4月底5月初，北京先后又有3個(gè)自住型商品房項(xiàng)目開(kāi)始網(wǎng)上申購(gòu)。至此，北京已有9個(gè)自住房項(xiàng)目入市，供應(yīng)住房約1.5萬(wàn)套。作為北京去年下半年推出的房地產(chǎn)調(diào)控新舉措，盡管自住型商品房尚未進(jìn)入搖號(hào)購(gòu)買(mǎi)階段，但兩年7萬(wàn)套的總規(guī)模、相比周邊低30%的價(jià)格，已經(jīng)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。
  這一政策目標(biāo)指向很明顯，就是大量有實(shí)際住房需求，但不符住房保障條件，購(gòu)買(mǎi)純商品住房又存在困難的“夾心層”家庭。
  價(jià)低30%吸引力巨大
  6個(gè)項(xiàng)目房源萬(wàn)余套，近30萬(wàn)戶(hù)申請(qǐng)
  在朝陽(yáng)區(qū)工作的小陳，同時(shí)對(duì)位于該區(qū)的3個(gè)自住房項(xiàng)目進(jìn)行了申購(gòu)。他告訴記者，自住房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)十分明顯。“申請(qǐng)保障房，不夠資格；購(gòu)買(mǎi)普通商品房，價(jià)格這些年漲得太高。這3個(gè)項(xiàng)目，哪一個(gè)能申購(gòu)搖號(hào)成功，對(duì)我來(lái)說(shuō)都是大喜訊！”
  小陳申購(gòu)的這三個(gè)項(xiàng)目定價(jià)都是每平方米2.2萬(wàn)元。記者走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，恒大御景灣周邊樓盤(pán)價(jià)格為2.8萬(wàn)元至3.1萬(wàn)元，金隅·匯景苑周邊樓盤(pán)價(jià)格為2.7萬(wàn)元至2.8萬(wàn)元，位于五環(huán)內(nèi)的金隅·匯星苑周邊樓盤(pán)價(jià)格至少為3萬(wàn)元。
  價(jià)格優(yōu)勢(shì)下，4月22日前接受網(wǎng)上購(gòu)房申請(qǐng)的恒大御景灣等6個(gè)自住房項(xiàng)目，可售房源只有約1.24萬(wàn)套，但每一個(gè)項(xiàng)目的申請(qǐng)戶(hù)數(shù)都達(dá)數(shù)萬(wàn)戶(hù)，乃至10余萬(wàn)戶(hù)。目前，這些項(xiàng)目已分別進(jìn)入“現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)申購(gòu)材料”“聯(lián)網(wǎng)審核購(gòu)房資格”的環(huán)節(jié)。據(jù)北京市住建委統(tǒng)計(jì)，剔除重復(fù)申請(qǐng)，這6個(gè)項(xiàng)目吸引了約28.9萬(wàn)戶(hù)提交購(gòu)房申請(qǐng)。
  據(jù)了解，最初推出的3個(gè)自住房項(xiàng)目，盡管區(qū)位不盡相同，但定價(jià)相同。隨著項(xiàng)目增多，區(qū)位不同，定價(jià)也逐漸拉開(kāi)差距。例如位于大興區(qū)采育鎮(zhèn)內(nèi)的滿(mǎn)庭春項(xiàng)目，均價(jià)為每平方米9500元。而今年2月出讓的來(lái)廣營(yíng)地塊，除部分限價(jià)房外，將全部建成自住房，房屋銷(xiāo)售限價(jià)為每平方米2.8萬(wàn)元，這是目前已成交地塊中最貴的自住房項(xiàng)目。
  自住房的定價(jià)會(huì)“隨行就市”，但是跟周邊同檔次的普通商品房相比，價(jià)格會(huì)保持低30%左右的幅度。這一價(jià)差來(lái)自政府讓渡的前期土地出讓收益。因此，自住房分配能否確保公平，公眾最為關(guān)注。北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)自住房銷(xiāo)售管理，要求房源、申請(qǐng)、搖號(hào)、選房、違規(guī)處罰等各環(huán)節(jié)全部向社會(huì)公示，保證信息全透明，并對(duì)搖號(hào)和選房?jī)蓚€(gè)核心環(huán)節(jié)進(jìn)行公證，保證銷(xiāo)售全監(jiān)管。
  據(jù)介紹，北京市住建委借鑒小客車(chē)指標(biāo)搖號(hào)、保障性住房搖號(hào)成熟經(jīng)驗(yàn)，已完成自住房搖號(hào)軟件的設(shè)計(jì)研發(fā)，并會(huì)同市司法局等部門(mén)，研究制定現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)流程及全程公證方案。屆時(shí)，社會(huì)各界及購(gòu)房家庭均可申請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督搖號(hào)過(guò)程。
  對(duì)剛需群體影響較大
  一季度北京純商品住宅成交同比降54.5%
  接受采訪(fǎng)的政府和市場(chǎng)人士都認(rèn)為，自住房已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生影響。累計(jì)28.9萬(wàn)戶(hù)申購(gòu)者，這其中的很大一部分本來(lái)是普通商品房的剛需群體。
  據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年一季度北京市純商品住宅成交約11621套，同比下降54.5%。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，原因之一就是自住房項(xiàng)目接連入市，其價(jià)格明顯低于周邊同質(zhì)項(xiàng)目，吸引了大量購(gòu)房群體的關(guān)注，市場(chǎng)觀(guān)望傾向明顯。“以朝陽(yáng)東壩和高井兩個(gè)區(qū)域?yàn)槔罅刻岢鲞^(guò)自住房申請(qǐng)的購(gòu)房群體都在等待申購(gòu)結(jié)果，入市的可能性暫時(shí)很低。這造成區(qū)域性的市場(chǎng)低迷。”
  據(jù)北京市住建委介紹，除住房保障、租賃等途徑外，當(dāng)前北京市每年新建商品住房成交量在8萬(wàn)至10萬(wàn)套左右，其中90平方米以下的約占45%。2014年，按照“自住型商品住房占住房市場(chǎng)50%以上”的原則，北京提出要推出5萬(wàn)套自住型商品住房土地供應(yīng)。
  這些項(xiàng)目今年起陸續(xù)開(kāi)始申購(gòu)、搖號(hào)。張旭認(rèn)為，這會(huì)吸引更多購(gòu)房群體，原本商品住宅市場(chǎng)的需求觀(guān)望情緒加深。“很多自住房的申請(qǐng)者不局限于一個(gè)項(xiàng)目，因而可能影響的范圍更大，需求觀(guān)望的時(shí)間持續(xù)更長(zhǎng)。”開(kāi)發(fā)商積極參與
  對(duì)區(qū)位、配套好的地塊趨之若鶩
  市場(chǎng)和公眾的一個(gè)疑問(wèn)是，作為一項(xiàng)明顯改善民生的措施，自住房是“權(quán)宜之計(jì)”還是長(zhǎng)期選擇？北京市住建委明確表示，自住型商品住房是北京市支持中端購(gòu)房需求、完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的重要?jiǎng)?chuàng)新舉措，也是努力改善居民住房條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容，不是一個(gè)短期政策。
  今年年初的北京市人代會(huì)上，《政府工作報(bào)告》明確提出，2014年北京市要重點(diǎn)“推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住型商品住房建設(shè)”。據(jù)記者了解，報(bào)告中兩處“自住型商品房”前面的“共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的”限定語(yǔ)，是在代表討論審議后修改加入的，說(shuō)明北京市這一政策在探索中逐步明確。
  北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委主任楊斌說(shuō)，自住房供應(yīng)體系已經(jīng)納入本市住房供應(yīng)體系的頂層設(shè)計(jì)里，會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)，不會(huì)僅存在一兩年。
  據(jù)北京市國(guó)土局消息，今年北京市計(jì)劃供地總量為5150公頃，其中商品住宅1000公頃，將加大自住型商品住宅用地供應(yīng)，確保完成5萬(wàn)套建設(shè)任務(wù)的用地供應(yīng)。
  然而，如果沒(méi)有“廚師”，“面粉”不會(huì)自動(dòng)變成“面包”。對(duì)于自住房建設(shè)，開(kāi)發(fā)商態(tài)度如何？從前4個(gè)月的土地出讓情況看，由于北京土地的緊缺性，房地產(chǎn)企業(yè)并未“冷落”含有自住型商品房的地塊。今年1月份成交的11宗住宅用地中，含有自住型商品房的地塊占了10宗。截至4月下旬，北京出讓居住類(lèi)地塊中，含自住型商品住宅的有43宗，面積在500萬(wàn)平方米左右。
  由于價(jià)格受限，自住房建設(shè)利潤(rùn)空間有限，但一些區(qū)位、配套條件好的地塊仍有房地產(chǎn)企業(yè)趨之若鶩。例如朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)地塊，除配建29400平方米限價(jià)商品房外，均建設(shè)自住房，仍吸引了4家房地產(chǎn)企業(yè)參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)44輪競(jìng)價(jià)后以20.5億元、溢價(jià)率37.4%成交。
  【新聞詞典】
  北京市自住型商品住房，是指房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等出讓方式取得土地使用權(quán)，按照限定銷(xiāo)售對(duì)象、限定銷(xiāo)售價(jià)格的原則，滿(mǎn)足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。其套型建筑面積以90平方米以下為主，銷(xiāo)售均價(jià)原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房?jī)r(jià)格低30%左右的水平確定。
  自住型商品住房購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)證后，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。取得房屋所有權(quán)證5年以后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段商品住房?jī)r(jià)格和該自住型商品住房購(gòu)買(mǎi)時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%交納土地收益等價(jià)款。購(gòu)房人將自住型商品住房轉(zhuǎn)讓后，不得再次購(gòu)買(mǎi)自住型商品住房。

來(lái)自：中國(guó)建筑新聞網(wǎng)