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2013年10月保障房建設大躍進 缺乏需求研究亂象暴露
來源及分配機制等卻沒有跟上。正是因為這些工作的滯后導致了當前已經暴露的保障房建設之亂象，而一些更為深層次的問題卻可能還在潛伏期。 以大鵬保障房爛尾為例，之所以出現龍崗與大鵬兩地政府之間相互推諉，保障性住房的資金來源問題是核心。為了保證保障房建設任務的完成，市級政府往往按照攤派方式，把總任務分解到各個區政府。在分配過程中，會考慮到各個區域保障房需求量，但更多考慮區域土地資源豐裕度和搞平均主義。因此，不管各個區政府的財力人力如何，都要有任務。以大鵬及坪山等新成立的新區來說，都面臨財政相對比較困難的狀況。在財政比較困難的情況下，還要完成中短期只有投入沒有產出的保障房，的確勉為其難。保障性住房任務如何在市一級政府和區一級政府分配，資金如何協調，都需要雙方進行溝通而不是單向的下任務。只有這樣，才可能從根本上避免爛尾事件的再度發生。 對大鵬保障房爛尾事件進一步深究，我們可能要拷問：大鵬有沒有必要建保障住房。毫無疑問，像大鵬這樣距離城市中心較遠的區域，在相當長時期內想要吸引市區人口來居住恐怕不太現實（目前開發的商品房一般都是度假概念）。那么，由此看來大鵬的保障房應該是考慮本地區域居民的需求。按照目前保障房保障范圍僅僅為戶籍人口，而大鵬戶籍人口總量4萬多人，以原住民為主，而原住民大部分擁有自建房，因此未來這數千套的保障房分配給誰也是個大問題。同樣，像坪山新區這樣偏遠的區域，蓋了大量保障房，遠超本區域需求，因此毫無疑問有相當一部分是為滿足市區人口的需求。但是，由于與市區之間的交通配套問題等尚未通盤考慮，這些保障房將來是否會出現嚴重的空置也是一個大問題。 反觀香港，保障房建設工作就考慮周全得多。其保障房基本建設在郊區的新市鎮，建設時序為先建設快捷交通，然后建設保障房及其配套所需要的教育、醫療、商業等，再其后在區域相對成熟后高價拍地引入開發商建設商品房。因此，其保障房普遍非常受到港人歡迎，空置的情況基本沒有發生過。 因此，建議政府以大鵬保障房爛尾事件為契機，全面檢討保障房建設體系，完善各個環節，推進保障房這一民生工作。 來自：中國建筑新聞網
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2013年10月高鐵“走出去” 鐵路建設是否王者歸來
達9.89%。資金面上，中國鐵路總公司（下稱中鐵總）本周一發行了今年第五期鐵路建設債券，總額為200億元。 板塊暴漲 據悉，鐵路基建板塊自今年初開始進入下行通道，在“黑六月”更是猛跌。隨著7月高鐵投資有望重啟的傳聞，鐵路基建板塊震蕩上揚，而本周受益于李總理的言論再度大漲。 記者查閱資料后獲悉，鐵路基建板塊指數已從7月的1349.38點上漲至本周一的1785.84點。截至本周一收盤，鐵路基建板塊吸入資金9.5億元，為兩市板塊吸入資金之首。其中，中國北車、中國中鐵和中國南車吸入資金均超1億元。 不過，中金公司分析員丁玥認為，李總理推薦高鐵出口，鐵路基建股其實受益有限。“從基本面看，在中國高鐵‘走出去’的戰略實施過程中，基建公司受益會顯著弱于設備公司。雖然前者的訂單和工程量會相應增加，但基建的非標準化特性會使得相關公司在海外施工時面臨更為復雜的工程管理和更多風險點，盈利貢獻不確定性較高。”丁玥認為。 建設提速 就在幾天前，中鐵總公布了1—9月全國鐵路主要指標完成情況。今年前3個季度，全國完成鐵路基建投資3287億元，比去年同期的2920.5億元增加12.5%。按照中鐵總年初的計劃，今年全年鐵路固定資產投資總額為6500億元，其中基建投資額為5200億元（后于7月初修改為5300億元）。據此推算，中鐵總僅完成年內計劃基建投資的62%。 中投顧問流通行業高級研究員申正遠對此指出，從以往經驗看，每到第四季度，鐵路建設投資都會快速增長，今年也不例外。隨著投資的不斷加碼，全年完成投資計劃可期。 信達證券分析師關健鑫認為，7月的國務院常務會議部署改革鐵路投融資體制，同時提出加快中西部和貧困地區鐵路建設，這標志著鐵路建設重新獲得國家層面的高度重視和政策的大力支持。值得一提的是，鐵路基建板塊上市公司中報業績普遍實現了較高增長，并大幅超越市場預期。 “中鐵總開始公布官方數據，標志著鐵道部改革基本落定。3月鐵道部啟動改革后，其官網停用，而中鐵總網站待建，我們一直從新聞媒體搜索每月的鐵路投資數據。本月中鐵總網站正式公布官方投資數據，顯示了相關人員調整已基本落定，相關審批等工作也進入正常軌道。”丁玥表示，“今年9月單月全國完成基建投資511.1億元，同比下滑20.5%。而去年的鐵路投資自9月開始加速，此后單月均超600億元。根據當前的投資額預判，完成全年5300億元的基建目標任務問題不大，但大幅超預期的概率較低。” 負債前行 只是，如果要完成年度投資計劃，一邊大規模建設、一邊高額度舉債就將成為中鐵總和相關上市公司的常態。 記者了解到，本周一中鐵總發行的今年第五期鐵路建設債券額度與往期一樣，均為200億元，但在本期債券發行前，尚未到期的鐵路建設債券已超過7000億元，中鐵總每年需要支付的利息已高達330億元。 “從發債頻率看，這五期鐵路建設債券在7月24日到10月14日不到3個月的時間內密集發行，足見中鐵總下半年尤其是第四季度籌資力度之大和動作之頻繁。”業內人士稱，“而按照國家發改委的批復，今年全年中鐵總將可發行總計1500億元的鐵路建設債券。也就是說，在剩下的兩個半月內，中鐵總還將發行500億元債券，再加上上半年已經發行的各為200億元的中期票據和短期融資債券，今年中鐵總將總計至少發行1900億元鐵路債券，占其年度基建投資總額的36%，足見鐵路建設融資對債務性資金的高度依賴。” 申正遠表示，雖然鐵路投融資改革正在推進，但并不是一蹴而就的。債務融資模式短期內難以改變，在其他渠道未形成時，這仍然是鐵路資金的主要來源渠道。 中信建投分析師施同亮曾對媒體表示，隨著鐵路債務的擴張，鐵路債券的規模也越來越大，中鐵總的償債壓力越來越大，這對鐵路債券的發行及中標有一定影響。但是，中鐵總償債不是問題，因為鐵路債一方面有國家的信用，另一方面國家正在通過民間資本、鐵路基金等方式引資，以緩解中鐵總的債務壓力。 “隨著發債等多種方式保證鐵路建設資金到位，下半年鐵路建設將加速，鐵路基建上市公司全年業績有支撐。另外，十一屆三中全會前后鐵路投融資改革方案及其他改革措施出臺的預期也將成為鐵路基建板塊估值提升的催化劑。”關健鑫指出。 來自：中國建筑新聞網
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2013年10月統計局：北京上海廣州9月房價同比漲幅超20%
廣州、深圳、廈門、南京、沈陽、鄭州、福州、南充、太原、岳陽、長沙、武漢、烏魯木齊。 張大偉認為，在限購限貸的情況下，房價漲幅依然驚人。一二線城市日光盤迭出，而且各地用精裝修拆分等額外的購房支出也在增加。實際價格上漲幅度超過指數體現的漲幅。新建住宅價格上漲同比超過10%的城市達到了15個，這15個城市完成年度調控任務已經基本無望。 國家統計局城市司高級統計師劉建偉認為，同比漲幅較高與前期房價上漲累積有關。今年9月份，城市新建商品住宅價格同比上漲，既是去年10月份以來各月房價環比上漲累積的結果，也與去年同期房價下降、基數較低有直接關系。 “去年9月，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅價格同比分別下降0.7%、1.9%、0.7%和2.2%。據測算，去年9月其他51個同比下降的城市新建商品住宅價格同比平均下降1.8%。”劉建偉稱。 京城一家地產企業董事長21日晚表示，現在的房價漲勢可能會引來的新的樓市調控，未來幾年房地產市場會逐步分化，二三線城市之間會分化，房地產企業之間也會分化，總體上企業將會磕磕絆絆的往前走。 來自：新浪財經
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2013年10月專家：諾獎得主預言中國房價下跌或成真
所說的有效市場，但在中長期內是可以預測的；第三位獲獎者拉爾斯·彼得·漢森則否定簡化的、無摩擦的模型，在發展標準風險模型方面具有重要貢獻。 今年是以雷曼兄弟破產為標志的全球金融危機爆發五周年，將諾獎頒發給上述三位研究資產價格定制和趨勢分析的經濟學家，不僅凸顯了需要全面反思過去10年全球普遍性的資產價格上漲，以及與本輪危機爆發的關聯性，而且凸顯了近年來資產價格決定機制、演變趨勢異常復雜的現實，需要完善原有資產定價模型的原理和更新影響因子，學術領域的創新亟待突破。 在金融危機爆發5年后，主要發達經濟體復蘇前景不明朗，很多國家仍舊在糟糕的經濟泥潭中掙扎，而新興市場國家正在經受增長乏力、結構性問題嚴重，而主要經濟體的資產價格（股價、債券價格和房價等）卻完全背離了宏觀環境和資產價格模型所能解釋的波動區間，而出現了嚴峻的錯誤定價趨勢。為什么會有這樣的走勢，原有的資產定價理論無法給出信服的答案。正是基于此，諾獎委員會將獎項授予上述三位經濟學家，希望能夠融合對市場規律的探尋、資產定價機制的創新等理論和資產價格波動趨勢預測的實證方法論，意在再造新的資產定價理論體系，用心可謂良苦。 2008年全球金融危機爆發以來，政府刺激是各國經濟政策的主題，可以說，如果沒有各國政府的刺激，包括美國和中國在內的主要經濟體難以出現象樣的復蘇跡象，各國的資產價格也不會出現無法預測的、脫離經濟環境的反彈，而中國城市的房價更不會出現逆經濟周期、逆收入增長、逆體制性和結構性制約下的上漲。可以說，近年來資產價格波動迷思，在很大程度上是在原有的、基于市場規律作用的資產定價機制中，政府因子作用的范圍在擴大、作用的原理難以捉摸所致。 政府的經濟決策考慮因素很多，包括短期的經濟增長、選民的呼聲、政客的利益等等，這讓資產價格的波動遠遠不是計量模型所能夠預測的。政府的政策是改變經濟主體的預期，但是正如羅伯特·希勒所言，公眾對經濟的基本面會有自己的認識，對政府故意做出的樂觀表態會有自己的理性預期，所以政府不太可能“騙出一個好的均衡”。 反而，政府的刺激政策會扭曲經濟主體的行為，突出的就是利用政府“擔責任”而激發嚴重的道德風險，而美國“次貸”危機的爆發、歐洲債務危機的爆發，從源頭上來講，就是政府干預造成的。前者如政府激勵銀行為本不具有購房能力的人提供貸款，刺激房價及其衍生金融產品的非理性上漲；后者如政府為選民承諾遠遠脫離財政實力的高福利，造成債券價格的非理性波動等。 中國的房價之所以脫離城市居民收入、城市化和人口紅利等因素，一個原因就是政府的干預，這讓屢次預測中國房價下跌的經濟學家大跌眼鏡。因為他們是用城市居民收入、城市化和人口紅利等一般決定因素來構建中國房價分析機制，并得到中國房價上漲不可持續的結論。但是，與其它國家相比，我國政府介入經濟（如房地產）的機制更加復雜、更加難以量化，這是國外經典資產價格計量模型所無法預測的根本原因。當然，這也是諾獎表彰拉爾斯·彼得·漢森在否定簡化的、無摩擦的模型和發展標準風險模型上所作出的貢獻的主要原因。 但是，正如諾獎委員會對于羅伯特·希勒基于行為金融理論所提出的“資產價格在中長期內是可以預測的”這一觀點的認可，羅伯特·希勒認為中國的房價在中長期內必然會下跌，因為人的本性（動物的精神）在全球是相同的。目前，中國各大城市所洋溢的樂觀情緒與2005年的美國是一樣的。大多數人認為，即便是房價下跌，也是軟著陸。但是，美國的房價還是出現了超過30%的下跌，部分區域下跌過半。 近年來，在全球各國政府的刺激下，美國房價從2012年下半年開始反彈，而中國房價更是飛速上漲，這是諾獎經濟學家沒有預測到的，但正如羅伯特·希勒所證實，從長期來看，政府無效干預的影響必然會體現在房價下跌中。在中國，正如一些地方造城運動引起的房價下跌已經在發生，諾獎獲得者關于房價下跌的預言在未來也不得不防。 來自：中國建筑新聞網
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2013年10月高鐵“走出去” 鐵路建設是否王者歸來
達9.89%。資金面上，中國鐵路總公司（下稱中鐵總）本周一發行了今年第五期鐵路建設債券，總額為200億元。 板塊暴漲 據悉，鐵路基建板塊自今年初開始進入下行通道，在“黑六月”更是猛跌。隨著7月高鐵投資有望重啟的傳聞，鐵路基建板塊震蕩上揚，而本周受益于李總理的言論再度大漲。 記者查閱資料后獲悉，鐵路基建板塊指數已從7月的1349.38點上漲至本周一的1785.84點。截至本周一收盤，鐵路基建板塊吸入資金9.5億元，為兩市板塊吸入資金之首。其中，中國北車、中國中鐵和中國南車吸入資金均超1億元。 不過，中金公司分析員丁玥認為，李總理推薦高鐵出口，鐵路基建股其實受益有限。“從基本面看，在中國高鐵‘走出去’的戰略實施過程中，基建公司受益會顯著弱于設備公司。雖然前者的訂單和工程量會相應增加，但基建的非標準化特性會使得相關公司在海外施工時面臨更為復雜的工程管理和更多風險點，盈利貢獻不確定性較高。”丁玥認為。 建設提速 就在幾天前，中鐵總公布了1—9月全國鐵路主要指標完成情況。今年前3個季度，全國完成鐵路基建投資3287億元，比去年同期的2920.5億元增加12.5%。按照中鐵總年初的計劃，今年全年鐵路固定資產投資總額為6500億元，其中基建投資額為5200億元（后于7月初修改為5300億元）。據此推算，中鐵總僅完成年內計劃基建投資的62%。 中投顧問流通行業高級研究員申正遠對此指出，從以往經驗看，每到第四季度，鐵路建設投資都會快速增長，今年也不例外。隨著投資的不斷加碼，全年完成投資計劃可期。 信達證券分析師關健鑫認為，7月的國務院常務會議部署改革鐵路投融資體制，同時提出加快中西部和貧困地區鐵路建設，這標志著鐵路建設重新獲得國家層面的高度重視和政策的大力支持。值得一提的是，鐵路基建板塊上市公司中報業績普遍實現了較高增長，并大幅超越市場預期。 “中鐵總開始公布官方數據，標志著鐵道部改革基本落定。3月鐵道部啟動改革后，其官網停用，而中鐵總網站待建，我們一直從新聞媒體搜索每月的鐵路投資數據。本月中鐵總網站正式公布官方投資數據，顯示了相關人員調整已基本落定，相關審批等工作也進入正常軌道。”丁玥表示，“今年9月單月全國完成基建投資511.1億元，同比下滑20.5%。而去年的鐵路投資自9月開始加速，此后單月均超600億元。根據當前的投資額預判，完成全年5300億元的基建目標任務問題不大，但大幅超預期的概率較低。” 負債前行 只是，如果要完成年度投資計劃，一邊大規模建設、一邊高額度舉債就將成為中鐵總和相關上市公司的常態。 記者了解到，本周一中鐵總發行的今年第五期鐵路建設債券額度與往期一樣，均為200億元，但在本期債券發行前，尚未到期的鐵路建設債券已超過7000億元，中鐵總每年需要支付的利息已高達330億元。 “從發債頻率看，這五期鐵路建設債券在7月24日到10月14日不到3個月的時間內密集發行，足見中鐵總下半年尤其是第四季度籌資力度之大和動作之頻繁。”業內人士稱，“而按照國家發改委的批復，今年全年中鐵總將可發行總計1500億元的鐵路建設債券。也就是說，在剩下的兩個半月內，中鐵總還將發行500億元債券，再加上上半年已經發行的各為200億元的中期票據和短期融資債券，今年中鐵總將總計至少發行1900億元鐵路債券，占其年度基建投資總額的36%，足見鐵路建設融資對債務性資金的高度依賴。” 申正遠表示，雖然鐵路投融資改革正在推進，但并不是一蹴而就的。債務融資模式短期內難以改變，在其他渠道未形成時，這仍然是鐵路資金的主要來源渠道。 中信建投分析師施同亮曾對媒體表示，隨著鐵路債務的擴張，鐵路債券的規模也越來越大，中鐵總的償債壓力越來越大，這對鐵路債券的發行及中標有一定影響。但是，中鐵總償債不是問題，因為鐵路債一方面有國家的信用，另一方面國家正在通過民間資本、鐵路基金等方式引資，以緩解中鐵總的債務壓力。 “隨著發債等多種方式保證鐵路建設資金到位，下半年鐵路建設將加速，鐵路基建上市公司全年業績有支撐。另外，十一屆三中全會前后鐵路投融資改革方案及其他改革措施出臺的預期也將成為鐵路基建板塊估值提升的催化劑。”關健鑫指出。 來自：中國建筑新聞網
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2013年10月房貸收緊抬高剛需購房成本 首套房貸利率優惠縮水
地房貸整體趨緊 北京審批流程需2個多月 《經濟參考報》記者了解到，目前銀行信貸政策呈現明顯收緊之勢，盡管尚未出現銀行普遍停貸的現象，不過首套房貸八五折的優惠利率已經成為歷史，主流銀行當前的房貸利率大部分上調至九折以上，個別銀行開始執行基準利率。 分析人士指出，房貸政策收緊使得購房門檻提升，成本增加，將直接影響到剛需群體的入市熱情。 成色 金九銀十部分樓市表現平淡 一直以來，房地產市場的“金九銀十”總是備受關注。隨著前三季度結束，今年國慶長假期間的成交情況無疑成為第四季度成交的風向標，進而影響到整個全年的市場走勢。 市場機構CRIC研究中心在對全國49個城市，20家企業以及上百個項目跟蹤調研后指出，今年國慶期間房地產市場冷熱不均，部分城市表現平淡。 一方面，10月長假期間多數城市周度成交量環比9月均有所下降。調研的49個城市中，僅7個城市有所上漲。該機構指出，國慶長假期間各地交易中心停止備案是造成黃金周成交量遠小于9月周均水平的重要原因；此外，與去年同期相比，三線城市成交情況明顯好于一二線城市。 CRIC研究中心分析師楊晨青告訴《經濟參考報》記者，“我們調研的24個一二線城市中僅10個城市成交量高于去年黃金周期間，而其他14個城市較去年國慶期間成交量全部下降，廈門、石家莊跌幅甚至達到80%以上；與一二線城市相比，25個三線城市則完全相反，只有6個城市較2012年黃金周成交量有所下降，其余城市全線上漲”。 在楊晨青看來，供應不足致使“銀十”以來部分城市市場成交平淡。各房企2011年以前的土地儲備已經基本消化完畢，而2011年以及2012年初恰逢企業拿地低潮，致使現在多數企業貨量不足，2012年底至今成交的土地還未能進入市場成為商品住宅供應。 他表示，傳統意義上的“金九銀十”的推盤旺季普遍出現在9月，10月市場供應漸少使得成交略遜于9月。此外，近幾年房地產行業推廣渠道越來越多，房展會對市場的影響正逐年趨弱，今年國慶期間各地的房展會關注度也不及往年。 楊晨青還指出，銀行普遍收緊個貸使得剛需、改善型需求入市門檻有所提升，審批條件從嚴、首套房貸利率上浮等已經成為各銀行的共識，甚至個別城市個別銀行已經暫停個人住房貸款業務。 利空 主流銀行房貸利率普遍上調 一二線城市，銀行收緊房貸正成為普遍現象。除了北京等城市普遍上調房貸利率以外，近期廣州、天津、武漢等地多家銀行都以“額度用盡”為由暫停房貸業務。以北京為例，當前主流銀行首套房貸利率報價均為九折以上。自2012年一季度以來，首套房貸八五折利率在北京全線鋪開，成為推動市場復蘇、提振購房者信心的重要因素之一。但從2013年5月開始，多家銀行逐步取消八五折利率優惠。目前僅有數家外資行依然提供八五折優惠利率，但是受制于較為苛刻的條件，市場份額極為有限，首套房貸利率主流報價已經提到了九折以上。 鏈家地產市場研究部張旭告訴《經濟參考報》記者，從首套房貸利率批貸的結果來看，八五折利率優惠占比從4月開始穩步下滑，到9月占比達到43.6%，為2012年3月以來的最低。從目前的銀行口徑來看，仍有幾家主流銀行的首套房貸利率報價維持在九折，部分銀行已上調至95折，甚至是基準利率。通常年底銀行的信貸額度都會減少，預計四季度銀行的利率報價還會呈上漲的趨勢。 張旭表示，受2012年八五折利率全線鋪開以及年中的兩次降息影響，首套商貸利率在2012年前三季度穩步下滑，其后則保持低位運行的穩定局面，2013年二季度以來出現上行態勢。今年9月，首套房貸批貸的平均利率為5.80%，為基準利率的八九折。從目前銀行的報價估計，11月、12月的銀行批貸后的首套房商貸的平均利率水平將會達到九五折以上。 中原地產市場研究部總監張大偉說，當前銀行信貸逐漸收緊，甚至今年11月后購房者可能要面臨“難以獲得貸款”的局面。 張大偉介紹，盡管目前各銀行官方口徑并無暫停房貸的公布，但事實上的確有多家銀行已基本暫停房貸業務，主要是因為這些銀行的首套房貸款等基本無優惠，購房者并不會選擇這些銀行做貸款，所以出現了事實上的貸款暫停。 他進一步指出，與今年6月份相比，目前北京各家銀行的放款時間都在一個月左右。相比年初的5至10個工作日，延長了很多。預計從今年10月底開始，貸款額度會更加緊張，折扣優惠可能會再收窄。 影響 剛需群體購房門檻增加 在張大偉看來，目前市場情況下，一二線城市剛需購房者受到房貸收緊的影響最大。這部分購房者首付能力弱，絕大部分房款需要貸款。“雖然中央政策提及保護剛需，但現實是首套房剛需的貸款利率折扣一直在減少”。 他分析指出，“以貸款100萬為例，之前85折利率的話，30年貸款期內購房者需要支付利息105.9萬。而如果是基準利率，購房者甚至需要支付的利息高達128.7萬。而按照現在一般的基準利率9成計算，30年支付的利息也高達113.4萬”。 對此，張旭也認為利率折扣的上漲將會直接增加購房者的月供壓力。房貸利率上調，購房者月供增加，再加上2013年以來房價的持續上漲，會對部分購房者的購房能力產生直接影響，尤其是剛需群體將面臨雪上加霜的局面。 張旭進一步指出，首套房貸利率明顯收緊對需求的影響將是必然。目前來看，盡管市場上還未出現明顯的需求萎縮，短期內也難以扭轉價格走勢，但是總體來看市場的上行空間將會受到限制。 世聯地產一份針對購房者信心指數的報告顯示，2013年3季度購房者信心指數為58.2，較上季度提升1.5，創下近三年來新高。這也是自今年年初“新國五條”政策頒布以來，購房信心指數首次提升。從分類指數來看，當前房價滿意指數、未來房價預期指數、購房時機預期指數均有明顯提升。 CRIC研究中心的調研結果顯示，當前市場上剛性需求仍占據主導地位，國慶期間多數熱銷項目仍是剛需項目。廣州花都的雅居樂錦城折后均價不到10000元/平方米，當天即銷售900套；而位于南京的江岸景城盡管位置較為偏遠，其價格優勢吸引了一批剛需客戶，推盤當天即銷售八成。 張大偉告訴《經濟參考報》記者，相比改善型客戶，剛需群體很難提前還款，受到房貸利率的影響也最為直接。他認為，“在目前的市場情況下，剛需購房者也恰恰是最容易恐慌性入市的群體，因為沒有住房，擔憂永遠買不起，只能透支購買力。在現在市場情況下，政府應該保障剛需夾心層的基本居住需求，提供類似公積金等低利率購房工具，避免市場整體恐慌”。 來自：百度樂居
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2013年10月多部門調研 三中全會后房地產調控可能出長效機制
地產企業融資將進一步市場化、多元化。其中，備受市場關注的房地產投資信托基金（REITs）政策方案，已被相關機構提交至決策部門。 在房產稅、個人住房信息系統建設和供地政策等方面，有可能在短期內取得一定突破，在房地產調控長效機制中被明確。其中，供地政策可能將要求各地年度土地供應規模需比照此前五年供地規模平均值。以限購為主的行政手段恐仍將在一定時期內存在。 多項長期措施有望推出 對于房地產調控長效機制，中國房地產業協會副會長兼秘書長朱中一曾表示，更多地采用稅收、信貸等經濟和法律手段進行調控，同時，在完善住房用地供應體系、房地產稅收制度、金融制度和推進住宅產業化等方面健全長效機制。 據中國證券報記者了解，相關部門已對房地產調控長效機制進行過多輪探討，有關報告數易其稿。從現已披露的信息不難看出，一些基礎性政策措施有可能長期化運行。一些城市已陸續將房產稅試點方案上報，雖有部分方案被退回修改，但房產稅試點擴圍已是大勢所趨。 鑒于重慶、上海兩地房產稅試點影響有限的現實，不少業內人士呼吁，新一批房產稅試點方案應有所不同，不僅需提高稅率，也應擴大征收范圍。應盡快明確房產稅面向存量房征收的長遠目標。 盡管存在重重障礙，個人住房信息系統建設和聯網仍將是未來一段時間的重要工作。在此基礎上推進的差別化信貸和稅收政策（房產稅、個人所得稅、契稅等），將可能長期化運行。 此外，土地供應政策也有可能被納入房地產調控長效機制中，其原則與國土部現有要求大體類似，即各地年度土地供應規模需比照此前五年供地規模平均值。其中，熱點城市應高于上述標準。 旨在規范土地流轉的土地改革方案，正在國土部主導下推進，可能在即將召開的十八屆三中全會上有所突破。但由于農地確權工作尚未完成，法律障礙較難破除，在短期內尚難實現城鄉建設用地自由流轉。這意味著，城鎮建設用地規模將不會有明顯增加，熱點城市所面臨的房地產用地供應緊缺狀況仍將存在。 業內人士認為，與融資層面的松動不同，未來的土地供應政策仍將趨緊。其中，推進城鎮化將可能帶來大量房地產用地需求，但為防止土地被粗放利用，土地政策反而可能更加嚴格。 直接融資政策或逐步放寬 中國證券報記者近日從權威人士處獲悉，有關機構已將REITs相關政策方案提交至主管部門，該政策可能伴隨著房地產調控長效機制推出。 作為房地產融資證券化的重要手段，REITs在國外已較為成熟，被不少業內人士看好。多數業內人士認為，若未來房地產融資政策有所放開，REITs就極有可能隨之開閘。 6月底、7月初，數家涉房上市企業宣布股票停牌，準備重大資產重組等事宜。此后，停牌的房企迅速增多。首批停牌的新湖中寶、宋城股份已向證監會遞交了與再融資有關的申請，但由于土地市場火熱、房價上漲迅速，其再融資申請審批速度明顯放慢。 多數業內人士認為，從當前房地產再融資政策的變化不難看出，促進房地產業融資市場化、多元化和規范化，將是政策方向。因此，未來的房地產直接融資政策將可能傾向于逐步放松行政管制和限制。 行政手段短期難退 房地產調控長效機制的確立，是否意味著以限購、限價為代表的短期行政手段迅速退出市場？多數分析人士認為，當前行政手段不具備大規模退出房地產調控領域的條件。 據中國指數研究院統計，9月，全國百城新建住宅平均價格為10554元/平方米，漲幅比8月明顯擴大，且自2012年6月以來已連續16個月環比上漲。當前，房價仍處于上漲通道中，業界普遍認為此時不宜對政策進行松綁。 此前，溫州、蕪湖等地曾嘗試放松“限購令”，且未被有關部門叫停。此舉雖引發房地產調控政策松綁預期，但多數業內人士認為，為穩定市場，熱點城市的限購等政策還將持續。 業內人士表示，在國慶長假前后的這波樓市上漲熱潮中，除改善型需求釋放的影響外，因地價上漲和政策松動傳聞而引發的房價上漲預期，也成為重要推動因素。因此，從預期管理的角度，相關政策不會在短期內有大的調整。 事實上，梳理近幾個月來高層領導及有關部委人士公開表態，并沒有關于政策松綁的說法。“房地產調控長效機制推出意味著現有政策松綁，更多是外界的一廂情愿。”一位接近住建部的專家表示。 上述專家表示，由于涉及多方利益，房地產調控長效機制建立是漸進的過程。相應的，以“限購令”為代表的行政手段退出，也應是漸進的過程。否則，在缺乏有效替代政策的情況下，大規模放開限購，意味著樓市調控松綁，對市場穩定有害無益。曾有專家認為，房地產調控長效機制建立需5年時間。 業內人士認為，在短時間內，樓市調控政策總基調不會發生大的變化。雖不排除個別城市再度嘗試松綁政策，但對熱點城市來說，行政手段甚至有加碼的可能，如“限價令”、“限房價競地價”等手段范圍可能擴大。 來自：中國建筑新聞網
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2013年10月多地曝出公積金貸款難 北京住房公積金放貸正常
8195; 記者以購房者身份向工作人員咨詢公積金貸款相關事宜，在問過記者購房所在的區域及新房還是二手房等問題后，工作人員遞給記者幾張表單，讓記者進行填寫。對于是否能順利批貸，工作人員表示，填寫完表格并提交材料后如果材料沒問題，基本都能貸下來。 關于審核貸款的時間，咨詢臺工作人員告訴記者：“新房要比二手房快，新房是直接從開發商手里拿，而二手房涉及之前的居住情況，審批相對較慢。”但工作人員表示，具體需要多長時間才能通過審批，還得看遞交材料的實際情況定。(記者 易朵) 來自：百度樂居
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2013年10月部分城市漲幅超兩位數 房價難達控制目標
按照中國指數研究院10月1日發布的《2013年9月中國房地產指數[0.88%]系統百城價格指數報告》，9月份北京、深圳、廣州新建住宅價格指數同比漲幅均超過了20%。 而實際交易價格可能超過了統計的漲幅。今年4月，廣州市國土房管局下發了《關于落實廣州市房地產市場調控政策加強房地產市場監管的通知》，要求全面執行商品住宅預(銷)售價格網上申報制度。原則上，舊盤的新貨不能超過前一期的售價。新盤的價格不能高于所在區域去年的成交均價，中心城區2萬元/平方米以上的房子嚴格限制網簽。 部分開發商為了規避“政府指導價”而使樓盤獲得預售證，就把原本一份的住宅合同分為毛坯房與裝修兩部分合同，采用“雙合同”賣樓，從而把超出指導價格的部分房價轉移到裝修費用上。也就是說廣州房價的實際漲幅要比紙面上統計的數據高。 “如果沒有采取這些限制網簽的舉措，實際漲幅將會更高。”合富置業首席市場分析師龍斌告訴《第一財經日報》。廣州市房協專家委員彭澎也說，限價導致的“雙合同”表面上好像控制住了上漲趨勢，但實際價格還是在飛速上漲，而且還提高了購房者的首付負擔。 實際上，如果扣除郊區盤“拉低”的因素，廣州中心六區的漲幅更加明顯，大部分區域漲幅已達三成。去年9月，準備結婚的陳先生與女友在廣州天河區美林湖畔購買了一套二手房，當時該二手盤的均價是1.8萬元/平方米。今年9月，該盤房價已達2.3萬，漲幅接近了三成。 北上廣深集體飆漲，一些核心二線城市也牛氣沖天。廈門近年來漲勢直追一線城市，8月，該市房價同比漲幅高達14.9%。謝女士去年同期在廈門集美杏林灣買的房子均價在1.2萬元/平方米，如今該區域的新房已超過了1.6萬元/平方米。 此外，鄭州、沈陽、福州的漲幅也都過了兩位數。 難達控制目標 今年年初，不少直轄市、省會城市和計劃單列市公布了今年房價調控目標，大多為“房價漲幅低于人均可支配收入實際漲幅”。分析人士指出，今年許多大中城市房價上漲比較明顯。9月份到年底，房價很可能還將保持上漲態勢，這將導致房價上漲快的城市調控目標可能完不成。 以廣州為例，今年初該市制定的房價控制目標是，至少不應高于GDP的漲幅和城市居民人均可支配收入的漲幅。今年廣州“兩會”上，該市上述兩項指標的預期分別是10%和11%。其后該市GDP目標調高到11%。若按11%的目標計算，目前該市房價漲幅已超出預期目標8個百分點，要完成控制目標幾無可能。 深圳的情況也差不多，深圳3月出臺“國五條”實施細則顯示，今年該市房價控制目標為2013年全市新建商品住房價格漲幅低于本市人均可支配收入的實際增長速度。今年初深圳市政府工作報告提出，居民人均可支配收入與經濟保持同步增長。按照今年該市GDP增長目標10.5%的目標，目前該市房價的漲幅高出了預期目標7.9個百分點。 “在各種因素作用下，第四季度的價格應該會保持平穩，不會有太大變化。”龍斌分析，由于去年第四季度房價上升比較快，所以接下來四季度同比漲幅會有所回落。但即便如此，像廣、深這樣的一線城市要完成控制目標也會很“勉強”。 龍斌預計，在現有的局面下，到年底很多城市的房價控制目標將被“淡化”。“一線城市和部分核心二線城市有那么大的居住需求和龐大的住房市場，很難控制。例如廣州有1500萬以上的人口，通過限購、限貸、限價尚且控制不住，可見剛性需求有多大。” 彭澎則認為，即便完不成房價控制目標，對地方政府來說也不會有太大影響。“可能就是找個官員談個話就完了，問責程度不足以震懾地方。而且房價是因為地價，所以如果住建部約談的話，國土部是不是也要約談呢?”彭澎說，現在缺乏一個有效的問責追究機制，即“如果我實現不了，該怎么辦?” 在龍斌看來，一年公布一個房價調控目標不盡合理，是一種短期的行為。“房價不是一年可以調控出來的，因為從土地供應到房屋，到二手市場，是一個長周期的過程。”龍斌說，房產調控的重點不應放在一年一度的房價控制目標，而應放在如何解決中長期的平穩發展，解決供求平衡，解決各個階層的居住需求。 彭澎說，房價調控的關鍵還是在于長效機制的出臺，一方面出臺合理的房產稅，而非重慶、上海的方式。其次是大力建設保障房，努力拓展覆蓋面，加大土地出讓金對建設保障房的比重，抑制政府對土地收益的追求。 部分城市房價漲幅 城市八月同比居民收入 漲幅(%) 預期漲幅(%) 北京19.3 7.5 廣州19 11 上海18.5 力爭高于7.5 深圳18.4 10.5 廈門14.9 12 鄭州12.6 12 來自：中國建筑新聞網
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2013年10月讓農民職工從心底感受到愛
地大門，中聯世紀企業文化走廊展現了中聯世紀鐵軍形象。職工們利用業余時間讀書、看報，了解當前市場經濟信息，豐富了職工們的文化生活，使職工們感受到中聯世紀這個大家庭的溫暖。 項目部將職工融入到各項活動中，不僅可以促進公司發展，使公司文化建設更具魅力，還有利于促進社會和諧。職工們發揚了“包容、奉獻、勤儉、創新”精神，為項目創造了卓越的工程品牌。職工們都自覺遵守執行廊坊市建委、集團公司、上級部門、項目部的各項規章制度，實現項目部年終奮斗目標，落實廊坊市德榮·帝景三期工程項目甲方和監理在工程施工中的施工任務、工程進度、質量、文明施工等相關要求，全面落實“安全生產、預防為主、質量在先、榮譽至上”的原則，在施工進度、文明施工、材料節約、成本控制、黨建后勤、消防保衛工作等方面，確保施工絕對安全穩定，切實保障工程施工順利進展，提高經濟效益。 這一切不僅使職工們切身感受到濃厚的公司文化建設氛圍，也在精神上感受到極大的幸福感和安慰感。因此，德榮·帝景三期6#、8#樓工程在施工過程中員工們信心百倍、干勁十足，為公司的發展做出了不可磨滅的貢獻。一座座高樓大廈都是中聯世紀鐵軍用心血澆筑的豐碑，都活躍著中聯世紀鐵軍身影，都呈現出中聯世紀建筑的精品。職工們用拼搏為公司的發展譜寫華章，他們為工程建設付出的辛苦、貢獻有目共睹。
