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2019年10月“9地出臺住房租賃新規”上熱搜！
合肥出臺全國最優惠住房租賃稅費政策，個人出租三年零稅費。長春則明確3年內新增租賃住房315萬平方米，落實租售同權政策。深圳出臺政策規范住房租賃市場，對租金漲幅進行了明確限制。南京市出臺整治租賃機構的詳細政策。佛山則對企業自持商品房屋租賃管理政策進行宣講，明確企業自持商品房屋應全部用于公開對外租賃，不得銷售、轉讓，對外出租單次租期不得超過20年，且不得超過土地出讓合同中約定的自持期限。2018年，全國上百城發布租賃政策，租賃市場成為關注焦點。2019年以來，租賃相關政策累計發布超過30次，內容包括公租房租賃規范、租賃市場亂象整頓、穩定租金、增加租賃房源供應等。對此，中原地產首席分析師張大偉表示，近期，針對租房市場的政策頻繁發布。一線城市中，北京再次重申不得出租隔斷房；深圳則明確年漲幅不得超過5%，直接對租金漲幅增加限制；廣州要求租金周期支付不得超過一年。此外，以深圳為代表的城市還明確，加快提高租賃房源。隨著房地產調控繼續深入，租賃逐漸成為調控重點。房企加大布局力度多家房企積極布局住房租賃市場，其中不乏萬科這樣的知名企業。以萬科A為例，9月25日，萬科A發布公告稱，公司獲準面向合格投資者公開發行面值總額不超過人民幣80億元的住房租賃專項公司債券。根據網下機構投資者詢價結果，經發行人和主承銷商(簿記管理人)協商一致，最終確定本期債券的票面利率為3.55%。本期債券募集資金擬投資的住房租賃項目一共7個，分布在北京、上海、大連、東莞、沈陽等地，一共提供租賃住房4944間。其中，北京草橋項目提供租賃住房2969間。有的房企租賃業務已經進入收獲期。以龍湖集團為例，公司2018年年報顯示，公司物業投資業務不含稅租金收入為40.9億元，同比增長57.7%。商場、冠寓、其他收入的占比分別為87.8%、10.4%和1.8%。冠寓作為國內TOP3的長租房品牌，已陸續在北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等一二線城市開業運營。報告期內，冠寓已開業項目實現租金收入4.27億元，同比增長961.4%。公司表示，目前，長租公寓已成為公司主航道業務之一，未來將繼續有計劃地持續投入。截至2019年上半年，冠寓累計營收4.3億元，同比增幅207%。今年目標開業超8萬間房量，營收10億元，至2020年目標營收20億元以上。對于長租公寓業務的盈利周期，龍湖冠寓CEO張智聰如此表示：“今年還不盈利，明年應該能實現微利。”中國證券報記者了解到，龍湖冠寓項目以輕資產運營模式為主，公司通過整租的方式拿到長租房樓盤，統一裝修后進行分租。用于提升90后、95后等消費客群的居住品質。促進租賃市場穩定發展9月26日，住房和城鄉建設部部長王蒙徽公開表示，要大力發展和培育住房租賃市場，落實各項支持政策，增加租賃住房有效供應，著力解決新市民等群體的住房問題。由此可見，住房租賃市場前景可期。9月19日，住建部住房租賃中介機構亂象專項整治工作推進會，要求集中力量在全國范圍內深入開展住房租賃中介機構亂象專項整治，嚴厲打擊侵害住房租賃當事人合法權益的行為。要通過專項整治，糾正和查處住房租賃中介機構違法違規行為，堅決取締一批“黑中介”，有效遏制住房租賃中介機構亂象的同時，加快長效機制建設。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次住建部召開住房租賃中介機構亂象專項整治工作推進會，體現了當前對于租賃市場、租賃中介業務等積極管控的導向。在此之前，雖然對中介機構的監管內容較多，但從租賃市場角度出發進行明確的專項整治，還是第一次。這也說明隨著租賃市場的發展，在過去強調“多主體供給、多渠道保障”的基礎上，政策重心開始從刺激供給轉變為穩定分配，這也有助于后續實現更好的租賃市場發展。張大偉強調，租賃市場的健康是房地產市場健康的一個重要組成部分，只有租賃市場穩定了，買賣市場才能穩定，當下租賃市場的確存在部分問題，但隨著政策的重視，租賃市場的穩定可以預期。住建部鼓勵租賃市場發展的試點城市，基本都是一二線城市，這些城市租賃相對數量多，租金高，穩定了這些區域的租賃市場，全國租賃市場基本就穩定了。發展了這些區域的租賃市場，基本全國租賃市場也就平穩了。此外，2019年6月，住建部曾對外表示，《住房租賃條例》有望在年內立法。租金連續6周下跌近期，租賃市場進入傳統淡季，全國范圍內租金價格一路走低。全國范圍內租金價格一路走低，諸葛找房數據顯示，2019年第38周(9月16日至9月22日)全國大中城市租賃市場持續平穩下行，租金均價為43.77元/平方米/月，環比微跌0.04%。截至第38周，租金價格已經連續6周下跌，租賃熱度持續減退。分居室看，三居室下跌最嚴重，租金跌幅連續三周位居首位。分城市看，青島、合肥、廣州租金環比漲幅位居前三，依次為0.41%，0.23%，0.12%。大連、鄭州、重慶跌幅位居前三，依次為-0.28%，-0.27 %，-0.25%。其中，重慶租金連續多周跌幅位居前三。數據來源：諸葛找房諸葛找房分析師國仕英表示，三季度是租賃市場傳統淡季，隨著畢業季漸行漸遠，預計短期內租賃市場將會持續平穩下行，租金變化幅度難以出現正增長。此外，大部分租戶更傾向于小戶型，在傳統租賃淡季市場，大戶型面臨租金下行的壓力更大。從租賃市場潛力看，一二線城市仍然是租賃市場發展主體。諸葛找房報告顯示，畢業生作為租賃市場主要增量人群，畢業后選擇發展的城市直接決定了當地的租賃市場發展。其中，北京、上海、天津、武漢、西安、南京、廣州、杭州、成都等一二線熱點城市對人才的吸引力仍然最大。長三角地區顯示出較強的人才吸附能力，杭州、蘇州、南京等經濟圈內核心城市人口吸引力半徑較長。這些城市的租賃市場有望快速發展。
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2019年09月住建部：我國建成了世界最大住房保障體系
，我們基本上解決了近14億人口的大國城鄉居民的住房問題。城鎮人均住房建筑面積由1949年的8.3平方米提高到2018年的39平方米，農村人均住房建筑面積提高到47.3平方米。住房制度改革不斷深化，保障性安居工程加快推進，累計建設各類保障性住房和棚改安置住房8000多萬套，幫助2億多群眾解決了住房困難，建成了世界上最大的住房保障體系。二是城市建設日新月異。城鎮化進程波瀾壯闊，創造了世界城市發展史上的奇跡。城市數量由1949年的132個增加到2018年的672個，城鎮化率由10.6%提高到59.6%。改革開放以來，城市基礎設施建設步伐加快，道路長度增加了15倍，建成區的綠地面積增加了19倍，污水和生活垃圾處理能力分別提高263倍、395倍，燃氣、自來水普及率分別達到96.7%和98.4%，城市承載能力不斷增強，人居環境更加生態宜居。三是農村面貌煥然一新。建國以來，社會主義新農村建設深入推進，鄉村的面貌發生了巨大的變化。特別是黨的十八大以來，圍繞打贏脫貧攻堅戰，大力推進農村危房改造，支持1794萬農戶改造了危房，700多萬戶建檔立卡貧困戶實現了住房安全有保障。加快推進美麗宜居鄉村建設，加強村莊規劃建設管理，村容村貌明顯提升，推進農村垃圾、污水治理，農村人居環境持續改善。加強傳統村落保護，6819個村落列入中國傳統村落保護名錄，形成了世界上規模最大的農耕文明遺產保護群。四是建筑業發展水平不斷提高。建筑業總產值比建國初期增加了4000多倍，從業人員占全國就業人口的比重超過7%，建筑業在國民經濟中的支柱產業地位顯著增強。為推動城鄉建設發展提供了有力的支撐。改善了城鄉生產生活條件，工程建設技術水平不斷提高，港珠澳大橋、北京新機場等一大批重大工程建設達到了國際先進水平。建筑業“走出去”的步伐加快，在“一帶一路”建設中發揮了重要作用。
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2019年09月中國首個在線住宿平臺服務團體標準在京發布
各類住宿設施。《規范》界定了平臺和平臺內經營者的主體責任。針對信息填寫、信息審核、隱私保護等主要環節，明確了各主體的責任要求，提出了經營者違規行為的主要類型及其處理規則。《規范》還回應了社會公眾廣泛關注的熱點問題，對搜索結果展示、產品和服務定價、先行賠付和快速理賠等提出了具體要求。《規范》強調“在同等交易條件下，平臺上同一產品或者服務的價格應保持一致”。針對交易糾紛和用戶權益受損問題，《規范》要求平臺應建立先行賠付機制和快速理賠通道，經核實經營者確實存在過錯的，平臺應向用戶先行賠付，包括退還預付款項或者賠償損失。《規范》還對突發事件下平臺的應急服務提出了要求。《規范》提出平臺應建立應急援助服務機制，用戶遇到意外事故和突發情況時，平臺應為其提供住宿相關的應急服務。中國在線住宿服務行業經歷了20年的發展歷程，在平臺搭建、商業模式、用戶服務等方面都積累了豐富的經驗，既為研究制定《規范》提供了鮮活的素材，也為《規范》的落地實施提供了強大的實踐基礎。據悉，《規范》由中國國家信息中心分享經濟研究中心、上海攜程商務有限公司、中國國際貿易促進委員會商業行業委員會共同起草完成。
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2019年09月農村宅基地管理新政出臺：嚴禁城鎮居民購買宅基地
加強對宅基地申請、審批、使用的全程監管，落實宅基地申請審查到場、批準后丈量批放到場、住宅建成后核查到場等“三到場”要求。要開展農村宅基地動態巡查，及時發現和處置涉及宅基地的各類違法行為，防止產生新的違法違規占地現象。嚴禁城鎮居民購買宅基地宅基地是農村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。《通知》明確指出，要嚴格落實“一戶一宅”規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過本省、自治區、直轄市規定的標準。同時，農村村民應嚴格按照批準面積和建房標準建設住宅，禁止未批先建、超面積占用宅基地。經批準易地建造住宅的，應嚴格按照“建新拆舊”要求，將原宅基地交還村集體。《通知》還提出，農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。對歷史形成的宅基地面積超標和“一戶多宅”等問題，要按照有關政策規定分類進行認定和處置。在防止違法占用宅基地的同時，《通知》也強調要充分保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權。不得以各種名義違背農民意愿強制流轉宅基地和強迫農民“上樓”，不得違法收回農戶合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作為農民進城落戶的條件。嚴格控制整村撤并，規范實施程序，加強監督管理。《通知》指出，宅基地是農村村民的基本居住保障，嚴禁城鎮居民到農村購買宅基地，嚴禁下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。嚴禁借流轉之名違法違規圈占、買賣宅基地。記者注意到，今年5月，中共中央、國務院發布的《關于建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見》中也提到，要穩慎改革農村宅基地制度。發改委發展戰略和規劃司處長劉春雨在解讀該文件時表示，黨的十八大以來，農村土地制度改革取得了不少新的突破，但是距離城鄉土地的統籌高效、集約利用，距離真正建成城鄉統一的建設用地市場，距離使每一寸土地都能釋放出更多的發展活力和生產力，距離讓廣大農民平等共享城鎮化過程中的土地增值收益，還有很長的路要走。他強調，在盤活農村閑置農房的過程中，需要注意的是城里人到農村買宅基地的口子不能開，按規劃嚴格實行土地用途管制的原則不能突破，必須嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。鼓勵盤活利用閑置宅基地“土地是最重要的生產要素之一，但中國有很多土地資源沒有盤活。”中國人民大學國家發展與戰略研究院常務副院長聶輝華曾對《每日經濟新聞》記者表示，農村的很多土地資源，包括田地、宅基地、林地很多是閑置的，并沒有充分發揮其應有的價值。隨著城市化的推進，大量農民轉變成市民后，很多農村都出現“空心化”現象，未來大量閑置的宅基地如何處置成為一大難題。事實上，作為農村集體建設用地的大頭，宅基地占到70%，但宅基地的管理卻存在諸多問題，除了閑置浪費嚴重外，宅基地退出機制不健全往往導致難以變現，同時，權能不完備也常常帶來無法抵押等弊端。針對這一問題，《通知》提出，要鼓勵村集體和農民盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，通過自主經營、合作經營、委托經營等方式，依法依規發展農家樂、民宿、鄉村旅游等。城鎮居民、工商資本等租賃農房居住或開展經營的，要嚴格遵守合同法的規定，租賃合同的期限不得超過20年。合同到期后，雙方可以另行約定。在尊重農民意愿并符合規劃的前提下，鼓勵村集體積極穩妥開展閑置宅基地整治，整治出的土地優先用于滿足農民新增宅基地需求、村莊建設和鄉村產業發展。閑置宅基地盤活利用產生的土地增值收益，要全部用于農業農村。在征得宅基地所有權人同意的前提下，鼓勵農村村民在本集體經濟組織內部向符合宅基地申請條件的農戶轉讓宅基地。各地可探索通過制定宅基地轉讓示范合同等方式，引導規范轉讓行為。轉讓合同生效后，應及時辦理宅基地使用權變更手續。對進城落戶的農村村民，各地可以多渠道籌集資金，探索通過多種方式鼓勵其自愿有償退出宅基地。事實上，農業農村部部長韓長賦在解讀今年的中央一號文件時就曾表示，要穩慎推進宅基地制度改革，拓展改革試點，豐富試點內容，探索適度放活宅基地和農民房屋使用權的有效途徑，盤活利用閑置宅基地和閑置農房，增加農民的財產性收入。
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2019年09月財政部：住房租賃市場可獲專項資金
保障方面，一是租賃補貼，主要用于向符合條件的在市場租賃住房的城鎮住房保障家庭發放租賃補貼；二是公租房籌集，主要用于新建（改建、配建、購買）實物公租房支出。城市棚戶區改造方面，主要用于城市棚戶區改造項目中的征收補償、安置房建設（購買）和相關配套基礎設施建設等支出，不得用于城市棚戶區改造中安置房之外的住房開發、配套建設的商業和服務業等經營性設施建設支出。老舊小區改造的資金只要用于小區內水電路氣等配套基礎設施和公共服務設施建設改造，小區內房屋公共區域修繕、建筑節能改造，支持有條件的加裝電梯支出。住房租賃市場發展，主要用于多渠道籌集租賃住房房源、建設住房租賃信息服務平臺等與住房租賃市場發展相關的支出。其中，住房租賃市場發展資金采取競爭性評審方式分配。示范期內，專項資金標準按城市規模分檔確定。其中，直轄市每年10億元，省會城市和計劃單列市每年8億元，地級城市每年6億元，示范期為3年。資金管理和監督方面，辦法稱，專項資金根據支持內容不同，可采取投資補助、項目資本金注入、貸款貼息等方式，發揮財政資金引導作用，吸引社會資本參與城鎮保障性安居工程投資建設和運營管理。
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2019年09月人民銀行權威解讀 降準如何支持實體經濟？
000億元。財務公司、金融租賃公司和汽車金融公司的法定準備金率為6%，是金融機構中最低的，已處于較低水平，因此此次全面降準不包含這三類金融機構。2、降準是否意味著穩健貨幣政策取向發生改變？ 答：此次降準與9月中旬稅期形成對沖，銀行體系流動性總量仍將保持基本穩定，而且定向降準分兩次實施，也有利于穩妥有序釋放資金。因此，此次降準并非大水漫灌，穩健貨幣政策取向沒有改變。3、此次降準如何支持實體經濟？答：此次降準釋放資金約9000億元，有效增加金融機構支持實體經濟的資金來源，還降低銀行資金成本每年約150億元，通過銀行傳導可以降低貸款實際利率。定向降準是完善對中小銀行實行較低存款準備金率的“三檔兩優”政策框架的重要舉措，有利于促進服務基層的城市商業銀行加大對小微、民營企業的支持力度。這些都有利于支持實體經濟發展。
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2019年09月房企融資凜冬漸近 調控政策仍將從緊
和分析人士預計，接下來房企融資的銀行和非銀渠道難言放松，尤其是針對部分城市房地產市場的局部過熱，調控政策仍將從緊。預計房企融資成本提升將很快顯現，房企信用風險分化也將進一步加劇。監管狠“敲打” 銀行嚴自查銀行房地產貸款業務一直都是監管部門緊盯的重點。日前，銀保監會辦公廳通報了《關于對部分地方中小銀行機構現場檢查情況的通報》，再次“點名”銀行為“四證”不齊房地產項目提供融資、向資本金不足的房地產項目發放貸款等違規現象。接近監管人士對記者透露，針對現場檢查出的違規現象，監管部門很快將披露處罰結果，處罰料從嚴、從重。實際上，今年7月，銀保監會阿拉善監管分局就公布了兩張罰單：因向“四證”不全企業發放房地產開發貸款， 中國銀行兩員工被禁止終身從事銀行業工作。不少銀行業內人士對記者表示，“禁止終身從事銀行業工作”屬于比較罕見的頂格處罰，在很大程度上說明了監管部門整治房地產貸款領域亂象，防止房地產泡沫化、金融化的決心。準備接待總行檢查組的李陽向記者透露：“除了房地產信貸業務情況、風險情況等，總行這次要求自查的重點是理財資金、同業資金投向房地產領域情況，另外是否存在變相為房企土地購置費提供融資的情況等。一旦被查出問題，不僅是罰錢的問題，對于分行的一些新業務準入都可能帶來影響。”縮名單 提利率房地產貸款一直是銀行信貸的大頭，但新的經濟形勢下調控政策從嚴，商業銀行也不得不調整信貸結構、優中選優。這從前不久披露的2019年銀行中報就可見一斑：部分國有大行房地產行業貸款增速出現回落。工行和農行上半年房地產行業貸款增速較2018年同期下滑了兩個百分點。對于接下來的房地產貸款，尤其是房企開發貸款，“大戶”建行的態度也很明確。建行副行長紀志宏表示，建行一直嚴格落實“房住不炒”的調控政策導向，審慎推進房地產開發貸業務。上半年建行房地產開發貸增速同比下降，下一步，建行會繼續按照調控政策導向，推動貸款結構調整，秉持差別化、審慎、擇優原則，進一步嚴控房地產開發貸準入標準，確保房地產開發貸合規發展，同時加強資金用途方面的監管。而記者采訪長三角、珠三角等地區銀行負責人時也得到類似回應，稱房企開發貸長期受名單制管控，預計接下來名單范圍可能進一步縮小，或者上收地方分行開發貸業務的部分權限。除了縮小名單外，不少銀行業內人士預計，在調控從嚴、LPR新機制落地等因素作用下，房企開發貸的定價也將快速提升。李陽稱，此前該行對于地方房企或者擴張勢頭較猛的房企，貸款利率在基準利率上浮50%以上，后續仍有上調可能。房企信用風險料再分化除了銀行渠道外，多位銀行人士坦言，目前通過表外、委貸等為房企融資要求，一是底層資產必須穿透，二是信托公司必須主動管理。在監管高壓之下，房企融資下半年的銀行渠道、非銀渠道、債券融資等可謂全面收緊，未來也難言樂觀。穆迪在其最新發表的報告中表示，對境外發債和信托貸款融資的更嚴格監管，將對中國房地產開發商的流動性造成壓力，并擴大開發商之間的信用狀況差異。穆迪助理副總裁楊昱穎預計：“流動性疲弱、信托貸款敞口大或經營規模小的開發商將承壓，而信用實力和流動性更強的開發商可能會從實力較弱的同業手中獲得更多市場份額。”聯訊證券首席經濟學家李奇霖直言，房企融資的凜冬已至。如果后續非標融資進一步收緊，房地產行業可能會出現“二八”分化。大型房企的融資也會出現收緊的情況，要更多選擇其他高成本的融資渠道。對房企而言，后續要規避兩類風險：一是貨幣資金與債務（尤其是短期債務）之比較低的風險，如果自有資金規模小，對外部融資過于依賴，信用風險相對來講會比較大。二是土地存量儲備不足，同時又積極拿地的風險，房地產銷售是下行的趨勢，后續回款能力可能沒有那么強，外部融資又偏緊，房企的經營可能會比較困難。李奇霖表示，在應對策略上，房企首先應注意控制擴張速度，提前儲備現金流“過冬”。在監管全方位封堵房地產債務融資渠道的情況下，行業分化加大在所難免，未來可尋找互有優勢且能互相借力的同業與金融機構合作共同開發，從而在一定程度上緩解融資收緊帶來的負面影響。
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2019年08月土地管理法 城市房地產管理法修改通過 明年起施行
民政府土地利用和土地管理情況進行督察。”（二）將第十一條、第十二條、第十三條合并，作為第十二條，修改為：“土地的所有權和使用權的登記，依照有關不動產登記的法律、行政法規執行。“依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。”（三）將第十四條、第十五條合并，作為第十三條，修改為：“農民集體所有和國家所有依法由農民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農業的土地，采取農村集體經濟組織內部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等，可以采取招標、拍賣、公開協商等方式承包，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。家庭承包的耕地的承包期為三十年，草地的承包期為三十年至五十年，林地的承包期為三十年至七十年；耕地承包期屆滿后再延長三十年，草地、林地承包期屆滿后依法相應延長。“國家所有依法用于農業的土地可以由單位或者個人承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。“發包方和承包方應當依法訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。承包經營土地的單位和個人，有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。”（四）將第十九條改為第十七條，修改為：“土地利用總體規劃按照下列原則編制：“（一）落實國土空間開發保護要求，嚴格土地用途管制；“（二）嚴格保護永久基本農田，嚴格控制非農業建設占用農用地；“（三）提高土地節約集約利用水平；“（四）統籌安排城鄉生產、生活、生態用地，滿足鄉村產業和基礎設施用地合理需求，促進城鄉融合發展；“（五）保護和改善生態環境，保障土地的可持續利用；“（六）占用耕地與開發復墾耕地數量平衡、質量相當。”（五）增加一條，作為第十八條：“國家建立國土空間規劃體系。編制國土空間規劃應當堅持生態優先，綠色、可持續發展，科學有序統籌安排生態、農業、城鎮等功能空間，優化國土空間結構和布局，提升國土空間開發、保護的質量和效率。“經依法批準的國土空間規劃是各類開發、保護、建設活動的基本依據。已經編制國土空間規劃的，不再編制土地利用總體規劃和城鄉規劃。”（六）將第二十四條改為第二十三條，第二款修改為：“土地利用年度計劃，根據國民經濟和社會發展計劃、國家產業政策、土地利用總體規劃以及建設用地和土地利用的實際狀況編制。土地利用年度計劃應當對本法第六十三條規定的集體經營性建設用地作出合理安排。土地利用年度計劃的編制審批程序與土地利用總體規劃的編制審批程序相同，一經審批下達，必須嚴格執行。”（七）將第二十九條改為第二十八條，第二款、第三款修改為：“縣級以上人民政府統計機構和自然資源主管部門依法進行土地統計調查，定期發布土地統計資料。土地所有者或者使用者應當提供有關資料，不得拒報、遲報，不得提供不真實、不完整的資料。“統計機構和自然資源主管部門共同發布的土地面積統計資料是各級人民政府編制土地利用總體規劃的依據。”（八）將第三十三條改為第三十二條，修改為：“省、自治區、直轄市人民政府應當嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用年度計劃，采取措施，確保本行政區域內耕地總量不減少、質量不降低。耕地總量減少的，由國務院責令在規定期限內組織開墾與所減少耕地的數量與質量相當的耕地；耕地質量降低的，由國務院責令在規定期限內組織整治。新開墾和整治的耕地由國務院自然資源主管部門會同農業農村主管部門驗收。“個別省、直轄市確因土地后備資源匱乏，新增建設用地后，新開墾耕地的數量不足以補償所占用耕地的數量的，必須報經國務院批準減免本行政區域內開墾耕地的數量，易地開墾數量和質量相當的耕地。”（九）將第三十四條第一款、第二款改為第三十三條，修改為：“國家實行永久基本農田保護制度。下列耕地應當根據土地利用總體規劃劃為永久基本農田，實行嚴格保護：“（一）經國務院農業農村主管部門或者縣級以上地方人民政府批準確定的糧、棉、油、糖等重要農產品生產基地內的耕地；“（二）有良好的水利與水土保持設施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產田和已建成的高標準農田；“（三）蔬菜生產基地；“（四）農業科研、教學試驗田；“（五）國務院規定應當劃為永久基本農田的其他耕地。“各省、自治區、直轄市劃定的永久基本農田一般應當占本行政區域內耕地的百分之八十以上，具體比例由國務院根據各省、自治區、直轄市耕地實際情況規定。”（十）將第三十四條第三款改為第三十四條，修改為：“永久基本農田劃定以鄉（鎮）為單位進行，由縣級人民政府自然資源主管部門會同同級農業農村主管部門組織實施。永久基本農田應當落實到地塊，納入國家永久基本農田數據庫嚴格管理。“鄉（鎮）人民政府應當將永久基本農田的位置、范圍向社會公告，并設立保護標志。”（十一）增加一條，作為第三十五條：“永久基本農田經依法劃定后，任何單位和個人不得擅自占用或者改變其用途。國家能源、交通、水利、軍事設施等重點建設項目選址確實難以避讓永久基本農田，涉及農用地轉用或者土地征收的，必須經國務院批準。“禁止通過擅自調整縣級土地利用總體規劃、鄉（鎮）土地利用總體規劃等方式規避永久基本農田農用地轉用或者土地征收的審批。”（十二）將第三十五條改為第三十六條，修改為：“各級人民政府應當采取措施，引導因地制宜輪作休耕，改良土壤，提高地力，維護排灌工程設施，防止土地荒漠化、鹽漬化、水土流失和土壤污染。”（十三）將第三十七條改為第三十八條，刪去第三款。（十四）刪去第四十三條。（十五）將第四十四條第二款、第三款、第四款修改為：“永久基本農田轉為建設用地的，由國務院批準。“在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍內，為實施該規劃而將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次按照國務院規定由原批準土地利用總體規劃的機關或者其授權的機關批準。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。“在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍外，將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的，由國務院或者國務院授權的省、自治區、直轄市人民政府批準。”（十六）增加一條，作為第四十五條：“為了公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收農民集體所有的土地的，可以依法實施征收：“（一）軍事和外交需要用地的；“（二）由政府組織實施的能源、交通、水利、通信、郵政等基礎設施建設需要用地的；“（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、生態環境和資源保護、防災減災、文物保護、社區綜合服務、社會福利、市政公用、優撫安置、英烈保護等公共事業需要用地的；“（四）由政府組織實施的扶貧搬遷、保障性安居工程建設需要用地的；“（五）在土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍內，經省級以上人民政府批準由縣級以上地方人民政府組織實施的成片開發建設需要用地的；“（六）法律規定為公共利益需要可以征收農民集體所有的土地的其他情形。“前款規定的建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃；第（四）項、第（五）項規定的建設活動，還應當納入國民經濟和社會發展年度計劃；第（五）項規定的成片開發并應當符合國務院自然資源主管部門規定的標準。”（十七）將第四十五條改為第四十六條，刪去第二款中的“并報國務院備案”。（十八）將第四十六條、第四十八條合并，作為第四十七條，修改為：“國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。“縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。“多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。“擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記。縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。“相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。”（十九）將第四十七條改為第四十八條，修改為：“征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。“征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。“征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。“征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。“縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區、直轄市制定。”（二十）將第五十五條第二款修改為：“自本法施行之日起，新增建設用地的土地有償使用費，百分之三十上繳中央財政，百分之七十留給有關地方人民政府。具體使用管理辦法由國務院財政部門會同有關部門制定，并報國務院批準。”（二十一）將第五十八條修改為：“有下列情形之一的，由有關人民政府自然資源主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：“（一）為實施城市規劃進行舊城區改建以及其他公共利益需要，確需使用土地的；“（二）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；“（三）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；“（四）公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。“依照前款第（一）項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。”（二十二）將第六十二條第二款、第三款、第四款修改為：“人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區，縣級人民政府在充分尊重農村村民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現戶有所居。“農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃，不得占用永久基本農田，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。編制鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃應當統籌并合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環境和條件。“農村村民住宅用地，由鄉（鎮）人民政府審核批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。“農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。“國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。“國務院農業農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作。”（二十三）將第六十三條修改為：“土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務。“前款規定的集體經營性建設用地出讓、出租等，應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。“通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規另有規定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。“集體經營性建設用地的出租，集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執行。具體辦法由國務院制定。”（二十四）增加一條，作為第六十四條：“集體建設用地的使用者應當嚴格按照土地利用總體規劃、城鄉規劃確定的用途使用土地。”（二十五）將第六十五條改為第六十六條，增加一款，作為第三款：“收回集體經營性建設用地使用權，依照雙方簽訂的書面合同辦理，法律、行政法規另有規定的除外。”（二十六）將第六十六條改為第六十七條，增加一款，作為第二款：“縣級以上人民政府農業農村主管部門對違反農村宅基地管理法律、法規的行為進行監督檢查的，適用本法關于自然資源主管部門監督檢查的規定。”（二十七）將第七十條改為第七十一條，修改為：“縣級以上人民政府自然資源主管部門在監督檢查工作中發現國家工作人員的違法行為，依法應當給予處分的，應當依法予以處理；自己無權處理的，應當依法移送監察機關或者有關機關處理。”（二十八）將第七十四條改為第七十五條，其中的“土地行政主管部門”修改為“自然資源主管部門、農業農村主管部門等按照職責”。（二十九）將第七十七條改為第七十八條，其中的“土地行政主管部門”修改為“農業農村主管部門”。（三十）將第八十一條改為第八十二條，修改為：“擅自將農民集體所有的土地通過出讓、轉讓使用權或者出租等方式用于非農業建設，或者違反本法規定，將集體經營性建設用地通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。”（三十一）刪去第八十二條。（三十二）將第八十四條中的“土地行政主管部門”修改為“自然資源主管部門、農業農村主管部門”。（三十三）將第八十五條修改為：“外商投資企業使用土地的，適用本法；法律另有規定的，從其規定。”（三十四）增加一條，作為第八十六條：“在根據本法第十八條的規定編制國土空間規劃前，經依法批準的土地利用總體規劃和城鄉規劃繼續執行。”（三十五）將有關條款中的“土地行政主管部門”修改為“自然資源主管部門”，“基本農田”修改為“永久基本農田”，“行政處分”修改為“處分”。二、對《中華人民共和國城市房地產管理法》作出修改將第九條修改為：“城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征收轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓，但法律另有規定的除外。”三、修改土地管理法、城市房地產管理法，依法保障農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地管理制度等改革在全國范圍內實行，對促進鄉村振興和城鄉融合發展具有重大意義。國務院及其有關部門和各省、自治區、直轄市應當堅持土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損，加強組織領導，做好法律宣傳，制定、完善配套法規、規章，確保法律制度正確、有效實施。本決定自2020年1月1日起施行。《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》根據本決定作相應修改，重新公布。
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2019年08月樓市迎來房貸新政：以后每月還的房貸會增加嗎？
房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。而2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。中國人民銀行有關負責人表示，定價基準轉換后，全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%)；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%)，與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。資料圖：中國人民銀行。8月20日，全國銀行間同業拆借中心首次發布新的LPR，一年期LPR4.25%，比原來基準利率降10個基點，比以前老的LPR降6個基點；五年期以上LPR為4.85%。在上述新政實施前，目前房貸的貸款基準利率是：一至五年(含五年)期限的為 4.75%，五年以上期限的為 4.90%。由于絕大多數房貸期限都是五年以上，4.90%成為民眾所熟悉的買房貸款基準利率。即，如果按貸款期限5年以上計算，新政實施后，首套房的利率下限4.85%，相比之前4.90%的基準利率降低了5個基點。但是實際操作中，目前，按照顯性或者隱形規定，一般首套房貸利率不低于基準利率的9折，二套房一般不低于基準利率的1.1倍，由此計算出來的數值分別為4.41%和5.39%。自2016年“9.30”樓市調控收緊政策后，房貸利率折扣優惠基本銷聲匿跡，更多是采取了利率上浮措施。融360大數據研究院統計并監測的35個城市房貸市場數據顯示，2019年7月，全國首套房貸款平均利率為5.44%，二套房貸款平均利率為5.76%。也就是說，目前銀行實際的房貸利率高于現行的房貸基準利率(4.9%)，也高于即將實施的新政的利率下限(首套房利率下限4.85%)。房貸利率未來會下降嗎？LPR下降了，新房貸利率下限也比以前基準利率低，豈不是房貸利率也下降？對此，日前央行副行長劉國強表示，房貸利率由參考基準利率變為參考LPR，但最后出來的貸款利率水平要保持基本穩定。此次央行公告也明確，為落實好“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制，確保定價基準平穩有序轉換，保持個人住房貸款利率水平基本穩定。“根據央行的規定，如果LPR利率下調，首套、二套房貸的最低利率自然也會隨之下調。”融360大數據研究院分析師李萬賦解釋，但這僅指最低利率，實際發放的利率還會受調控政策、銀行信貸資源的影響。交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健表示，一是新機制下新發放個人住房貸款利率基本不變；二是央行各地分支行會結合各地情況，規定加點下限。因此，新的個人住房貸款利率得以保持穩定，既不下降，也不會明顯增加利息負擔。該舉措避免房地產市場過熱，充分體現了不以刺激房地產為短期刺激手段的意圖。中原地產首席分析師張大偉也表示，新機制下，房貸利率沒有變化，存量和增加都基本沒有變化。目前看大部分城市的房貸利率、放款周期基本平穩，有輕微波動，但主流是平穩。“預計執行利率短期內很難出現顯著的、普遍性下降。”李萬賦認為，從短期的實際利率水平來看，新政僅會對極少數最優質的客戶產生輕微影響，對絕大部分購房人來說，影響不大。有一點值得關注的是，根據李萬賦的計算，執行新政后，二套房貸最低利率將由5.39%上升為5.45%。諸葛找房副總裁苑承建認為，未來一段時間二套房房貸利率可能會呈現上升趨勢，對房地產市場銷售將會產生一定的抑制作用。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從下半年的情況看，考慮到政策依然從緊，實際上具體的貸款利率只會上調，而不會下調。未來房貸利率或呈現因人而異現象嚴躍進還表示，央行利率改革不能簡單理解為利率上升或下調，而應該理解為未來貸款的定價將更具市場化。根據央行公告，人民銀行省一級分支機構在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。資料圖：售樓員為民眾推薦商品房戶型。在嚴躍進看來，未來房貸的計算或呈現因人而異、因額度而異、因市場而異的現象。在實際操作過程中，一些房價上漲過快的城市，未來將可以適當在央行標準下，進行基點的上調。此類上調最后也會影響到具體商業銀行房貸部門的貸款利率。此外，根據新政，未來借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期，重定價周期最短為1年。嚴躍進認為，明確購房者可約定利率重定價周期，其含義是未來房貸的按揭貸款利率計算，可以基于購房者的需要進行微調，但需要提前約定定價周期，同時也需要明確定價的基準利率。這一規定將有助于形成更多樣的貸款利率計算方式，后續也將成為銀行房貸工作人員需要積極和購房者協調的地方。
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2019年08月樓市調控政策趨嚴 銀行房貸利率普漲
記者通過調查了解，在杭州、蘇州、南京、西安、鄭州、南寧、武漢等二線城市房貸利率漲幅較大，部分銀行首套房貸款利率直接由基準上調至上浮20%，而二套房房貸的利率最高至基準上浮25%。此外，銀行對于消費類貸款和房抵貸經營性貸款資金用途審查更嚴，防止資金繞道進入樓市。利率高漲 風向轉了？為了解決民生住房等重大問題，監管對于房貸利率一直執行差異化政策。對多套房的購房貸款嚴格控制并提高貸款比例限制和貸款利率，而對首套房貸款利率則比較寬容。據了解，早在三年前，國有大行在很多地方的首套房仍能執行8.5折，甚至更低折扣的房貸優惠，但是如今銀行貸款的風向有所轉變，首套房作為剛需在此次房貸普漲中亦難以幸免。陳華（化名）在長沙正計劃結婚，買房是其婚前所面臨的頭等大事。然而，當他對市內幾家銀行接觸過后才發現，購房貸款利率與半年前已經有很大變化了。“相比年初的時候，長沙的房價還比較穩定，可是房貸的利率卻上漲的有些夸張。”陳華表示，此前首套房在銀行的貸款還有基準利率優惠，最多也就是基準上浮5%。如今，多數銀行的貸款利率已經漲到了基準上浮15%。他告訴記者，房貸利率基準上浮15%看起來不起眼，但是這意味著接近100萬元的貸款每月要多還400多元。按照30年的貸款期限算，貸款需要多還利息接近15萬元。“由于多數銀行房貸是按照等額償還，提前償還的部分更多的是利息，這對于提前償還貸款的買房者來說更加不劃算。”記者調查發現，湖南長沙的銀行房貸利率上漲比較普遍，其中股份制銀行較為明顯，多數首套房利率為基準上浮15%。二套房貸款利率多數為基準上浮20%，但是也有一家國有大行二套房的貸款利率上漲至基準上浮25%，這也意味著貸款利率破“6”。實際上，杭州、蘇州、南京、武漢、鄭州等地在近期也相繼頻頻傳來銀行房貸利率上漲的消息。以南京為例，不少銀行今年5月首套房貸款利率還是基準上浮5%，而目前也是基準上浮15%，并有進一步上漲的趨勢。有市場消息稱，西安部分銀行的房貸利率上漲明顯，首套房貸款利率已經按照基準上浮20%在執行，該利率甚至比此前二套房的貸款利率還要高。相比二線城市，北京、上海、廣州等一線城市房貸利率的變化較小。記者走訪幾家國有大行和股份行了解到，大多數銀行首套房目前執行的貸款利率為基準上浮10%，而二套房的貸款利率則從基準上浮10%調整到基準上浮15%。“當前房貸利率的變化可能與政策從嚴相關，未來銀行房貸規模也許會繼續收縮。”一家國有大行人士向記者透露，房貸利率的上漲是整個市場綜合因素決定的，銀行再根據實際情況進行調整。監管從嚴 銀行縮量房貸利率的上漲與監管政策的從嚴相關。為了加強對樓市的宏觀調控，監管對于資金違規進入房地產市場嚴厲打擊，處罰也毫不手軟。據了解，7月以來，房地產信托“剎車”跡象明顯，監管實行余額管理，對于產品的審批放慢了節奏。值得關注的是，近期銀保監會辦公廳下發《中國銀保監會辦公廳關于開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》，決定在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作，將嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道等方式流入房地產行業的違法違規行為。記者了解到，專項檢查會特別針對房地產貸款業務量較大的金融機構，并會對相關業務規范進行抽查。“房地產行業是一個杠桿游戲。在信貸的強支持下，房價可能就會有上漲趨勢。監管嚴控房地產信貸，也是執行房地產從嚴調控的政策，避免泡沫所帶來的風險。”前述國有大行人士稱。該人士向記者表示，在監管政策下，銀行會對房貸進行縮量，并將信貸資源向一線城市傾斜，這就使得二線城市供給有所減少，抬高了貸款的利率。“下半年房貸市場會有所降溫，銀行在總量上會加大把控。”一家股份行人士向記者透露，近兩年來銀行對于房地產行業的信貸在規模上并不小，年增長甚至達到了兩位數。“由于此時監管對于房地產融資收緊了，銀行在信貸方面也會跟進收縮。”“住房貸款仍然會批，只是比以前更難一些，利率上沒有那么大的優惠了。”該人士表示。
