日前，合富置業(yè)發(fā)布《2013年8月合富標準二手住宅價格指數（廣州）分析報告》，2013年8月合富標準二手住宅價格指數（廣州）為1780點，環(huán)比2013年7月上漲1.7%，同比2012年8月上漲18.7%，較基期2008年1月上漲78%。8月份廣州二手樓價高位企穩(wěn)，小幅走高。業(yè)內分析，部分實力不足的首次置業(yè)買家被迫退出二手樓市，“夾心層”增多。
　　房貸收緊提高購房門檻
　　業(yè)內認為，近月來，廣州中心區(qū)一手新貨大致處于“空檔期”，貨量少、戶型偏大、價格高的局面未有實質性改善，二手樓市始終能保持交投活躍，這也是重要因素之一。
　　不過，二手交投也并未進一步放量，主要受制于兩方面的因素：一是業(yè)主叫價始終高企，盤源明顯不足，尤其是中心區(qū)剛需盤源較缺。據悉，8月份業(yè)主心態(tài)強硬、叫價偏高、惜售、反價現象屢見不鮮，盤源不足的情況仍然持續(xù)。二是房貸收緊的影響逐漸顯現，部分交易的節(jié)奏放緩。部分房貸的放款速度放緩，部分物業(yè)的評估價與實際交易價格差距拉大，也有部分業(yè)主要求買家增加首付或直接一次性付款。這在一定程度上提高了買家的購房門檻，部分物業(yè)的交易因此受阻。
　　合富置業(yè)分析認為，目前，二手買家有所分化，實力買家承接高價放盤物業(yè)；部分買家“向外走”，樓市“夾心層”增多。部分實力較強勁的剛需舊客，價格接受度有所提高，承接前期高價放盤的單位。由調查的情況看，按買家不同經濟承接力，普遍接受的價格升幅集中在5%-10%不等。業(yè)主提價幅度超過10%，交易難度明顯加大，若超過20%，則大多淪為“無效盤”，鮮有人問津。
　　也有部分買家或因實際承接力不足或心理上無法接受，而“向外走”，或轉投其他低價的片區(qū)或降低面積、素質要求，部分買家有所觀望，個別被迫退出二手樓市。據悉，這部分買家以實力有所不足的首置買家相對較多。
　　總的來說，由于二手物業(yè)價格高企，7、8月份入市的買家不少具有較強的經濟實力。受此影響，7、8月份中心六區(qū)二手物業(yè)的成交均價高達2.3萬元/㎡，套均總價均接近200萬，其中天河區(qū)成交單價接近2.9萬元/㎡，套均總價接近300萬。“賣一買一”的換房改善需求也呈逐月增多的態(tài)勢，據合富標準指數數據顯示，8月份二手改善型需求的占比為28.4%，較上月的26.9%有所增加。
　　從目前情況看，天河、越秀、海珠、原荔灣等中心市區(qū)的樓市“夾心階層”有逐漸增多態(tài)勢。這部分買家具有不錯的經濟實力，但距離目標物業(yè)的價格仍有一定距離，又不甘心降低物業(yè)的面積、素質或地段要求。樓市“夾心層”的增加，主要與樓價不斷走高有關，也與部分買家未能及時出手有一定關系，但也從側面反映了廣州樓市的剛性自用購房需求仍然龐大。
　　中心區(qū)樓價升幅達20%以上
　　8月，中心市區(qū)二手樓價升幅較大，達20%以上；次中心地段及近郊升幅稍低，集中15%；遠郊片區(qū)樓價升幅較小。
　　與7月份比較，大部分區(qū)域以及板塊的價格均呈高位企穩(wěn)，小幅走高的態(tài)勢，環(huán)比升幅基本集中在1%-2%。不過，也有部分板塊的樓價升幅較大，如原東山板塊、海珠中心板塊、工業(yè)大道板塊、天河公園板塊以及原芳村板塊，環(huán)比升幅高達2.5%-5%。
　　與2012年8月同期比較，天河、海珠、荔灣、越秀等“老四區(qū)”的升幅基本在20%左右；番禺、白云、黃埔、蘿崗等副中心區(qū)域的價格升幅集中在15%；花都區(qū)的升幅較小，約為10%。由板塊看，天河、海珠、荔灣、越秀等中心市區(qū)各板塊的價格同比升幅基本在20%左右，其中原東山區(qū)板塊、天河區(qū)的天河公園、東圃、天河北、海珠區(qū)的工業(yè)大道以及荔灣區(qū)的原芳村板塊，價格升幅較大，高達25%-30%。相對來說，近郊及外圍板塊的價格升幅較小，集中在15%左右，如番禺、白云、黃埔、蘿崗四區(qū)的各板塊；升幅較小的板塊主要集中在花都區(qū)以及番禺的大石板塊、市橋板塊，升幅僅為10%左右。
　　總的來說，地段對物業(yè)價值的影響較為明顯。如天河、海珠、原荔灣、越秀等市區(qū)的價格高企，同比升幅也較大，大多在兩成以上；番禺、白云、黃埔、蘿崗等副中心及外圍地段的價格相對合理，升幅也相對較小，集中15%；花都、番禺大石、市橋等遠郊地段的價格較低，升幅也較小，約為10%。
　　南方日報記者 許蕾

來自：南方網