北京別墅價格8月創(chuàng)新高 市場需求仍然堅挺

價格不斷攀升，一方面是由于供需倒掛導(dǎo)致價格上升；另一方面是受制于地價高企的影響。尤其是“限墅令”后，可供別墅開發(fā)的低容積率地塊“一地難求”。  稀缺五環(huán) 城市別墅"鬧翻天"    

房價連續(xù)15個月環(huán)比上漲 市場迫切期待長效機制

地產(chǎn)的長效機制，甚至方案各個部委已經(jīng)簽署差不多了，只是要擇時出臺。  就具體方向而言，聶梅生表示，就是以改革“地根”、“銀根”和稅收為主。其中，“地根”要重點推進現(xiàn)有土地供給制度改革，解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的“同地、同權(quán)、同價”問題，合理解決小產(chǎn)權(quán)，釋放農(nóng)村集體建設(shè)用地進入市場，推動住房用地供應(yīng)渠道多元化，增加供應(yīng)規(guī)模，從根本上平抑地價，逐步形成政府供地和市場供地的雙軌制。  “銀根”則是以差別化信貸政策滿足市場需求；促進金融市場化改革，擴展多元化融資渠道，推進房地產(chǎn)直接融資，將民間資金有效的導(dǎo)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。積極推進房地產(chǎn)信托投資基金REITs，房地產(chǎn)抵押貸款證券化MBS，以及資產(chǎn)證券化等金融工具。這樣使進出房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金都有多種渠道，有利于規(guī)避銀行風(fēng)險、疏通民間投資渠道、抑制投機炒房，穩(wěn)定房價。聶梅生還表示，如果房地產(chǎn)直接融資能如期啟動，房企資金壓力緩解，市場化的作用將會逐步替代行政干預(yù)。“稅收”推進就是房產(chǎn)稅的試點。  除去“地、銀、稅”改革，基本住房保障體系也應(yīng)該進一步完善。消息稱，住建部已完成《基本住房保障條例》的起草工作，在完成征求意見的工作程序后，條例草案有望于2013年進入立法程序，但是否能在年內(nèi)審議通過并頒布實施尚未確定。目前，雖然基本住房保障制度的建設(shè)正在加速，但執(zhí)行層面受制于各種利益群體的羈絆，實施的效果仍待觀察。  聶梅生還建議，在今后的政策制定中，中央要更多地聽取地方政府的意見，考慮地域發(fā)展的差異性，有針對性地做到因地、因時制宜，以避免上有政策下有對策。在制定與廣大居民有關(guān)的政策時，宜多開展調(diào)查，走群眾路線。   來自：百度樂居

永昌集團董事長袁萬永一行考察張家口項目部

金九銀十到來 業(yè)內(nèi)稱北京房價沒有下降的任何理由

階段。”有業(yè)內(nèi)人士如此描述。 　　供需矛盾帶來全面熱銷 　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，8月份新建商品住宅（含保障性住房）網(wǎng)簽量達8708套，環(huán)比上漲34.2%。扣除保障房后，純商品住宅成交8025套，環(huán)比仍上漲33.3%。 　　在鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭看來，最近一段時間以來，北京樓市的一個趨勢是，項目短期的消化能力非常強。“這不僅表現(xiàn)在一些剛需項目出現(xiàn)‘日光’或排號艱難的現(xiàn)象上，一些高端樓盤也出現(xiàn)‘短期高去化’的銷售狀態(tài)。” 　　例如8月14日取得預(yù)售許可證的項目臻園，擬售均價為4.6萬元/平方米，首期共推出252套房源，這些房源經(jīng)過半個月的時間已消化殆盡。來自北京市住建委的登記信息顯示，目前處在預(yù)訂和資格核驗狀態(tài)的房源已達218套，占比為86.5%。 　　對于房屋熱銷背后的原因，張旭認為，一方面是具備購房資格的需求依然龐大，另一方面，與當前政策環(huán)境不無關(guān)系。“國五條”在新房市場的執(zhí)行手段是在供應(yīng)端控制價格上漲，這使得購房者在對房價長期看漲的預(yù)期中，又摻雜進了短期內(nèi)房價難以大幅上漲，而可以相對低成本入市的心理狀態(tài)。“需求的增長遠超出政策干預(yù)下市場的供應(yīng)能力，從當前項目排號、預(yù)售的情況看，供需矛盾有加深的跡象。”張旭表示。 　　二手房方面，盡管受到了7月份開始北京各區(qū)縣的二手房交易最低過戶指導(dǎo)價普遍上調(diào)、交易稅費出現(xiàn)大幅增加的影響，但北京二手房成交量仍維持小幅上漲。 　　我愛我家根據(jù)北京住建委網(wǎng)站公示的每日網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2013年7月份北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為11125套，環(huán)比7月份的網(wǎng)簽量上漲了6.8%，和去年同期相比則下跌了21.8%。這已是自今年5月份以來，北京二手住宅網(wǎng)簽量連續(xù)4個月保持回升勢頭。 　　更為值得關(guān)注的是，據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，8月日均新增客源量環(huán)比增長13.4%，環(huán)比漲幅為4月以來最高水平。張旭預(yù)計，隨著這些新增需求進入成交，9月交易量或會明顯好于8月，有望達到市場正常水平。 　　成交價格或繼續(xù)上升 　　在交易量不斷上升的帶動下，北京的房價也持續(xù)攀升。 　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，8月份純商品住宅成交均價為24805元/平方米，盡管環(huán)比微降1.9%，但同比上漲幅度達15.2%。 　　“從成交結(jié)構(gòu)上看，純商品住宅在郊區(qū)、五環(huán)外的成交量占比已經(jīng)接近九成。”張旭表示，正是由于成交結(jié)構(gòu)的這一變化，8月份純商品住宅成交均價環(huán)比小幅回落。但是與4月份相比，成交均價依然上漲了約12%。 　　“由于需求旺盛，當前幾乎所有項目都沒有明顯優(yōu)惠。”由此張旭判斷認為，雖然在政策嚴控之下，定價穩(wěn)定，但實際成交價格處在上升通道。 　　網(wǎng)易房產(chǎn)對“2013年8月北京百盤價格動態(tài)調(diào)查”結(jié)果也印證了上述判斷。該調(diào)查顯示，在其監(jiān)測的北京100個重點樓盤中，8月價格相比前期上漲的樓盤為96個，僅有的4個降價樓盤，也多為尾房出清。 　　具體來說，8月漲價樓盤數(shù)量最多的屬大興和昌平，大興的六環(huán)沿線，如天宮院、亦莊等板塊的熱門樓盤，無論是售價還是報價，均有一定上漲；昌平區(qū)由于新房稀缺，供應(yīng)斷檔，路勁世界城、北京風(fēng)景等待售房源的報價也在不斷上漲。 　　按區(qū)域板塊劃分，網(wǎng)易房產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，2013年1月份至今北京樓市漲幅較為明顯的板塊分別為長陽板塊、北苑板塊、天宮院板塊、亦莊板塊、南邵板塊、通州區(qū)域。其中漲幅最大的板塊是北苑板塊，漲幅達到47.58%；漲幅最大的樓盤是通州區(qū)的自由筑，漲幅達到72.73%。 　　“整體來說，當下樓市量價均居于高位，而從2013年前7個月的經(jīng)濟數(shù)據(jù)看，只有房地產(chǎn)一枝獨秀，經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴度沒有降低反而上升。”中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉認為，房地產(chǎn)起到了穩(wěn)定經(jīng)濟的作用，地方政府依賴土地收入。因此在穩(wěn)定經(jīng)濟的大前提下，房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行力度和意愿減弱。而頻頻出現(xiàn)的調(diào)控政策微調(diào)松動的跡象，也對購房者入市積極性、開發(fā)商定價心理有非常大的影響。 　　基于此，張大偉判斷，“下半年房價穩(wěn)定的難度將會更大”。 　　面對樓市傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析稱，由于當前北京宏觀經(jīng)濟依然需要房地產(chǎn)行業(yè)拉動投資，政策繼續(xù)打壓的可能性不太大，因而有了預(yù)售證審批速度放快、地王不再受到控制等現(xiàn)象發(fā)生。鑒于此，作為北方核心城市，北京樓市出現(xiàn)“金九銀十”現(xiàn)象不足為奇，“金九”成交量或?qū)_擊新高。   來自：中國建筑新聞網(wǎng)

全球在建摩天大樓87%在中國 呈現(xiàn)泡沫化

大廈，高632米、共124層，是典型的高檔商務(wù)樓，將取代陸家嘴(600663,股吧)的環(huán)球金融中心，刷新上海的天際線輪廓。而在2012年奠基的中信集團大樓“中國尊”三年后將以528米的建筑總高、108層，取代國貿(mào)三期大樓，成為新的北京第一高樓。 　　與此同時，高646米的深圳平安國際金融中心已于2009年10月動工，它不僅將輕松奪得“華南第一高”的桂冠，在2014年竣工時還將超越上海中心大廈，成為中國第一高樓。2012年，設(shè)計高度606米的武漢綠地中心宣布加高30米，以超越上海中心大廈。而日前長沙838米的“天空城市”，設(shè)計高度將比目前世界已建成的最高建筑—阿聯(lián)酋迪拜塔還要高出10米。 　　除此之外，青島計劃建造高達777米的777大廈，珠海規(guī)劃中的高680米十字門CBD地標，南寧規(guī)劃中的628米的天龍財富中心，廣州規(guī)劃中高600米的白鵝潭CBD地標，規(guī)劃中的摩天大樓可謂遍地開花。 　　2012年《摩天城市報告》(以下簡稱“報告”)顯示，根據(jù)國際公認標準，高于500英尺即152米的大樓屬于摩天大樓，按此計算，中國摩天大樓數(shù)量總數(shù)已超350座，而全球在建的摩天大樓中有87%在中國。這意味著今后十年，中國平均每五天就有一座摩天大樓拔地而起。而五年后，我國的摩天大樓將超過800座，是現(xiàn)在美國總數(shù)的四倍，值得注意的是，其中80%將建在經(jīng)濟不發(fā)達的內(nèi)陸地區(qū)。 　　對于建設(shè)摩天大樓，業(yè)界各有不同見解。中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌指出，由于城市空間狹窄造成地價高昂，在地價一定的背景下，開發(fā)商會選擇不斷提升容積率以興建超高層建筑物。另外，地方也多會鼓勵建設(shè)可以成為政績表現(xiàn)手段的“地標性”建筑。 　　世界銀行前副行長林毅夫卻認為，眾多大國在快速崛起階段都涌現(xiàn)出許多“地標式”建筑，中國城市發(fā)展建設(shè)定位要以國際眼光和標準來衡量，而以打造現(xiàn)代商業(yè)文化為目的的“地標式”建筑，摩天大樓是未來中國城市發(fā)展方向。 　　摩天大樓泡沫化 　　顧云昌指出，地標性建筑的噱頭不僅會引來眾人關(guān)注，也會帶來GDP增長。因此，一個城市是否有地標性建筑，成為地方政績表現(xiàn)的重要手段。“地標性建筑也能成為城市"名片"，帶動外來投資，以及實力企業(yè)的進駐，進而帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。而高度不斷刷新的原因，則是地方政府是希望借助"第一高樓"提升區(qū)域知名度。” 　　綠地中心經(jīng)過拔高高度成為武漢市地標性建筑，綠地內(nèi)部人士在接受媒體采訪時表示，“做地標性建筑不是我們想做，而是政府想做。我們進入一個新城市，就要做政府喜歡做的事。而且綠地在項目的操作過程中，一直遵循兩點，一個是緊貼市場需求，一個就是秉承政府所想。”另外，綠地中心“拔高”方案最初是由武漢市政府方面提出的，希望使大樓成為“中國第一高樓”，從而“更具標志性”。 　　《中國摩天城市報告》的主筆、“摩天城市網(wǎng)”創(chuàng)始人吳程濤在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時也表示，當前國內(nèi)各大城市興起的摩天大樓熱，絕大部分都有為了獲得“更高地位”而推進超前建設(shè)的企圖心。 　　報告中就指出，在某些特定的城市或許還存在適度超前興建摩天大樓的需求，但就整體而言，中國現(xiàn)有商用摩天大樓的數(shù)量再加上在建和規(guī)劃的數(shù)量，其總數(shù)已經(jīng)遠遠超越美國，呈現(xiàn)泡沫化。 　　報告指出，摩天大樓與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展有不可分割的關(guān)系。與美國相比，美國平均每座摩天大樓對應(yīng)的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值為1431億人民幣，而中國僅為每座436億，產(chǎn)出率僅是美國的30.5%。 　　值得注意的是，北京師范大學(xué)經(jīng)濟與資源管理研究院教授韓晶指出，中國摩天大樓狂潮不僅在一線城市蔓延，同時也席卷三四線城市，盲目建設(shè)摩天大樓將把整個城市經(jīng)濟拖向深淵。2010年，廣西防城港市投資達95億元，高528米，設(shè)計為109層的亞洲國際金融中心轟動一時，成為西南第一高樓。這意味著，人口僅為86萬人的防城港市，平均每人投資11000元才能建成。 　　彼時，亞洲國際金融中心項目設(shè)定將于三年主體完工，五年內(nèi)投入使用。但是，時過三年，記者再次到項目地址查看，由于項目并不允許外人進入，因此并未看到項目真實進程。但能看到該項目還看不到任何高于圍欄部分，與該項目設(shè)定的主體完工的建設(shè)目標相距甚遠。 　　與此同時，全球第一座建在村里的摩天大樓，328米高的五星級華西村龍希國際大酒店于今年4月也被爆出運營虧損，村民需輪流入住“拉內(nèi)需”。G D P總量剛過千億的貴陽也規(guī)劃了17座摩天大樓。 　　此外，珠海巨人大廈爛尾18年，天津雙塔天津中心爛尾八年，西安陜西信息大廈爛尾16年......這些曾經(jīng)宣告將建設(shè)的摩天大樓都在給我們一次次敲響警鐘。 　　顧云昌表示，部分摩天大樓爛尾的主要原因便是資金問題，小城市本就資金窘迫，資金跟不上是常事，另外，項目完成中可能進行市長更換，然而后任并不認同前任的看法，因此項目便一度擱置下來。 　　摩天大樓的警示 　　事實上，有研究發(fā)現(xiàn)，世界最高大樓的開工建設(shè)與商業(yè)周期的劇烈波動高度相關(guān)，而摩天大樓建設(shè)往往是經(jīng)濟衰退的前兆，被稱為“勞倫斯魔咒”。 　　勞倫斯認為：“摩天大樓與經(jīng)濟衰退的病態(tài)關(guān)聯(lián)出現(xiàn)在開發(fā)商能夠輕而易舉地獲得金融貸款之時，對銀行來說，也是為了利益而進行的更大冒險的時刻，當投資建筑的熱潮開始減退，經(jīng)濟下滑的風(fēng)險就會來臨。” 　　雖然不知“勞倫斯魔咒”是否一定會出現(xiàn)，但我國有專家認為，投資過剩、貨幣擴張以及投機活動確實與摩天大樓建設(shè)存在一定關(guān)聯(lián)，應(yīng)提高警惕。 　　對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)國際經(jīng)濟研究院教授藍慶新認為，“建筑熱”是信貸過剩的信號，歷史上摩天大樓的建造與信貸寬松、土地價格飆升和過分樂觀的經(jīng)濟預(yù)期緊密相關(guān)。“根據(jù)國際清算銀行計算，信貸占G D P比重超過10%，就可以做完未來3年內(nèi)爆發(fā)經(jīng)濟危機的預(yù)警信號。而惠譽評級之前對我國測算顯示，我國信貸占G D P比重已超200%。在過去5年中，中國主要城市北京和上海的住房價格上漲幅度超過110%，漲幅全球第一，因此，應(yīng)謹防經(jīng)濟泡沫的產(chǎn)生。 　　那么是否摩天大樓就不應(yīng)該建設(shè)？對此，吳程濤指出，磨天大樓是經(jīng)濟發(fā)展到一定階段，企業(yè)發(fā)展到一定層級后的產(chǎn)物。因此，應(yīng)由市場來決定興建摩天大樓的高度和數(shù)量，盡可能避免行政力量的補貼和干預(yù)，擾亂資本對市場的正常判斷。“在美國的底特律市，政府曾經(jīng)透過免稅和政治支持，讓福特公司以3 .5億美元建造了全市第一高樓文藝復(fù)興中心，建成后連年虧損，最后不得不以不到一億美元的價格賣給了通用。” 　　“當前，中國不少城市為了刺激企業(yè)投資摩天大樓，不僅在土地出讓上往往列明該地塊建筑不得低于固定高度，還會“配送”住宅土地。一些城市還會列明，建筑物超過300米的，150米以上部分不計土地出讓價款。這些行政優(yōu)惠使得的原本不劃算的摩天大樓投資，突然之間看起來變得劃算，但實質(zhì)上卻是擾亂了市場的資源配置平衡。”吳程濤說。 　　韓晶則認為，興建摩天大樓應(yīng)與城市規(guī)模、城市配套設(shè)施、經(jīng)濟水平相適應(yīng)。各個城市應(yīng)考慮自己經(jīng)濟實力、基礎(chǔ)設(shè)施配套情況、城市投資能力和消費能力進行投資規(guī)劃。   來自：和訊新聞網(wǎng)

一線城市房價超紐約倫敦 收入不及發(fā)達國家1/10

。 　　尹中卿提出，當前要擠壓4大泡沫，包括產(chǎn)能過剩泡沫、房地產(chǎn)價格泡沫、政府債務(wù)泡沫、金融領(lǐng)域泡沫。有效控制、釋放、排除和化解這些年來逐步積累的風(fēng)險隱患，為我國經(jīng)濟迎來下一輪持續(xù)健康高速增長奠定基礎(chǔ)。 　　其中擠壓房地產(chǎn)泡沫勢在必行。14年來，全國賣地收入年均超過1萬億元。其中，2011年賣地收入占當年地方財政收入比重超過6成。尹中卿建議，應(yīng)盡快按照人均居住面積征收累進房產(chǎn)稅，增加擁有多套和豪華住房的持有成本。 　　此外，在擠壓“過剩產(chǎn)能泡沫”方面，尹中卿表示，產(chǎn)能過剩問題越來越嚴重。去年底，我國鋼鐵、水泥、電解鋁、平板玻璃、船舶產(chǎn)能利用率分別為72%、73.7%、71.9%、73.1%和75%，明顯低于國際通常水平。今年上半年，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)將近22%的產(chǎn)能閑置。產(chǎn)能過剩帶來負面影響，截至今年7月，工業(yè)生產(chǎn)者價格總水平已連續(xù)16個月負增長，降幅擴大。 　　如何擠壓“樓市泡沫” 　　全國聯(lián)網(wǎng)擠出部分非自住房源 　　1999-2012年，全國土地出讓收入總額接近15萬億元，年均超過1萬億元。其中，2011年土地出讓收入占當年地方財政收入高達60%以上。今年上半年，全國主要監(jiān)測的105個城市地價已連續(xù)5個季度加速上升。今年6月份，在70個納入房價監(jiān)測的城市中，有69個城市房價同比上漲．北上廣深等一線城市同比和環(huán)比均上漲。7月份最新數(shù)據(jù)顯示，70個城市房價同比又上漲了6.7%，環(huán)比上漲了6.1%。 　　根據(jù)IMF測算，我國人均收入尚不及發(fā)達國家平均水平的十分之一，但一線城市的房價已經(jīng)超過了紐約和倫敦。如果房地產(chǎn)價格泡沫破裂，不僅會因巨額不良貸款而損害金融業(yè)的正常運行，而且也會對實體經(jīng)濟和國家財政造成破壞性沖擊。 　　尹中卿提出，必須盡快調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控思路，充分運用市場手段，著力健全房地產(chǎn)市場長效機制。要逐步整合房地產(chǎn)開發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有環(huán)節(jié)稅收和各類收費，統(tǒng)籌推進房地產(chǎn)稅費改革，盡快按照人均居住面積征收累進房產(chǎn)稅，增加擁有多套和豪華住房的持有成本，促進二手房、存量房源流轉(zhuǎn)。 　　要推進不動產(chǎn)實名登記和全國聯(lián)網(wǎng)工作，擠出部分非自住以及非正當獲得的房源，促進存量房地產(chǎn)進入交易，降低交易環(huán)節(jié)稅費，切實減輕普通老百姓購房成本。 　　如何擠壓“政府債務(wù)泡沫” 　　逐步將地方政府債務(wù)分類納入預(yù)算管理 　　2008年中央財政赤字只有1800億元，而2009年-2012年赤字合計27500億元。與此同時，地方政府性債務(wù)規(guī)模迅速膨脹。根據(jù)審計署審計，2008年以前，地方政府投融資公司貸款余額在3萬億元以內(nèi)。2009-2010年，在兩年內(nèi)省、市、縣三級地方政府性債務(wù)余額增加7萬多億元，達到10.7萬億元。 　　今年6月，國家審計署又報告說，截至2012年底，36個地方政府共累積了3.85萬億元債務(wù)，比2010年底上升了13%，2013年底前到期償還債務(wù)額約占債務(wù)總額的53%。 　　今年1-7月，隨著經(jīng)濟增速的放緩，財政支出增幅比去年明顯回落，而財政支出卻剛性增加，特別是地方政府通過各種融資平臺進行的不規(guī)范的“舉債”行為，使財政風(fēng)險加劇。政府債務(wù)過快增長，給銀行帶來信貸風(fēng)險。目前，地方平臺更多轉(zhuǎn)向依靠城投債、信托產(chǎn)品、私募基金等籌集資金，未來3年仍處于償債高峰期。 　　要研究制定政府債務(wù)管理法規(guī)。盡快出臺政府債務(wù)風(fēng)險預(yù)警辦法，建立和健全政府舉債融資制度以及官員考核、懲戒機制，完善地方政府融資制度。 　　進一步規(guī)范地方政府機關(guān)、事業(yè)單位及融資平臺公司融資行為，加強高風(fēng)險地區(qū)債務(wù)監(jiān)管并督促地方研究制定化解措施，逐步將地方政府債務(wù)分類納入預(yù)算管理，嚴格控制地方政府新增債務(wù)。 　　105個城市 　　今年上半年，全國主要監(jiān)測的105個城市地價已連續(xù)5個季度加速上升 　　3.85萬億元 　　截至2012年底，36個地方政府共累積了3.85萬億元債務(wù)   來自：中國建筑新聞網(wǎng)

北京各銀行或?qū)⑷∠抠J利率優(yōu)惠 部分上浮20%

索，記者上午以客戶身份走訪中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設(shè)銀行、廣發(fā)銀行、招商銀行等北京部分銀行，發(fā)現(xiàn)所有提供房貸業(yè)務(wù)的銀行，首套房貸利率已無優(yōu)惠，全部維持基準利率之上，放款時間也有所延長。 　　“今年上半年銀行貸款正常發(fā)放時，房貸完整辦理下來的時間大概在兩周左右。”某股份制銀行個貸部一位負責(zé)人透露，錢荒時房貸就開始收緊，“現(xiàn)在兩個月也未必能辦下來，銀行更不會承諾放款時間。” 　　“錢荒之前還有8折優(yōu)惠，錢荒時收緊到9折，現(xiàn)在折扣基本都取消了。”鏈家地產(chǎn)某分店店長劉先生告訴記者，本月建設(shè)銀行、工商銀行都已經(jīng)取消了首套房房貸優(yōu)惠利率。 　　采訪中，廣發(fā)銀行一支行客戶經(jīng)理向記者表示，房貸目前還可以做，“首套房貸首付三成，執(zhí)行基準利率，二套房貸在基準利率基礎(chǔ)上上浮20%。” 　　今天上午，記者就此致電廣發(fā)銀行進行核實，相關(guān)工作人員表示，目前尚未有上浮利率的消息。 　　但據(jù)一位廣發(fā)銀行內(nèi)部人士透露，二套房貸利率上浮的確已經(jīng)在行內(nèi)開過通氣會，“只不過文件還未下發(fā)，各家支行執(zhí)行力度可能存在差異，但是利率上浮已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖聝毫恕！? 　　分析銀行風(fēng)控意識加強房貸優(yōu)惠越來越少 　　“銀行確實對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和零售按揭等業(yè)務(wù)做了限額標準，房貸只能在限額之內(nèi)做。”招商銀行某支行一位理財經(jīng)理表示，總行定期會對分行進行行業(yè)指導(dǎo)，“住房貸款年初把額度放完，年底額度自然就會緊張。” 　　另外，這位理財經(jīng)理表示，“錢荒”之后銀行風(fēng)險控制意識加強。“房貸業(yè)務(wù)不劃算，即便二套房貸款利率上調(diào)20%，也比不上一般企業(yè)貸款利率上浮30%——40%的幅度。” 　　這位經(jīng)理表示，房貸一般二三十年才能收回，企業(yè)貸兩三年就能收回。“不論是時間還是資金的風(fēng)險成本，房貸都不占優(yōu)勢。” 　　上海銀行某支行行長也對記者表示，目前銀行存在貸款額度和存貸比的雙重考核，因此銀行更愿意把錢用在其他貸款類別。“我們的資金狀況沒法兒跟國有大行比，資金有限又要保證銀行利潤的增長，追求高收益項目很正常。” 　　銀行推進利率市場化改革，貸款利率下限放開，這影響到銀行調(diào)整貸款投向。業(yè)內(nèi)人士認為，“錢荒”之后銀行風(fēng)控意識加強，對房貸風(fēng)險的把控會更加嚴格。房貸利率打折的情況會越來越少。   來自：中國建筑新聞網(wǎng)

中國究竟需要多少“國際化大都市”

僅造成了巨大資源浪費，更潛藏著系統(tǒng)性風(fēng)險。 　　“大城”遍地開花幾家能結(jié)碩果 　　國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心在對遼寧、內(nèi)蒙古、河北、江蘇、河南、安徽、湖北、湖南、江西、廣東、貴州、陜西等12個省區(qū)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，近幾年，一些地方打著推進城鎮(zhèn)化的旗號，紛紛打造新城建設(shè)模式，并且有愈演愈烈之勢。 　　一些專家質(zhì)疑，中國地少人多、生態(tài)環(huán)境接近承載極限，需要這么多大都市嗎？如此大規(guī)模造城運動，又會帶來多少重復(fù)建設(shè)和資源浪費？ 　　“新華視點”記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當前城市規(guī)劃發(fā)展中三大問題突出。 　　—定位過高。直轄市提出規(guī)劃建設(shè)國際大都市、國家中心城市；省會城市提出建設(shè)國際化城市，大區(qū)域中心城市；一些中型城市也提出建設(shè)區(qū)域金融中心、教育中心、文化中心，甚至也要在整建國際化大都市的擁擠馬路上分一杯羹。 　　—速度過快。一些城市體量不大，胃口不小，希望借新型城鎮(zhèn)化的大好機遇實現(xiàn)“彎道超車”，“后發(fā)趕超”，卻沒考慮自身的“消化能力”。西南一個縣級市，在建的房地產(chǎn)開發(fā)面積達到1000萬平方米，可以提供超過10萬套住房，而目前市區(qū)總?cè)丝诓?0萬出頭。消化現(xiàn)有住房的周期就超過15年。 　　—用力過猛。廣東一個縣級市，自然風(fēng)光優(yōu)美，出于整體規(guī)劃的考慮，上級政府規(guī)劃部門一直將其規(guī)劃為生態(tài)屏障，限制工業(yè)開發(fā)。記者走訪發(fā)現(xiàn)，該市近期卻提出，“不能生態(tài)有了經(jīng)濟沒了”，希望將上級規(guī)劃部門核準的旅游度假開發(fā)區(qū)容積率提高三倍。江蘇一個鎮(zhèn)，政府財力不足，征地速度卻不降，直接給農(nóng)民打白條，言稱征地補償“過兩年再給”。 　　“拍腦門”決策“拍屁股”走人系統(tǒng)性風(fēng)險正在累積 　　不久前召開的中央政治局會議提出，積極穩(wěn)妥推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。“新華視點”記者在多地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一些地方政府勁兒用錯了地方，把“以人為核心”變成了“以個別人為決策核心”，試圖以行政的手代替市場的手。 　　記者在西南一個縣級市采訪發(fā)現(xiàn)，由當?shù)卣鲗?dǎo)，在一座山上規(guī)劃建設(shè)了一個商業(yè)城，320棟數(shù)百平方米的民族風(fēng)格三層小樓密密麻麻排列在蜿蜒的盤山路上，還分了不同區(qū)域，有的規(guī)劃賣茶、有的規(guī)劃賣民族銀飾、有的區(qū)域規(guī)劃做餐飲，從字母A一直排到J。當?shù)卣撠?zé)人表示，政府出全資，希望打造成民族風(fēng)情文化園，總投資額“八九億元”。 　　一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，這樣“造城”實現(xiàn)難度太大。“三四公里長的盤山商業(yè)街，就兩個車道，車多了怎么辦？這么遠的山路，沒車的市民怎么上去？連賣什么都規(guī)劃，有沒有市場？一句話，缺乏前期調(diào)研。” 　　記者注意到，這里幾乎沒有一家商鋪開門。當?shù)叵嚓P(guān)負責(zé)人告訴記者，為盤活人氣，政府規(guī)定所有政府組織的大型活動都來此舉辦，商戶入駐第一年免租金，且每間房政府還補貼5000元。但他也承認：“平時人很少，一有活動車就堵到市區(qū)”。 　　專家指出，政府建房，不收租還倒貼，看似惠民，實則是資金浪費。廣東省建筑設(shè)計院原院長何錦超直言不諱，“有些城市的領(lǐng)導(dǎo)氣魄很大，幾億元資金投入，其實錢都是納稅人的，花錢有沒有走法定決策程序？用行政代替市場，可能造成很大的投資風(fēng)險和資源浪費，也扭曲了城鎮(zhèn)化發(fā)展的方向。” 　　一些專家提醒，目前一些地方政府“押寶”城鎮(zhèn)化，地方融資平臺“主要抵押靠土地，還債付息靠賣地”，一旦新城成空城、土地出讓斷續(xù)，極有可能出現(xiàn)地方債危機。 　　一家知名房地產(chǎn)企業(yè)高管向記者介紹，中央對新型城鎮(zhèn)化的方向描述很清晰，但是各地認識不一，隨意性很強。“原本準備投資某個國家級新區(qū)，該區(qū)前一任領(lǐng)導(dǎo)表示，要重視風(fēng)險，吸取教訓(xùn)，從容開發(fā)，我們覺得很對，準備觀望。但下一個領(lǐng)導(dǎo)到任又提出加快建設(shè)速度，我們只能趕緊準備參加土地拍賣。” 　　這位高管認為，地方政府發(fā)展規(guī)劃，一定要描繪清楚堅決執(zhí)行，形成制度約束，不能因為領(lǐng)導(dǎo)更迭就“人走政息”。 　　走不進百姓何談走向世界 　　專家認為，城鎮(zhèn)化確有擴內(nèi)需、促增長的作用，但城鎮(zhèn)化的方向絕不是片面造大城、建大都市，必須剎住部分地方的貪大求快風(fēng)，提高中小城市對人口的吸引能力，合理調(diào)節(jié)各類城市人口規(guī)模。 　　中國工程院院士、設(shè)計專家何鏡堂等專家建議，提高中小城市對人口的吸引力，不是以大為榮，而應(yīng)該兼容生態(tài)、宜居、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和交通等因素，建設(shè)綠色、環(huán)保、緊湊的中小城鎮(zhèn)。 　　記者近期在汶川走訪發(fā)現(xiàn)，原本擁有4萬多人的汶川縣城，1萬多人選擇離開，1萬多人在地震中遇難，剩下的只有1萬多人。5年過后，由于重建建筑安全、公共服務(wù)質(zhì)量改善，震后急劇減少的人口已經(jīng)回流，有1萬多居民選擇回來。汶川縣委書記青理東表示，汶川重建是化災(zāi)為機，提高公共服務(wù)水平，并通過產(chǎn)業(yè)選擇，尋找經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展活力。 　　暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛表示，汶川重建的模式，與德國等一些國家的小城鎮(zhèn)模式類似，雖然體量不大，但通訊、電力、供水等基礎(chǔ)設(shè)施條件與大都市相差無幾，醫(yī)院、學(xué)校、購物機會等一應(yīng)俱全，居民在本地就能享受到和大城市類似的機會和保障，卻少了擁堵、教育、住房之苦。 　　專家指出，現(xiàn)在北京、上海、廣州等地城市病不斷凸顯，新型城鎮(zhèn)化應(yīng)該避免再走類似的彎路。而國內(nèi)一些城市一邊高喊與國際接軌，卻不傾聽百姓心聲，基礎(chǔ)設(shè)施不到位，城市規(guī)劃不合理，連百姓都走不進，談什么走向國際。 　　接受記者采訪的專家表示，推進新型城鎮(zhèn)化，中央要因地制宜制定頂層規(guī)劃設(shè)計，同時通過相應(yīng)考核調(diào)整，引導(dǎo)各地發(fā)展新型城鎮(zhèn)的規(guī)劃方向。“否則，類似底特律式的"美國病"也會成為未來中國的煩惱”。胡剛表示。   來自：中國建筑新聞網(wǎng)

房企再融資來勢洶洶 或致房價報復(fù)性上漲

相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。但這一解釋卻沒法阻擋房企融資的步伐，難道上市房企再融資大門真的已經(jīng)全面放開？ 　　再融資潮來勢洶洶 　　8月1日晚，新湖中寶發(fā)布定增預(yù)案，擬以不低于3.07元/股的價格，定向增發(fā)不超過17.91億股，募資不超過55億元，用于上海新湖明珠城和新湖青藍國際這兩個項目。 　　根據(jù)公告，這兩個項目被定位為舊城棚戶區(qū)改造項目。上海新湖青藍國際項目位于上海閘北區(qū)內(nèi)環(huán)線內(nèi)，是所謂的上海市新一輪“365”舊城改造的重點項目之一，是閘北區(qū)舊城棚戶區(qū)改造的民生工程項目，總投資67億元，募集資金投入25億元。剩余募集資金則用于上海新湖明珠城項目。 　　雖然這是三年來上市房企首次再融資，但由于該筆募集資金部分被用于棚改項目，與普通的商品房項目有差別，因此新湖中寶的融資行為并不完全被市場理解為房企再融資解禁。 　　但隨后幾天，多家房地產(chǎn)上市公司推出了再融資計劃，并且投向范圍更大，甚至涉及商品房項目。 　　8月7日，宋都股份發(fā)布增發(fā)預(yù)案，計劃以4.80元/股的價格向不超過10名符合規(guī)定的投資者，非公開發(fā)行不超過3.13億股，募集資金總額不超過15億元，用于投資南京南郡國際花園項目和杭州東郡國際三期項目。 　　8月14日，宋都股份有關(guān)負責(zé)人告訴《中國經(jīng)濟周刊》，目前公司的再融資計劃已獲得董事會通過，下一步計劃在8月22日召開股東大會進行表決，一旦表決通過，將會在月底正式向證監(jiān)部門申請批準。不過根據(jù)慣例，證監(jiān)部門的審核周期有可能需要幾個月。同時，這名負責(zé)人向記者表示，募集資金投入的項目確實是商品房項目。 　　無獨有偶，8月7日，冠城大通(600067.SH)推出了18億元的可轉(zhuǎn)債融資預(yù)案，計劃募集資金投資于南京萬盛世紀新城。8月9日晚間，三湘股份(000863.SZ)公告擬募資12.5億元，投資于三湘海尚名邸、虹橋三湘廣場等項目。其中，三湘海尚名邸為住宅項目，虹橋三湘廣場為商業(yè)地產(chǎn)項目。 　　8月13日晚，金科股份(000656.SZ)發(fā)布公告稱，公司擬募資不超過43.24億元，投向西安鳳城二路項目(8.5億元)、重慶開州財富中心(12億元)、重慶江津世界城(10億元)3個地產(chǎn)項目及補充流動資金(12.74億元)。 　　除此之外近期多家房企都因籌劃重大事項而停牌，如招商地產(chǎn)(000024.SZ)等，有分析人士猜測，這些停牌舉動或與再融資有關(guān)。 　　調(diào)控政策已微變？ 　　自2010年以來，房企再融資之路已被暫時卡住，如今為何突然有多家上市房企公布融資計劃？中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強對《中國經(jīng)濟周刊》表示，這表明，上市房企一定捕捉到某種信號，進而改變其行為。 　　21世紀不動產(chǎn)分析師張磊認為，恢復(fù)部分房企的再融資功能，與中央近期會議提出的“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的基調(diào)是一致的。 　　今年6月，國家召開了棚戶區(qū)改造相關(guān)會議，決定今后5年再改造城市和國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的各類棚戶區(qū)1000萬戶，其中2013年改造304萬戶。并強調(diào)，引導(dǎo)金融機構(gòu)加大對棚戶區(qū)改造的信貸支持，符合規(guī)定的企業(yè)可發(fā)行專項用于棚戶區(qū)改造項目的企業(yè)債券或中期票據(jù)；落實相關(guān)政策措施，鼓勵和引導(dǎo)民間資本參與棚戶區(qū)改造。 　　張磊告訴《中國經(jīng)濟周刊》，預(yù)計率先獲得審批通過的，一般是與保障房建設(shè)、棚戶區(qū)改造項目有關(guān)。預(yù)計那些從事保障房和棚戶區(qū)改造的房地產(chǎn)企業(yè)(不限于上市房企)，也更容易獲得銀行信貸。這意味著為房企的補充資金流動性開了一個口——符合中央政策鼓勵方向即可再融資。 　　新湖中寶等企業(yè)募集資金的投向確實是棚改項目，不過，從三湘股份、宋都股份、金科股份等更多上市房企來看，其資金投向都涉及商品房項目。 　　對此，上述宋都股份相關(guān)負責(zé)人告訴《中國經(jīng)濟周刊》，其募集資金投向也是當下國家政策所支持的。據(jù)他介紹，南京南郡國際花園項目的銷售對象以20——35歲的年輕人為主，主要針對首次購房需求。該項目容積率為2.4，90平方米以下住宅套數(shù)占比達到92.80%、住宅面積占比88.84%，是定位于剛性需求的商品住房。 　　而杭州東郡國際三期項目位于下沙大學(xué)城北板塊，容積率為2.3，90平方米以下住宅套數(shù)占比99.47%、面積占比99.65%，也是定位于剛性需求的商品住房。 　　一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，目前再融資計劃項目都是打著保障房、棚改、城鎮(zhèn)化舊城改造和剛需住宅的旗號，有打政策擦邊球的嫌疑。 　　記者了解到，目前中央正牽頭制定房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制，其中一項內(nèi)容就是增供應(yīng)、保剛需，從根本上緩解供需矛盾。陳國強認為，部分上市房企之所以敢于通過再融資投資于剛需項目，也是看準了中央將力圖緩解樓市供應(yīng)不足的風(fēng)向。 　　房價或?qū)髲?fù)性上漲？ 　　陳國強表示，目前的變動僅僅是一種地產(chǎn)融資的微調(diào)行為，甚至可以視作糾偏。過去雖然暫停了房企再融資，但一方面造成了銀行借表外業(yè)務(wù)繞道向地產(chǎn)企業(yè)融資，增大了“影子銀行”對金融體系的風(fēng)險；另一方面則最終影響了房地產(chǎn)供應(yīng)。而目前來看，管理層實施的是有差別的微調(diào)，部分不符合政策的再融資計劃依然可能會被叫停。 　　對于是否全面放開上市房企再融資，證監(jiān)會的態(tài)度則十分值得玩味。證監(jiān)會在6月28日、7月12日、8月9日連續(xù)三次就這一問題做出答復(fù)，均稱關(guān)于上市房企再融資的政策沒有改變。 　　對此，上述宋都股份負責(zé)人表示，從中可以發(fā)現(xiàn)，證監(jiān)會從沒有說過要停止上市房企的再融資計劃，所以這次證監(jiān)會反復(fù)表態(tài)沒有重啟再融資計劃，因為過去都沒有明文規(guī)定要停止房企再融資，只不過限制部分違法違規(guī)企業(yè)的再融資。同時在執(zhí)行層面，現(xiàn)在至少證監(jiān)會已經(jīng)可以接受融資方案申請了，不過能不能通過，目前還是未知數(shù)。 　　陳國強表示，判斷上市房企再融資放開的程度和方向，最終需要根據(jù)證監(jiān)會的最終批復(fù)，作進一步的觀察。 　　對于房地產(chǎn)業(yè)而言，資金是其命脈。一旦放開再融資，上市房企無疑又有了更大的跑馬圈地的資本。 　　有業(yè)內(nèi)人士擔心，由于地產(chǎn)業(yè)極善資金騰挪，一旦放開再融資，不僅資金監(jiān)管是個難題，更重要的是，如一些房企將原本用于補充流動資金的錢用于買地，而依靠融資來補充流動性，勢必推動房地產(chǎn)投機熱潮，最終導(dǎo)致房價難以控制。 　　張磊則悲觀地認為，如果全面放開房企融資和再融資，則必定招致地價和房價的全面上漲，而且極有可能是報復(fù)性上漲。   來自：中國建筑新聞網(wǎng)

北京等7城市成交二手房近五成空置

高達46.1%。 　　該機構(gòu)分析指出，造成空置率較高的一個主要原因是“67.8%的業(yè)主有兩套或兩套以上房子，業(yè)主在出售房源時，還另有住所”。 　　從城市看，太原二手房源中空置房屋占比最多，超過60%，其次是天津和南京，都超過了一半；閑置房屋占比較低的為北京和蘇州，分別為38.5%和37%。 　　值得注意的是，這幾個城市均是嚴厲的限購城市。同時近一年時間里，這些城市的住宅均價和租金也呈現(xiàn)持續(xù)上漲狀態(tài)。 　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，一方面是高達近五成的房屋空置，另一方面則是房價和房租的接連上漲。大量的房屋既不用于出售，也不用于出租，而是大量的閑置浪費，導(dǎo)致了二手房買賣市場和二手房租賃市場房源供應(yīng)的緊張，二手房買賣和租賃市場供不應(yīng)求矛盾的日益加劇，是導(dǎo)致房價和房租不斷上漲的根本原因。   來自：中國建筑新聞網(wǎng)