“國五條”細則落地滿月，上海樓市仍延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢，多個樓盤加推房源，成交踴躍。

　　昨日是“五一”小長假最后一天。在浦東新區(qū)的新城碧翠售樓處，銷售人員對早報記者介紹，此次加推約100套兩房、三房公寓和花園洋房，其中公寓均價3.3萬元/平方米，開盤推出3萬元抵扣20萬元優(yōu)惠，洋房均價4.4萬元/平方米，開盤推出5萬元抵扣30萬元優(yōu)惠，“長假期間約售出一半左右。”

　　與改善型樓盤表現(xiàn)“中熱”不同，“五一”期間入市的剛需樓盤繼續(xù)表現(xiàn)出旺銷勢頭。昨日下午，浦東明天華城售樓處人員稱，在小長假期間推出的100多套優(yōu)惠房源已全部賣完，“主要為兩房、三房，優(yōu)惠后的均價在1.7萬—1.8萬元/平方米。”

　　嘉定萊英北郡售樓處人員則稱，假期推出180套兩房、三房房源，均價1.3萬元/平方米，“只剩下幾十套了，現(xiàn)在剛需樓盤都賣得非常快。”

　　另外，浦東的中高端別墅樓盤尚東鼎假期加推10多套疊加、聯(lián)排別墅，“均價5萬元左右，全款9.6折，貸款9.8折，假期三天共售出3套，總價在850萬—1500萬元。”該樓盤相關負責人說。

　　據(jù)該負責人介紹，在4月中上旬，樓盤的來訪量、成交量較3月明顯下降，但從4月中下旬開始，樓盤來訪量又開始回升上來，呈現(xiàn)出前低后高的趨勢，但總體來看，整個4月的樓盤來訪量、成交量較3月略有下降，“五一假期三天的來訪量較此前的普通周末明顯增加，成交也較理想。”

　　“市場熱度仍高”

　　盡管市場還維持熱度，但受“國五條”細則出臺后“末班車”效應影響，上海4月新建商品住宅成交量環(huán)比還是出現(xiàn)顯著下降。

　　據(jù)金豐易居&佑威數(shù)據(jù)顯示：2013年4月，上海市商品住宅成交面積為90.29萬平方米，環(huán)比上月下跌41.30%，但比去年同期仍上漲48.08%；成交均價為23914元/平方米，環(huán)比上月上漲4.45%，比去年同期上漲5.80%。4月全市商品住宅新增供應量為83.95萬平方米。

　　上述成交情況與近期各地頗為類似。一個月前，北京上海等城市相繼出臺了“國五條”實施細則，此后各地樓市交易量大幅下降。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)[微博]市場研究部統(tǒng)計，截至4月27日，北京市新建商品住宅(包含保障房)成交量為7188套，環(huán)比3月下降62.9%，與去年同期基本持平；在廣州，4月前半月新建商品房網(wǎng)簽不足3000套，比3月下降超過20%。

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌在接受中廣網(wǎng)采訪時稱，現(xiàn)在各地細則對征收個人所得稅問題還沒有明確的說法，只有個別城市按照個人所得稅20%差額來征收，絕大部分城市還是沿用過去的按照總額1%-2%征收個人所得稅，這樣對樓市影響不會太大，對整個二手房交易的影響也會逐步減退。

　　佑威機構執(zhí)行董事黃志堅表示，上海4月商品住宅成交量環(huán)比下跌四成，表明恐慌潮已過。不過同比依然漲幅近五成，表明市場的熱度比去年明顯為高，總體上市場環(huán)境從對購房者有利轉向對開發(fā)商有利，特別是剛需產(chǎn)品。

　　4月成交中，剛需項目不出意外仍是主角。成交排名前10的項目中，7個為單價2萬元以下的剛需樓盤。

　　房價仍存上漲沖動

　　據(jù)黃志堅分析，從月度商品住宅的成交量和新增供應量上看，連續(xù)7個月的成交量均大于新增供應量，表明商品住宅市場在去庫存的過程中，庫存量從高位回落，去化所需要的月數(shù)也不斷回落，調控下的供求關系從原來的全產(chǎn)品供大于求，轉向部分產(chǎn)品供不應求，特別是作為成交主力產(chǎn)品的剛需產(chǎn)品，已經(jīng)呈現(xiàn)嚴重的供不應求，不加大相應產(chǎn)品的供應，以目前的去化能力，房價上漲在所難免。

　　某外資房企總經(jīng)理也認為，4月樓市還是呈現(xiàn)出供需兩旺、有供應就會有成交的局面，需求仍然以剛需為主，而均價環(huán)比、同比均出現(xiàn)上漲，說明剛需樓盤的價格上升趨勢已經(jīng)得到確定。

　　“4月樓市對新政反應不明顯，仍然處于偏熱狀態(tài)，一些樓盤價格上漲還是很明顯的。”中房信分析師薛建雄稱。

　　但價格上漲并非沒有市場壓力。

　　薛建雄介紹，“五一”假期期間推盤的剛需、改善型樓盤價格較此前都有不同程度上漲，價格漲得多的成交量就少一些，要跑量的樓盤成交量就高一些，“像新城碧翠以其目前的價格，售出一半也已經(jīng)算很不錯的了，現(xiàn)在市場有分化，一些新近入市的樓盤銷售壓力大，策略是跑量，而一些賣到中后期的樓盤則開始追求利潤，價格調高，銷售速度也慢下來。”

　　“5月供應量或下滑”

　　盡管4月上海樓市成交量環(huán)比出現(xiàn)較大幅度下滑，但90萬平方米的成交量仍算較高水平。

　　薛建雄說，成交環(huán)比下滑與供應量不足有關，“現(xiàn)在樓市的供應量仍然不夠充足，預計5月的成交量也不一定會有太大的上升空間。”不過“五一”房展會會對5月全月成交產(chǎn)生一定貢獻，房展會各樓盤積累的客源可在接下來的5月陸續(xù)成交。

　　昨日是上海“五一”房展會第三天，據(jù)主辦方消息，當天的人流量約2.5萬人次，較首日的4萬人次、次日的3.5萬人次有所減少。據(jù)上海搜房網(wǎng)統(tǒng)計，此次房展有近130個本地樓盤參展，本地全新盤13個，以剛需樓盤為主，逾九成項目表示將于年內推盤。

　　上述某外資房企總經(jīng)理稱，“5月房價將繼續(xù)維持向上態(tài)勢，但供應量在經(jīng)歷3月份的放量和透支后，5月是否能維持4月的水平，我有點擔心。如果5月樓市新增供應量出現(xiàn)下降，今年9月份之前樓市供應不足的狀況就可能確立，而價格上漲的沖動也會變得更大。”

　　而某港資房企副董事介紹，他們旗下的項目“五一”期間的來訪量、成交量和4月差不多，比去年同期要好，一個均價1.7萬元/平方米的剛需項目三天成交了30多套，另一個市區(qū)中高端項目成交了兩套總價1500萬元的大戶型公寓。

　　“我們沒有在五一期間推出特別優(yōu)惠，但也沒有漲價，實際價格和此前3、4月份都是持平的。”該副董事說，雖然4月成交良好，但他們在5月不會申請新的預售證，最后一批新房源預計將在6月初獲取預售證上市，5月將以在售房源銷售為主。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，5月份上海預計將有63個新盤項目入市，較上月增加10個。值得一提的是，上述63個預計入市的新盤項目中，有30個項目截至4月28日價格為待定。

　　某品牌房企營銷負責人也表示，由于3、4月份成交量、供應量都較大，5月成交量或將繼續(xù)下滑，“從春節(jié)后到現(xiàn)在，大家的推盤力度都比較猛，很多開發(fā)商手上能拿出來的都拿出來了，所以預計5月供應量，尤其是主力樓盤的有效供應會出現(xiàn)階段性下滑，但價格不會往下走，現(xiàn)在開發(fā)商沒有降價的動力，反而隨著業(yè)績的向好，優(yōu)惠幅度會相繼收窄。”

　　顧云昌認為，今年樓市還會繼續(xù)保持溫和回暖，樓價會溫和上升，這是大的概率。

來自：新浪財經(jīng)