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2020年04月多地樓市政策調整，放松與謹慎仍在平衡之中
，上海市發改委介紹了即將出臺的《上海市擴大有效投資穩定經濟發展的若干政策措施》。其中包括減輕房企入市成本壓力，今年開工建設的住宅項目可延期繳納城市基礎設施配套費，允許符合條件的房企延期繳納土地增值稅。“一般來講，上海土地方面是管得比較嚴的，這個時候明確支持房地產，對于上海來講是比較特殊的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受北京商報記者采訪時表示，“別的城市今年肯定是要降低企業包括房企的成本。”房地產救企政策近期的確不斷出臺。例如3月11日，深圳市就出臺政策，要推進各項業務線上辦理，加快商品房網簽進度，簡化業務流程，提高商品房網簽效率。但在中原地產首席分析師張大偉看來，救企的政策各地很多，很多城市發布了加快預售等動作，但對市場沒有多大影響。因為現在對企業來說是賣不出去的問題，不是沒法賣的問題。重點主要是救市的政策，要穩定市場。青島就在救市方面進行了嘗試。近日，青島市不動產登記中心主辦的“青島網上房地產”網站發布了“2020青島百日萬店消費季網絡房展”活動規則。其中涉及到多條限購、限售放松政策。其中引起較多關注的，是鼓勵改善型住房需求，出售1套以上原有住房新購1套住房的，原有住房應取得《不動產權證書》滿兩年并辦理買賣合同網簽備案后或委托中介機構代理銷售并辦理委托代理合同網簽備案后，即可對新購住房的買賣合同予以網簽備案。根據2018年4月18日青島市國土資源和房屋管理局《關于持續促進我市房地產市場平穩有序運行的通知》，在青島市范圍內新購買的新建商品住房和二手住房，需取得《不動產權證書》滿五年后方可上市交易。相比較而言，目前的政策將限售期由五年縮短至了兩年。“這是對既有限售政策很明顯的調整。當然也需要注意，此類限售政策調整是有前提的，即是換房的情況下才適用。”嚴躍進說，“青島此類政策的出臺，應該說具有很強的松綁效應，體現了降低購房門檻、鼓勵購房和換房的導向，有助于穩定住房交易、刺激住房消費、激活改善型購房需求等。”人才落戶的窗口對于青島在限售方面的松綁，張大偉表示，“青島是借著百日特殊政策的形式試探了一下。現在大部分城市限售的力度都已經很小了，但這些對市場的影響還是非常有限的”。盡管如此，除了“促銷式松綁限購”的例子，青島此次還為吸引人才而在購房政策中有所放松。青島發布的“活動規則”稱，在該市工作、符合人才條件的，首套購房不受戶籍和個稅、社保繳存限制。符合落戶條件的在校大學生辦理落戶手續后，可享受青島市戶籍人口購房政策。此外，因外出求學，戶口自本市遷出并能提供目前在讀學校證明的，可享受該市戶籍人口購房政策。事實上，更多城市選擇了在人才引進政策中放寬對落戶的限制。4月8日，“南京發布”官方微信發布消息稱，南京市出臺了《關于支持促進高校畢業生在寧就業創業十項措施》。明確研究生及以上學歷、45周歲以下本科學歷人員（含留學回國人員、非全日制研究生），憑學歷證書即可落戶。40周歲以下大專學歷人員，在南京就業參保半年即可落戶。人才落戶政策進一步放寬。3月16日，廣州白云人社局發布人才新政，規定在白云區連續工作滿一年，具備中級或以上專業技術職稱，或具有大專及以上學歷，或在白云區注冊企業擔任中高級管理職務，即可在白云區江高、人和、太和、鐘落潭四鎮范圍之內享受廣州市同等戶籍待遇。目前，廣州黃埔、南沙、花都、白云全部松綁，僅有4個主城區和番禺還在限購。對此，張大偉表示：“大部分城市說限購政策不動，但人才政策開的窗戶更大。這種情況下，限購政策動不動其實就沒有多大意義了。”“炒房還是不允許的，但也不意味著要限制，有些地方庫存壓力大，鼓勵是合規的，尤其是在購房資格上是可以調整的。”嚴躍進表示，“只要房價不要炒作太多的話，還是鼓勵更多人能夠去買房，減少庫存壓力，有助于帶動房地產市場交易的上升。”摸索“一城一策”青島等各地對限售限購的放松是否釋放出政策調控松動的跡象？目前來看還撲朔迷離。此前，浙江海寧推出的取消限購一個月措施，剛推出一天即閃電撤回，出現“政策一日游”的現象。浙江海寧3月24日宣布，在房博會期間取消限購一個月。但就在即將啟動“云上房博會”前，海寧又發布消息表示，海寧云上房博會期間“非海寧戶籍人口在海寧限購一套住房”的政策暫不執行。在樓市萎靡的當下，寬松政策的境況仍然顯得有些尷尬。“無論房屋交易市場好或壞，一旦涉及到房源和房價的炒作，那么政策依然會比較嚴厲。所以預計后續全國部分房價上漲過快的城市，依然會面臨政策管控的導向。”嚴躍進說。4月9日，深圳市南山區住房和建設局發布《關于嚴禁惡意炒作哄抬房價，維護房地產市場平穩的通知》，對近期深圳部分房源炒作、房價過快上漲等進行了管控。同樣，成都市房地產市場服務中心也于3月27日發布緊急通知，禁止發布含不限購、不限價、不限售、不限貸、不搖號，以及增值、保值、貶值、上漲、下降、價格倒掛等涉及房地產市場敏感詞匯，切實規范發布行為，凈化市場環境，保障房地產市場平穩健康發展。“整個樓市調控處在很尷尬的階段，市場不能出現任何波動。現在大部分城市對‘房住不炒’、‘一城一策’的政策還沒有準確的判斷和趨勢把握，各地都在試探摸索。但只要經濟不好，房地產政策調松是必然的，這是大家的共識。”張大偉說。他還表示，“其實樓市調控的原則和方向一直是以穩樓市為主，現在市場不穩了，過去的不穩更多的是‘漲’，往上不穩，所以有更多收緊性的政策。現在是往下跌得厲害了，這種情況下出臺一些穩樓市的寬裕政策，和調控的原則并不違背。要因時而異，不能一直一刀切。做一些微調對市場影響不會很大。只要‘一城一策’、‘房住不炒’原則不變，微調應該是可以的”。
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2020年04月全國住房形勢數據報告（2020年3月）
、廈門等城市本月房價均有顯著下降。圖1 全國各城市房價漲跌地理分布（2020年3月）從各級城市房價漲跌變化趨勢來看，一線城市價格略降，市場價格有望回歸至疫情前水平，二線城市、其他城市價格整體均略有上漲。 圖2 近3個月各類城市房價漲跌變化2月份新房統計的全國268個地級及以上城市中，環比漲幅超過2%的有39個城市，較上月增加19個城市；漲幅超過5%的有8個城市，數量上與上月相同。二. 出租3月份全國住宅出租價格中位數為2000元/月，與去年同期相比減少100元/月；本月全國住房出租新增供給量156萬套，較去年同期減少21萬套。從近三個月全國各城市住房租金環比漲跌幅度來看，今年1~3月份，一線城市租金平均環比漲跌幅依次為：-1.07%，4.27%，-2.04%；二線城市為：0.89%，5.47%，-2.31%；其他城市為：0.66%，1.75%，-1.09%。租金水平受上市掛牌案例價格的結構性變化而產生較大波動。三. 售租比3月全國地級及以上城市中，售租比超過25（年）的城市占比87.7%，各城市的售租比情況相對穩定。其中廈門（84年）、深圳（79年）、三亞(77年)等城市售租比相對較高。
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2020年04月3月北京住宅用地零成交 供應同環比均大幅攀升
，也讓本月土地起始樓面價下降。（1）土地供應情況：3月份北京土地供應面積同比增長165.96%2020年一季度，北京市共推出各類用地22宗，推出土地面積共計108.19萬平方米，同比增長48.57%。其中，推出住宅用地15宗，供應住宅用地面積約90.8萬平方米，同比增長231.75[W用1] %。其中，3月，北京市共推出各類用地14宗，推出土地71.01萬平方米，同比增長165.96%，環比增長211.99%。其中，推出住宅用地12宗，推出面積66.38萬平方米，同比增長約2443.30%，環比增長275.24%；推出工業用地2宗，供應土地面積4.63萬平方米。（2）土地成交情況：一季度北京成交同比下降62.87% 3月份北京無住宅用地成交受春節假期以及推地節奏影響，一季度北京市土地成交市場規模總體同比有所下降。2020年1-3月，北京市共成交各類用地19宗，成交土地面積88.44萬平方米，同比減少約56.94%，其中住宅用地共成交16宗，涵蓋海淀、石景山、大興、通州、昌平五個區域，成交土地面積80.4萬平方米，同比減少49.3%。需要指出的是，2020年3月并無住宅用地成交，僅大興區有一宗面積約3.09萬平方米的工業用地被北京華卓精科科技股份有限公司摘得。
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2020年03月多部門發聲：因時因勢調整政策 目前斷定全球金融危機為時尚早
防控和經濟發展實際，積極參與國際合作，應對復雜形勢帶來的挑戰。銀保監會副主席周亮介紹，銀保監會抽樣調查顯示，企業賬戶活躍度明顯提升，企業資金往來、資金周轉速率明顯加快，3月初的樣本小微企業賬戶動賬率比2月下旬提高29個百分點，反映經濟活躍度逐步恢復。下一步，銀保監會將從“增量、降價、提質、擴面”等方面強化對民營小微企業的服務，特別要對民營制造業加強服務。陳雨露表示，2020年，穩健的貨幣政策會更加注重靈活適度，既要保持物價的基本穩定，又能夠防范信用收縮的風險和經濟下行出現疊加共振，處理好穩增長、防風險和控通脹的綜合平衡關系。具體而言有以下幾方面：一是分階段把握貨幣政策的力度、節奏和重點，始終保持流動性的合理充裕，特別是要實現M2和社會融資規模增速與名義GDP增速基本匹配，可以略高一些；二是充分發揮好結構性貨幣政策的獨特作用；三是要充分發揮政策性金融作用；四是要加大對中小銀行補充資本，發行金融債券的支持；五是繼續推進貸款市場報價利率（LPR）改革。陳雨露表示，疫情對供給、通脹的影響可能還會短期持續一段時間。隨著我國疫情防控形勢持續向好，國民經濟復工復產有序推進，生產會逐漸跟上來，商品供給正在逐步改善。所以，物價整體形勢會逐漸趨于緩和，在二季度、三季度、四季度，預計出現逐季下降態勢。目前我國宏觀經濟運行平穩，總供給和總需求基本平衡，不存在長期通脹或通縮基礎。政策工具儲備充足陳雨露表示，近期國際疫情擴散蔓延，受此影響，國際金融市場動蕩加劇。歐美和許多新興市場經濟體的股市已平均下跌30%左右，這種情況引起國際社會高度關注。目前斷定全球進入金融危機為時尚早。“國際金融市場動蕩發生之后，我國金融市場經受住了考驗，表現出高度穩定性，波動幅度很小。目前中國的金融市場運行總體平穩，市場預期比較穩定，宏觀政策的空間和工具儲備充足。”陳雨露強調。陳雨露稱，下一步，面對國際金融市場動蕩，要做好兩方面工作：一是按照既定方針和既有政策框架做好自己的事情。中國擁有世界最大規模的信貸市場和外匯儲備規模，擁有世界第二大的股票市場、債券市場和保險市場，保持好中國金融市場的穩定就是對全球金融穩定的重大貢獻。二是積極參與宏觀經濟政策的國際協調。在人民幣匯率方面，國家外匯局副局長宣昌能認為，短期內美元流動性趨緊和美元指數上漲不可避免會對包括中國在內的新興市場經濟體產生影響。對此，要加強監測，積極穩妥應對。從中長期看，我國經濟基本面、貨幣和金融條件將成為穩定我國跨境資金流動的有力支撐，人民幣匯率會在合理區間內雙向波動，不存在大幅貶值基礎。部分險資可提高權益投資比例周亮表示，銀保監會將積極支持保險公司遵循市場化原則依法合規地開展投資運作，開展長期穩健的價值投資，同時將深化保險資金運用的市場化改革，在審慎監管原則下，賦予保險公司更多自主權。對償付能力充足率較高、資產匹配狀況較好的保險公司，允許其在現有權益投資30%上限的基礎上，適度提高權益類資產的投資比重。此外，將適當增設理財子公司，建立完善養老保障第三支柱，積極支持直接融資，努力促進中國資本市場長期穩定健康發展。“近期國際金融市場的動蕩，加上國內經濟存在下行壓力，會對中國銀行(3.500,0.04,1.16%)業保險業造成一定影響，但影響不會太大。”周亮稱，下一步，銀保監會將繼續打好防范化解金融風險攻堅戰，包括持續加大不良貸款處置力度，穩妥處置高風險機構，繼續拆解影子銀行，壓降高風險業務；堅決落實“房住不炒”要求，促進房地產市場平穩健康發展；支持銀行保險機構多渠道補充資本等。在債券市場方面，陳雨露表示，疫情的發生并沒有直接導致我國債券市場違約率提高，國際金融市場動蕩的外部沖擊也沒有帶來我國債券市場的巨大波動，我國債市運行目前總體平穩。陳雨露稱，下一步會繼續關注受疫情影響較大的傳統服務業、勞動密集型制造業、交通運輸以及產業鏈核心企業的經營情況，繼續完善債券違約的處置機制，切實維護債券市場穩定，同時為疫情防控和下一步的復工復產提供更有力的直接融資支持。
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2020年03月蘇州放寬落戶條件：本科直接落戶 專科需繳6個月社保
《通知》同時要求，上述人員中博士、正高級專業技術職稱人員年齡不超過55周歲，碩士、副高級專業技術職稱人員年齡不超過50周歲，本科學歷人員年齡不超過45周歲。《通知》還公布了已經在蘇州就業并交納社會保險的人員的落戶條件，具有本科學歷（含留學人員）、中級專業技術職稱、國家職業資格（職業技能等級）二級條件之一的人員，年齡不超過45周歲；具有碩士學位及以上（含留學人員）、高級專業技術職稱、國家職業資格（職業技能等級）一級條件之一的人員。對于具有大專學歷或國家職業資格（職業技能等級）三級，年齡不超過35周歲，在蘇穩定就業并在申報單位連續繳納（不含補繳）社會保險6個月以上的人員，在人事檔案轉入后可申請辦理落戶。符合上述條件的人員，除本人戶口準遷外，允許其配偶及未成年、失業未婚子女隨遷到合法穩定住所。
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2020年03月財政部：進一步強化決戰決勝脫貧攻堅資金管理
涉農資金整合力度，強化脫貧攻堅和鞏固脫貧成效投入保障。同時，加強資金使用管理、扶貧項目資金績效管理和項目庫建設。二是中央財政專項扶貧資金向受疫情影響較重地區適當傾斜，調整優化疫情防控期間財政專項扶貧資金項目管理，盡可能減少疫情對脫貧攻堅工作的影響。三是各級財政專項扶貧資金分配，重點向“三區三州”等深度貧困地區、掛牌督戰地區傾斜，兼顧人口較多的易地扶貧搬遷集中安置區。四是將支持貧困地區農業特色產業發展作為鞏固脫貧成果和銜接推進鄉村振興的重點，進一步提高用于產業發展的財政專項扶貧資金和其他整合資金的占比，補齊農村飲水安全運行維護等必要的公益性基礎設施短板。五是對已經實現穩定脫貧的地區，可根據實際情況統籌安排專項扶貧資金，支持非貧困縣、非貧困村貧困人口脫貧。已經實現穩定脫貧的貧困縣，還可統籌安排整合資金用于非貧困村貧困人口脫貧。下一步，針對資金績效評價和排查梳理“回頭看”發現的易發多發問題，財政部要求各地不得將財政專項扶貧資金及其他整合資金用于各類“造景”工程、形象工程，堅決糾正簡單入股分紅、明股實債、扶貧小額信貸“戶貸企用”等各類借資產收益扶貧名義實施的違規行為，進一步規范項目收益分配，完善減貧帶貧機制，防止政策“養懶漢”。
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2020年02月“房住不炒”定位不能因“疫”而變
，雖然受疫情影響，春節返鄉置業按下“暫停鍵”，但剛性住房需求并未消失，只是將延后釋放，房地產市場需求整體穩定，疫情對房地產市場需求的總體影響不大。從供給端看，受疫情影響，房地產在建項目集中復工難度較大，可能導致一些房地產開發企業不能如期交房；同時，售樓處現場暫時關閉，將導致銷售回款減少。此外，商業地產的租戶延期開業，在現金斷流的同時，還面臨租金壓力，住房租賃市場則出現客源減少。在這一特殊時期，要始終堅持“房住不炒”定位，繼續“因城施策”落實房地產長效管理機制，保持房地產市場平穩運行。一是要有序推進復工復產。停工對房地產市場供給端的影響較大，各地應在確保疫情防控需要的前提下，加強疫情的分級分區管理，有序推進房地產企業辦公場所、售樓處、項目施工現場全面復工。房地產租賃市場方面，應積極穩妥推進商場復工開業，逐步暢通社會商品流轉，支持業主減免租戶租金，同舟共濟共抗疫情。此外，還要逐步推進房地產中介復工。二是鼓勵房地產開發企業積極主動應對。積極發揮房地產開發企業主觀能動作用，鼓勵企業開展各種形式靈活自救措施，支持“線上售樓”，地方政府協助做好“網上購房展”“網簽”和“不見面”政務服務；支持房地產開發企業促銷，加快銷售資金回籠，增收節支，提升流動性水平。三是需求端政策要保持連續、一致和穩定。雖然疫情影響到房地產市場銷售，但并沒有實質改變市場需求總量，合理的房地產市場需求不會憑空消失。歷史經驗表明，房地產需求端的政策細微變化，很容易引致投資投機性需求卷土重來，使得來之不易的調控成果付諸東流。近日，中國人民銀行金融市場工作電視電話會議提出要保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性。地方房地產需求端政策也需要保持連續性、一致性和穩定性，當前重點是落實金融管理部門和住建部相關政策，有效緩解因疫情影響導致部分個貸還款壓力上升的情況。四是穩定房地產市場預期。疫情會影響我國房地產市場預期，為緩解疫情對房地產供給端的沖擊，近期部分地方政府陸續出臺了臨時性支持政策，但“房住不炒”定位并沒有改變。在強化疫情防控同時，也要加強房地產市場預期引導，及時有效消除網上不實言論的負面影響，確保房地產市場預期持續穩定。五是完善基本住房保障體系。繼續“因城施策”落實房地產長效管理機制，規范發展商業住房租賃市場；深入開展中央財政支持住房租賃市場發展試點、城鎮老舊小區改造等工作，推動完善基本住房保障體系。
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2020年02月央行貨幣政策報告：加大對新冠肺炎疫情防控的貨幣信貸支持力度
路，報告提出以下幾個方面：一是實施好穩健貨幣政策，科學穩健把握逆周期調節力度，保持流動性合理充裕，促進貨幣信貸、社會融資規模增長同經濟發展相適應。靈活運用多種貨幣政策工具，以適度的貨幣增長支持高質量發展，有效支持經濟運行在合理區間。增強調控前瞻性、精準性、主動性和有效性，根據經濟增長和價格形勢變化及時預調微調，精準把握好調控的度，加強預期引導，維護我國在全球主要經濟體中少數實行正常貨幣政策國家的地位。健全可持續的資本補充體制機制，推動銀行通過發行永續債等方式多渠道補充資本，拓寬永續債投資主體，分散風險。重點支持中小銀行補充資本，提升銀行服務實體經濟和防范化解金融風險的能力，防范社會信用收縮風險。二是把疫情防控作為當前最重要的工作來抓，加大對新冠肺炎疫情防控的貨幣信貸支持力度。要求主要全國性銀行和10個重點省(市)地方法人銀行充分用好專項再貸款，快速精準地將資金用于直接參與防疫的重點企業。對直接參與防疫的重點醫用物品和生活物資的生產、運輸和銷售重點企業實行名單制管理，支持金融機構向名單內的企業提供優惠利率信貸支持。引導金融機構主動加強與有關醫院、醫療科研單位和相關企業的服務對接，提供足額信貸資源。對受疫情影響較大的批發零售、住宿餐飲、物流運輸、文化旅游等行業，以及有發展前景但暫遇困難的小微企業，不得盲目抽貸、斷貸、壓貸。對受疫情影響嚴重的企業到期還款困難的，可予以展期或續貸。在做好防控工作的前提下，全力支持各類生產企業復工復產。通過適當下調貸款利率、增加信用貸款和中長期貸款等方式，支持相關企業戰勝疫情災害影響。強化對疫情防控相關領域的金融服務，對受疫情影響較大的地區、行業和企業提供差異化優惠的金融服務。三是發揮貨幣信貸政策促進經濟結構調整的作用，更好地服務實體經濟。進一步完善“三檔兩優”存款準備金框架，建立健全銀行增加小微企業貸款投放的長效機制。運用好定向降準、再貸款、再貼現、宏觀審慎評估等多種貨幣政策工具，引導金融機構加大對小微、民營企業和制造業的信貸支持。督促銀行降低貸款附加費用，確保小微企業融資成本下降，更好地服務實體經濟。加強政策協調，促進金融要素流向供需共同受益、具有乘數效應的先進制造、民生建設、基礎設施短板等領域，促進產業和消費雙升級。推動金融支持與產業扶貧融合發展，增強貧困地區內生發展動力。研究出臺商業銀行服務鄉村振興考核辦法，進一步做好鄉村振興金融服務。優化創業擔保貸款政策，做好退役軍人、高校畢業生、自主創業農民工等群體金融服務。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產金融長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。四是進一步深化利率市場化和人民幣匯率形成機制改革，提高金融資源配置效率。健全基準利率和市場化利率體系，完善LPR傳導機制，推進存量浮動利率貸款定價基準轉換，促進銀行積極有序運用LPR定價，轉變傳統定價思維，堅決打破貸款利率隱性下限，疏通貨幣政策傳導。發揮好市場利率定價自律機制作用，維護公平定價秩序，嚴格落實明示貸款年化利率的要求，切實保護金融消費者權益。穩步深化匯率市場化改革，完善以市場供求為基礎、參考一籃子貨幣進行調節、有管理的浮動匯率制度，保持人民幣匯率彈性，發揮匯率調節宏觀經濟和國際收支自動穩定器的作用。加強宏觀審慎管理，穩定市場預期，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定。加快發展外匯市場，為基于實需原則的進出口企業提供匯率風險管理服務。引導企業樹立“風險中性”的財務理念，以鎖定外匯成本、降低生產經營不確定性為目的，通過外匯衍生品管理匯率風險。穩步推進人民幣資本項目可兌換，完善人民幣跨境使用的政策框架和基礎設施，支持人民幣在跨境貿易和投資中的使用。五是完善金融市場體系，切實發揮好金融市場在穩增長、調結構、促改革和防風險方面的作用。支持民營企業發行債券融資，增強金融服務實體經濟能力。促進公司信用類債券信息披露標準統一，完善相關制度建設。堅持市場化、法治化原則，完善債券違約風險防范和處置機制。加強金融市場基礎設施統籌監管與互聯互通，推進托管行與交易報告庫建設，確保金融市場整體穩定和安全高效運行。積極穩妥推動債券市場制度性、系統性開放，引入更多中長期投資者。六是深化金融供給側結構性改革，健全具有高度適應性、競爭力、普惠性的現代金融體系。進一步推進金融機構改革。繼續推動全面落實開發性金融機構、政策性銀行改革方案，完善治理體系，遵循金融機構經營規律，發揮開發性、政策性金融機構作用。持續深化大型商業銀行和其他大型金融企業改革，完善公司治理，規范股東大會、董事會、監事會與管理層關系，完善經營授權制度，形成有效的決策、執行、制衡機制，提高經營管理水平和風險控制能力。進一步擴大金融業對外開放。七是繼續打好防范化解重大金融風險攻堅戰。在國務院金融穩定發展委員會的領導下，在鞏固已經取得的階段性成果基礎上，不斷提高風險應對的全局性和前瞻性，繼續做好重點領域高風險機構的“精準拆彈”工作。進一步厘清各方職責邊界，壓實金融機構的主體責任、地方政府屬地風險處置責任和維穩第一責任、金融監管部門監管責任和人民銀行最后貸款人責任，堅決防范道德風險。著力推動完善防范化解金融風險長效機制建設，用改革的辦法推進金融業高質量發展，牢牢守住不發生系統性風險的底線。
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2020年02月疫情下的房產經紀行業：交易量銳減 要做好現金流準備
想而知。這不僅影響經紀人個人的收入，也對經紀公司的收入和現金流帶來打擊。近日，貝殼研究院聯合中房經聯發起《2020年新型冠狀病毒對中國房產經紀影響》的問卷調查顯示，在無交易情形下，七成經紀公司表示現金流撐不過半年。受此影響，市場收縮、經紀人流失的現象將會大概率出現。現金流壓力明顯“從以往的經驗來看，每年大約農歷正月初八之后，流量就會快速回升，而今年從安居客的線上表現來看，流量的回升已經明顯向后推延。”對于疫情如何影響線上交易，58安居客房產研究院分院院長張波向21世紀經濟報道表示。張波認為，疫情的短期影響體現在交易量銳減，這和當前人群的關注焦點不在房產、線下無法帶看有著直接關系，但另一層面則是對交易雙方的心理形成影響，這一影響可能導致疫情過后，市場需要一段恢復期。張波預計，今年一季度，二手房市場的銷量將明顯低于去年同期。二季度之后的銷量或出現一定反彈，但很難超過去年的整體水平。交易量下滑會直接影響現金流，這也是房產經紀行業的“生命線”。2月12日，貝殼找房CEO彭永東表示，淡市和疫市是不同的策略，淡市拼的是效率，你的效率高就扛得住，市場上效率不高的會逐步被淘汰，直到整個供給和交易量穩定；而疫市是斷崖式的，要做好現金流準備。他建議，“可以按照2月起下降9成、7成、5成、3成、1成做未來5-6個月的現金流測算。”中房經聯和貝殼研究院的上述調查顯示，春節假期疊加疫情，導致交易停擺、收入顯著減少，但門店租金和人工成本又占用剛性支出，經紀公司現金流承壓，經營困難。“在無交易情形下，七成經紀公司明確表示現金流撐不過半年；而考慮到11%的經紀公司選擇不確定，按照其他選項的平均分布，預計近八成經紀公司處境艱難。”上述調查指出。但并不是所有從業者都態度悲觀。58同城、安居客面向經紀人的調研結果顯示，55.48%的經紀人預測疫情結束后市場平穩運行，不會有太大變化，另外20%左右的經紀人則認為市場會出現下滑。對于疫情之后的市場，七成以上的經紀人抱有信心。 長租公寓面對空置期在經紀行業整體受影響的情況下，“利如紙薄”的租賃業務，經營壓力更大。春節后，長租公寓運營商蛋殼公寓遭遇疫情下的道德拷問。在多個城市，蛋殼公寓被曝以疫情“不可抗力”為由，要求房東免除1~3個月的租金。但與此同時，蛋殼并未對租客實施減租。盡管蛋殼方面否認了這種說法，并稱正與房主和租客共同協商解決問題，但事情發酵后，蛋殼聲譽遭受的影響已是事實。另一家長租公寓運營商自如則陷入漲價風波。春節后，自如被曝在多個城市大幅調漲租金，漲幅多在15%-30%左右，超過以往承諾的漲幅2%-10%的范圍。此后，自如CEO熊林回應稱，一方面是客戶從長租變更為月租或季租(包含服務費)，另一方面是房源價格顯著低于同地段、同小區類似房源價格。他還強調，“絕無針對疫情的任何價格鉆營伎倆”。長租公寓行業利潤微薄，且尚未形成有效的商業模式。蛋殼公寓雖然剛剛在美國上市，但根據公告，2017年、2018年和2019年前三季度，其經營活動現金流均錄得負值，分別為-1.15億元、-11.6億元和-16.3億元。受訪者普遍認為，除了聲譽影響外，此次疫情對長租公寓業務上的沖擊不可避免。某資深從業者向21世紀經濟報道表示，春節通常是退租、換租期，由于疫情影響，這一期限開始拉長，很多長租公寓運營商旗下房源出現較長時間的空置。如果規模不大、資金實力不強，這種空置將給公司現金流帶來很大壓力。1月30日，自如CEO熊林就表示，“在這場突如其來的疫情之中，之后，自如將與多數企業一樣，遭受重大的損失，有些企業甚至會難以為繼。”張波也指出，對于長租公寓行業來說，今年是非常困難的一年。行業會不斷面臨短期內空置率提升、整體收入減少，整體租金上漲乏力的壓力，一些公司的“爆雷”現象或將出現。
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2020年02月疫情加劇寫字樓租金下行 空置率攀高難題待解
及出售價格繼續下滑，免租期延長，但成交量、咨詢量都比較少。業內人士認為，在經濟放緩、供應持續加碼、需求走弱以及疫情疊加下，寫字樓租金下行、空置率攀升趨勢不變，未來整個行業亟待轉型。寫字樓租金下行趨勢明顯近日，《財經》新媒體記者調查發現，國貿附近的金地中心、建外SOHO、萬達廣場等寫字樓租金均已下調，同時推出免租1-3月的優惠。“萬達廣場A座寫字樓2019年同期每平方米日租金在11元左右，今年已降至6元左右。”安居客網站推薦的一位中介人士告訴記者，“年前很多寫字樓都空著，現在也沒人租，加上疫情影響，房主只能再降價。如果可以租，價格可議再商議，免租也可以，目前免租期普遍是2-3個月，也可以往4個月去談。”事實上，不少中介人士告訴記者，受疫情影響，目前簽單量減少，咨詢租賃的客戶也很少，也無法帶看。很多租賃客戶延緩換租，也有部分客戶為了節約成本，減少租金預算，大面積換小面積，高檔寫字樓換中低檔寫字樓。“2019年四季度至今，不少寫字樓成交租金下滑20％-40%。目前受疫情影響，不少寫字樓繼續降價，并推出更優惠的免租政策。”一位北京寫字樓中介人士說道。受疫情的影響，近期蘇州、北京等多個城市政府部要求國企需幫助中小企業減免廠房、寫字樓、產業園租金。同時，成都等各地房協機構建議，寫字樓、產業園業主方支持租戶延期復工，根據自身情況適當給予減免優惠等措施。目前，花樣年、氪空間等部分公司和產業園紛紛宣布減租或免租，最高免租達3個月。事實上，在疫情發生前，寫字樓的租金就出現下滑的情況。戴德梁行數據顯示，2019年以來北京等城市的甲級寫字樓租金呈現下滑態勢，其中四季度北京全市寫字樓每月每平租金為382.4元，同比下降4.4%。中指院報告指出，受宏觀經濟持續下行影響，2020年一季度寫字樓市場需求有所下降，一、二線城市寫字樓租金環比均有所下跌，寫字樓市場整體利好租戶方。部分大型企業靈活利用各類優惠條款，適時搬遷擴張，而部分中小企業則傾向于遷址租金較低的新興商務區，以降低辦公成本。在中指研究院商業及數據事業部總經理葛海峰看來，在經濟放緩、供應持續加碼、需求走弱以及疫情疊加下，企業對于寫字樓的租賃的需求在短期內也會更加謹慎，特別是這種擴租和換租的需求會有所減少。未來，寫字樓租賃市場將延續供過于求的租戶市場現狀，預計租金下行趨勢不變，寫字樓持有者以及相關物業公司收入將一步下滑。中國企業資本聯盟副理事長柏文喜提出擔憂，若疫情快速結束，各類企業恢復運作尚需一定時間，寫字樓將面臨一定的去庫存的壓力。如果疫情延續較長時間，將會對寫字樓租賃市場帶來較大壓力。空置率攀升背后階段需求放緩造成租金下行的一大原因是供大于求。第一太平戴維斯最新數據顯示，2019年北京甲級寫字樓市場有134.5萬平方米的新增供應，是十年來的最高值。而需求側方面，2019年北京全市場凈吸納量約為46萬平方米，較2018年下降16.7%。正是由于2019年部分城市寫字樓新供應量增加、需求疲軟，相應的空置率不斷攀升。據戴德梁行統計數據顯示，2019年上海、深圳、北京的甲級寫字樓空置率分別高達20%和22%、13%，創近年新高。預計，未來一線城市寫字樓市場供應龐大，市場壓力巨大。除供應量相對較大外，第一太平戴維斯市場研究部助理董事李想認為，2019年全年，北京寫字樓租賃的主要驅動力如金融、互聯網等頭部行業均面臨調整與波動，導致企業謹慎擴張、租賃需求走弱。其他實體行業暫時不具備強勁的租賃需求，吸納能力有限。同時，大量聯合辦公空間吸納掉部分需求，導致寫字樓需求呈現階段性放緩。事實上，無論傳統寫字樓還是共享辦公，目前均存在存量較大的情況。記者從一家從事寫字樓租賃的公司了解到，目前望京區域、亦莊、上地西二旗、高碑店在租的寫字樓房源均達到千套之多，分別為1738套、1617套、1369套、1339套，每套面積在幾十平方米至幾千平方米之間。據一位租賃中介人士介紹，北京聯合辦公租金主要分為三個檔，高檔寫字樓租金為每人每月5000元至8000元，中檔為每人每月2000元至3000元，低檔為每人每月1000元至2000元。目前，國貿附近有50多個共享辦公品牌的項目可選。在華潤華南大區寫字樓市場部副總經理楊賢釗看來，此次疫情對于部分資金流緊張的中小微企業而言，有可能會從傳統辦公樓搬遷至共享辦公樓或縮減辦公面積，傳統寫字樓可進行更適合中小企業靈活辦公的共享辦公或共享會議室的改造，而這對于寫字樓整體配套服務提出了更高要求，滿足員工便捷、健康辦公需求的共享辦公空間將成行業趨勢。“寫字樓運營商如果還沿用傳統模式，經營將會越來越困難。“中國房產經紀公義聯合會主席胡景暉表示，寫字樓此類產品需進行轉型，一方面可改造為三四星級適合家庭旅游的酒店或者中端商務酒店；另一方面可改造成為長租公寓，因為一旦疫情結束，大批務工人員返程，居住問題依然是大家都需要解決的。
