jìn)行調(diào)研，并擬出臺(tái)相應(yīng)的政策進(jìn)行規(guī)范管理。
  不過，該住建委人士也指出，認(rèn)定這種“雙合同”拆分房?jī)r(jià)變相漲價(jià)的行為確實(shí)存在一定困難，對(duì)于雙方自愿簽訂裝修合同的市場(chǎng)行為應(yīng)該如何進(jìn)行行政干預(yù)也存在一定技術(shù)障礙。
  當(dāng)前最重要的工作就是控制房?jī)r(jià)，要不惜一切控制房?jī)r(jià)，包括規(guī)范管理變相漲價(jià)的行為也是為了控制房?jī)r(jià)。近期也不排除出臺(tái)其他控制房?jī)r(jià)的相關(guān)政策。”該人士表示。
  表面上看，限價(jià)滿月，北京房?jī)r(jià)亦取得了“好看”的數(shù)字。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在4、5月份簽約率較高的50個(gè)北京項(xiàng)目中，5月簽約價(jià)格與4月持平的，占比高達(dá)9成。但實(shí)際上，雖然獲批的預(yù)售價(jià)格與之前一期基本保持一致，但是對(duì)外報(bào)價(jià)卻多高于之前的價(jià)格。
  只是，業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，分拆房?jī)r(jià)問題被規(guī)范之后，不排除市面上出現(xiàn)更多的規(guī)避限價(jià)政策的做法，比如：以設(shè)計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)等名目增加費(fèi)用，在地下室、停車位上做文章等。“上有政策下有對(duì)策，政府出臺(tái)規(guī)范文件的速度可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上開發(fā)商巧立名目變相漲價(jià)的速度。”一位房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)研究人士對(duì)記者直言。
  對(duì)此，北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志建議，調(diào)控房?jī)r(jià)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)不是靠一刀切的方式進(jìn)行統(tǒng)計(jì)學(xué)的調(diào)整，需要有關(guān)部門客觀評(píng)價(jià)調(diào)控效果，以及找準(zhǔn)需要調(diào)整的內(nèi)容，更要對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量加以關(guān)注。

來自：百度樂居