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2014年02月今年，樓市分化會更明顯
過程，但價格調整乃至某些區域、某些產品價格的下降并不意味著整個產業會整體下滑，更不能輕言“崩盤”。從整體來看，房地產業還會保持持續發展，當然這種發展也不能排斥市場在一定時期及一定程度上的波動。后兩句是“區域分化、轉型提升”。房地產是不動產，區域性很強，近年來就已經出現了區域分化的苗頭，今年分化會更加明顯，有些區域風險可能會加快暴露。影響房地產區域分化的因素很多，最核心的還是供求。這不僅僅是當地居民的當前需求，更要觀察的是動態需求。例如，某個地區是人口導入區，還是人口基本穩定乃至流出區，就會影響當前人們的預期，并決定今后幾年這一區域房地產市場態勢及價格狀況?！ 〕藚^域分化之外，其他一些方面也在出現分化。比如購房者的觀念分化。過去比較普遍的看法是，房地產買了就會漲?，F在人們則理性了許多，更謹慎地判斷投資的風險和收益。再比如對于商業地產的觀點，過去人們是普遍推崇的，但在網絡經濟的沖擊下，商業樓宇的風險收益會發生什么變化？對這些問題的不同判斷，都會影響市場的供需關系。區域分化、供需變化又會倒逼整個產業轉型提升，在新的形勢下，房地產企業要有更好的商業模式、管理模式，實施更好的成本控制，提供性價比更高、更貼近消費者需要的產品，才能在變化的市場環境中生存發展?！ 〗夥旁u論：最近杭州、常州等城市部分樓盤打折促銷，興業銀行(9.07,0.070,0.78%)對部分涉房信貸采取限制等等，是否也符合“高位盤整、持續發展，區域分化、轉型提升”的整體判斷？ 張永岳：這些事件符合上述判斷的邏輯。降價信號起碼說明兩點：一是區域分化在面上開始顯現，二是人們對未來的預期和判斷也發生了一些微妙變化。價格與供求關系密切相關，不同區域的供求關系會導致區域市場的變化。供不應求的地方，樓價就會保持原位，甚至在某種程度上繼續上漲，地王就會繼續出現。供過于求的地方，價格上漲就會趨緩，甚至降價。至于具體的樓盤，由于開發商的情況出現分化，對市場的判斷也出現分化，不同開發商就會采取不同的市場策略。有些開發商對市場前景不樂觀，想盡快變現；有些開發商資金鏈緊張，利息負擔重，要趕緊賣掉房子，他們就可能降價。雖然市場形勢與價格波動關系密切，但不能一出現價格下跌，就認為全國整體市場不行了?！ ≈劣谂d業銀行限制部分涉房信貸，據公開披露的信息，暫停業務只是狹義口徑的房地產供應鏈金融業務、夾層融資業務和房地產開發貸款，對個人的按揭貸款并不在暫停和調整范圍內。其他一些主要銀行對于涉房信貸的態度，跟之前相比也沒有太大變化。我認為銀行總體上仍會執行“總量控制、結構調整和區別對待”的精神，一窩蜂暫停相關業務的可能性很小?！ 〗夥旁u論：基于這樣的判斷，能否給相關的管理部門提供一點建議？ 張永岳：從大的方面說，政府要建立良好的市場框架，尊重市場規律，按照市場規律來辦事。在此基礎上，再加上依法辦事和適度調控，尤其要建立調控的長效機制。還要按照中國的國情采取合理措施，在市場完善的同時，實施良好的住房保障政策。當然，住房保障制度也要注意供需適應的問題。此外，還要制訂良好的產業發展政策，逐步解決產業發展中的一些矛盾和問題，使房地產業持續發展，更好地發揮正能量。具體來說，在這一過程中，中央要有基本的政策規定，允許各地因地制宜采取相應措施來保證區域性市場供需的大體匹配。從中長期來看，地方政府還要努力促進產業提升、結構完善，不斷降低對“土地財政”的依賴度，使房地產業的發展與國民經濟相匹配，與民生要求相適應，與生態環保相銜接。 來自：百度新聞
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2014年02月自住型商品房或以北京模式全國推廣
房的開發建設、供應方式和產權劃分等政策，建立共有產權住房制度。對于目前試點地區的實施情況，“深圳的安居房和北京的自住型商品房都比較受認可”。據知情人士推測，在中央大力主張推廣共有產權住房的前提下，預計未來珠三角等沿海城市，或許會是下一批推出共有產權房的地區，極有可能會借鑒北京和深圳的經驗。 有望列入《國家住房保障條例》 據中國房地產報記者了解，在有望于今年發布的《國家住房保障條例》中，共有產權住房也將作為保障的基本形式之一被列入。 對共有產權房進一步探索是2013年底就定下的基調。去年年底召開的住建工作會議提出，“鼓勵地方從本地實際出發，積極創新住房供應模式，探索發展共有產權住房?！?#8195; “共有產權住房跟過去完全由政府承擔建設的公共租賃房、廉租房等有所不同，就整個住房供應體系而言，共有產權住房更多是介于商品房和保障房之間，針對完全市場和完全保障中間的‘夾心層’。當然，具體實踐中不同的地方可能有不同的探索，有的更多考慮供應量和供應能力，有的也有可能設定收入門檻。” 住房和城鄉建設部政策研究中心科研處處長周江在接受中國房地產報記者采訪時如是說。 對于自住型商品房一經推出后便受到熱捧，周江認為，“政府將政策上的一些優惠以共有產權的性質量化并體現出來，價格也低于同地段的商品房，申購的人自然很多”。 實際上，在此次鼓勵全國推廣共有產權住房之前，江蘇淮安、上海、甘肅、安徽、海南等多地都試行推廣了共有產權住房。深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉告訴記者，當時住建部的表態是“允許各地開展試點，不會卡得太死，但也不會專門推廣”。各地對“有限產權”的具體產權比例等細則并未有明確規定，其中，上海曾提出“共有產權、有限產權”制度，當地政府占30%～40%的產權，60%～70%的產權歸個人；江蘇淮安的共有產權住房，在優惠價格基礎上，個人與政府可按7∶3或5∶5的產權比例。 北京的做法獲得了中央的認可。對于樓市調控，由于壓力巨大，北京市一直是落實諸如“新國五條”等調控政策最嚴格的城市之一，據上述接近北京市住建委的消息人士介紹， “‘新國五條’實際上是由北京起草后提交中央的”。 為了進一步鞏固調控效果，北京市在2013年年底推出了自住型商品房。從2013年12月開始，北京二手房價格開始了持續下跌。2014年將有超過4萬套的自住型商品房入市，這相當于2013年北京市純商品住宅成交量的一半。中央認為這增加了市場的有效供應，將起到很好的調控作用。 這或者是北京模式得到認可的原因。 警惕重蹈 經適房覆轍 雖然此前共有產權住房的試點都頗為低調，但質疑的聲音從未間斷。 中國房地產學會副會長陳國強在接受記者采訪時則認為，北京自住型商品房還沒有大規模上市，現在已經上市的數量很有限，是否能抑制房價，效果還有待觀察。 李宇嘉認為，共有產權住房成為中長期內基本住房保障模式，與國家提出的“保障基本住房需求”、以公共租賃住房為主的保障模式并不相悖，符合三中全會“健全符合國情的住房保障和供應體系”的指示。 亞太城市房地產研究院院長謝逸楓認為，共有產權房和經適房有很相似之處，其中的利潤空間巨大，容易滋生腐敗，共有產權房模式中的尋租腐敗空間不可小視，規范的操作將十分重要。所不同的只不過是經適房土地以劃撥的形式，而共有產權房以出讓方式。 此外，“明目越多、亂相就越多”。在售后監管和退出問題等方面，很多人亦有擔心。 李宇嘉認為，與經適房只需補繳少量土地收益價款，即可獲得巨額轉正收益在本質上完全一樣，巨大利益的想象空間很明顯地擺在每個人面前，只要將市場評估價降低幾個百分點，共有產權住房購買者通過購買政府產權部分，即可獲得從天而降的經濟利益。理性人都會有這樣的想法，并會付諸行動，特別是在房價存在上漲預期的情況下。 李宇嘉強調，要慎防市場化標簽將這種新的保障房形式重新導入“類經適房的道德風險困境”，畢竟不管從主管機構的責任心上，還是從申請者的尋租傾向上，我們還沒有建立起保證這種市場化透明、公正運作的基礎。 著名房地產政策專家、住房和城鄉建設部政策研究中心原副主任王玨林認為，共有產權住房實際上是解決救急的問題，應該首先解決中低收入人群的居住問題，而不是解決改善性問題。共有產權式住房管理非常麻煩。政府應該建好公共租賃房，從市場層面解決租賃市場，將租賃市場調動起來，實行補貼與讓利。 來自：百度新聞
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2014年02月京優質地塊今年頻鎖定自住房 恐沖擊純商品房市場
今年北京土地市場上的自住房供地更多選擇了位置相對較好或周邊社區相對成熟的稀缺優質地塊，這些地塊如若按業內預計在明年對市場形成有效供應，可能對一般商品房銷售的沖擊更明顯。 據悉，該地塊原本為一年半前被暫停出讓的來廣營A2二類居住用地地塊，用于建設一般商品房。目前，該地塊因周邊匯集了奧林匹克森林公園、對外經貿大學、多個娛樂休閑場所即星級酒店等豐富的配套資源，附近二手房銷售均價基本都在3萬元/平方米以上?！皝韽V營地塊交通便利、配套成熟，按照市住建委 ‘隨行就市’的定價原則，該項目內自住房銷售限價定位2.8萬元/平方米較為合理。”業內人士表示。 去年由于是本市推出自住型商品房土地項目的第一年，相關部門仍處于市場試水初期，因此，大多數涉及自住型商品房的地塊位置相對較偏遠。北京商報記者統計發現，去年北京土地市場上成交的32宗涉自住型商品房地塊中，僅有8塊在城六區，其余大部分主要分布在大興、順義、通州、昌平、延慶等幾個遠郊區縣，而即使是在城六區的8宗地塊也基本都在五環外距城中心較遠的區域內。但今年初起，市國土部門不僅明顯增加了對自住型商品房用地的推地密度，更提升了自住房所在地塊的質量，比如此前兩周成交的豐臺西局一、二期兩地塊，就是目前市內非常罕見的、帶有居住用途性質的土地項目，位于西南三環西側，周邊二手房售價已達4萬-4.5萬元/平方米。北京中原地產首席分析師張大偉表示，今年成交的這些自住型商品房地塊將主要對明年的北京樓市形成有效供應，地處如此高熱的區域內，這些地塊項目上的自住型商品房將會明顯緩解北京住房市場供需矛盾，甚至可能對純商品房市場形成不小沖擊。 北京商報訊（記者 蔣夢惟） 來自：百度新聞
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2014年02月朱大鳴：土地暴漲會不會刺激房價“馬上”奔騰
年同期大增826.6%。從土地出讓金收入走勢看，1月土地出讓金達到歷史高位水平，僅次于去年9月份創造的33個月新高的記錄。 如此以暴漲的模式開啟馬年上漲的土地盛宴行情，可謂歷史罕見。經濟增長如果以土地泡沫為代價，其最大的驅動仍然是貨幣超額供應，其最終的結局是大量的中小開發商離開房地產市場，大量的購房者從有效需求者變成無效的需要者。中國房地產泡沫以各種各樣的結局作為預測屢屢爆料在世界各大權威媒體上，但從歷史來看，我們以各種事實粉碎了房地產種種死法的預測。我們的金融體系似乎永遠不存在危機，一旦出現錢荒苗頭，央媽媽會奮不顧身地去解救，至于貨幣超發帶來的儲蓄貶值，或者泡沫無限制增長，那是后話。 這樣的一種邏輯帶來了一種以土地與貨幣互相循環的地方發展模式，導致了地方債務大量增長。正是土地的“升值”擴張了地方融資與借債的能力，這些債務甚至達到了大到不能倒的地位。從美國次貸危機發生機制來看，美國的次債直接引爆點是個人的斷供問題，這是私人信用的危機，但對于中國而言，中國式買房的行為與觀念，刺激著個人就算不吃不喝掏空一切也要還房貸，而中國式債務危機刺激點并不在個人斷供問題，而在于地方債務無限擴張綁架整個金融系統，倒逼著央行不斷地超發貨幣，一旦停止這種循環邏輯，事情就會變得很嚴重，土地財政已經嚴重綁架了整個經濟增長?！ ≡谶@種情況下，各地出現暴漲式行情并不奇怪，此前我們總是說調控淪為空調，制定的政策難以執行，這是因為整個系統的發展觀存在重大分歧。中央政府期望能夠保持經濟的均衡增長，而地方政府期望能夠以最省力的土地財政方式驅動地方GDP的屢創新高。在這種情況下，本來信貸政策有松有緊是正常的行為，然而這些年來信貸政策別說難以緊縮，就連回歸正常都難。信貸的無限擴張導致了貨幣的大量超發，短期刺激效應帶來更多的是價格上漲和成本的抬升，不但沒能提高中國制造的能力，反而是在自己挖自己墻角?！ ∫痪€城市房價已經遠遠超過很多發達國家的水準，但我們的根子還是發展中的國家。而且，并不僅僅是一線城市以如此暴躁節奏前進，全國各地樓市這幾年都出現了大規模地上漲，盡管如今略顯疲態，出現了所謂的鬼城之說，但是，一旦地方政績需要，房地產仍然可以作為拉動地方經濟增長的火車頭。各種各樣的刺激政策，目標非常一致：就是以最省的力量，獲得最大土地財政，并以此作為拉動數字增長的工具。 2013年年初各從中央到地方種各樣的抑制房價暴漲的政策，但是，回顧整個2013年人們發現，說到做不到導致了六月份之后房價暴漲，而且是以全局性的開足馬力的上漲，人們會列舉各種各樣的理由，來說明房價上漲的必要性，諸如地方債務就危險了，民間高利貸和影子銀行就大規模危機了，經濟增長就疲軟了，房價大規模上漲確實帶來危機的暫時緩解，但是，也給整個中國房地產行業帶了了不可逆轉的傷害，同時也將中國經濟推向泡沫化的舞臺上了?！ ≡谶@樣的背景下，大城市房價會不會繼續暴漲，就成為各方關注的焦點。無論焦點來自何方，但中國樓市政策市屬性是最根本的，政策如果真心遏制房價暴漲，并不會真的沒有效果，過去我們的屢屢淪為空調的調控，并不是政策工具沒效果，而是我們只是列出了工具，而沒能真正地去運用這些工具，不少地方政府甚至以各種各樣的方式回避自己給自己設定規矩。至于樓市變得如此不可收拾地步的責任，那是相當模糊而有彈性的，如此看來，相比之下，市場需求與供給的力量，在當下樓市中已經遠遠地退居后位了。 來自：中國建筑新聞網
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2014年02月國土部：特大城市建設用地規模將嚴控
地紅線，確保耕地實有面積基本穩定、質量不下降。加大土地規劃計劃管控力度。嚴格按照土地利用總體規劃批地用地，嚴禁突破土地利用總體規劃設立新城新區和各類開發區(園區);建立土地利用總體規劃評估修改制度，禁止隨意修改規劃;合理調整土地利用總體規劃，嚴格劃定城市開發邊界、永久基本農田和生態保護紅線。 據國土資源部規劃司司長董祚繼介紹，按照《通知》要求，將嚴格控制城市建設用地規模，確需擴大的，要采取串聯式、組團式、衛星城式布局，避讓優質耕地;逐步減少新增建設用地計劃指標，重點控制東部地區特別是京津冀、“長三角”、“珠三角”3大城市群建設用地規模，對耕地后備資源不足的地區相應減少占用耕地指標?！ 锻ㄖ诽岢?，要強化耕地數量和質量占補平衡，嚴格執行以補定占、先補后占規定，引導建設不占或少占耕地。對此，董祚繼表示，省級國土資源部門要會同有關部門，對建設占用耕地占補平衡進行嚴格審查把關，堅決糾正占優補劣問題;全面實施耕作層剝離再利用制度，建設占用耕地特別是基本農田的耕作層應當予以剝離，用于補充耕地的質量建設，超過合理運距、不宜直接用于補充耕地的，應用于現有耕地的整治?！ 临Y源部要求，各地要嚴格劃定和永久保護基本農田。各地應以依法批準的土地利用總體規劃為依據，在已有工作基礎上，從城市人口500萬以上城市中心城區周邊開始，由大到小、由近及遠，加快全國基本農田劃定工作，切實做到落地有戶、上圖入庫?；巨r田一經劃定，實行嚴格管理、永久保護，任何單位和個人不得擅自占用或改變用途。 來自：中國建筑新聞網
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2014年02月國土部：城市人均用地目標嚴控100平方米以內
本穩定、質量不下降。 各地要加大管控力度，嚴禁突破土地利用總體規劃設立新城新區和各類開發區（園區）。嚴格劃定城市開發邊界、永久基本農田和生態保護紅線。 來自：百度新聞
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2014年02月從北京“人口新政”看城市發展彈性
全會《決定》和中央城鎮化工作會議提出的“嚴格控制特大城市人口規模”在地方的落實，有望成為特大城市和大城市未來人口政策的樣板。同時，安置全國現有2.6億外來常住人口，是去年12月份中央城鎮化會議上提出的“未來新型城鎮化工作的首要任務”，而特大城市和大城市吸引了外來人口的80%，其解決思路將無疑對于新型城鎮化的推進舉足輕重?！ ∵^去，北京市不管采勸以房控人”、“以證控人”，或是戶籍控制，始終沒有扭轉人口規劃目標被提前突破的尷尬。例如，2011年5月公布的北京市第六次全國人口普查公報數據披露，北京常住人口達到1961萬，這意味著2005年規劃的2020年總人口規?？刂圃凇?800萬”的紅線被提前突破，這是北京市歷次披露的人口控制目標第三次被突破?！ ∪丝诩t線之所以屢屢被突破，關鍵的問題是沒有遵循城市化過程中人口的流動規律，大城市規模經濟和分工細化帶來的多樣的就業機會、不斷降低的基本生活成本、豐富多彩的生活例如各地特色餐飲、社交生活、娛樂文化和優質的學習成長機會等是吸引人口源源不斷地流入的根本驅動因素，也是市民一邊抱怨大城市的各種問題，一邊又不愿意離開大城市的根本原因。 因此，“以業控人”擺在此次北京人口疏導政策的優先位置，事實上是順應了城市化過程中不以人的意志為轉移的人口流動規律，即“產業隨著布局走”、“就業隨著產業走”、“人隨著就業走”，是對過去政策逆人口流動規律的糾偏。隨著大城市人口的不斷增加，單位土地面積的產值會上升，房價會變得很高，而且大城市承載力會趨于極限，產業結構會向高附加值的現代服務業轉型，這也是高學歷人才往往在大城市集聚的原因。 與此同時，大城市原有的附加值低的制造業會遷往周邊中小城市，從而形成了大城市與周邊中小城市分工合理、通勤順暢的城市群，中小城市不僅承接大城市轉移過來的制造業，并成為后花園居住社區，而且成為承接大城市科技成果轉化的生產基地、物流倉儲基地、生活服務物資供應基地等。相應的，人口也會根據產業結構在空間上的重構而相應地流動，大城市交通、醫療、教育和污染等問題也就得以緩解。 如果產業和人口能夠隨著大城市承載力變化、比較優勢而在空間上重新配置和優化，就意味著城市發展在空間上是有彈性的。日本東京、韓國首爾等國際大城市，之所以人口密度比我們大卻沒有出現像我國一樣的嚴重的“城市脖，就在于這些城市空間發展的彈性是非常強的?！ ±?，大東京都市圈人口已經超過了3500萬，集中了全日本1/3的人口，而從上世紀70年代以來，占整個都市圈面積4.7%的城市中心23區622平方公里的人口卻一直停留在800多萬，近年來還有所下降，另外2700萬人口分布在周邊神奈和千葉等7個衛星城。東京都原有的制造業、勞動密集型產業和住宅區逐步向周邊衛星城和海外轉移，而中心23區則成為服務業集聚的全國球生產要素配置中心和經營決策中心。上世紀80年代以來，東京中心23區7公里范圍內環帶的人口密度顯著下降，而8公里-15公里范圍內環帶的人口密度則基本上沒有變化，而中心區外圍的人口密度則顯著上升。 目前，盡管我國很多大城市的城市脖問題已經到了容忍極限，但同時也存在著低效閑置用地的普遍情況。即使在北京、上海和廣州等特大城市，低端制造業、待淘汰產業依然占用著城市核心區域的優質地塊，低密度用地、空地、閑置土地經常可以看到。因此，即使城市人口增加，現有空間集約利用以提高人口和產業容納度的彈性非常有限?！ ×硗?，規劃的新增人口規模往往少于實際流入的人口數，不僅造成公共服務設施供給不足，而且也沒有在空間上為未來公共服務設施的建設、整合、優化預留空間，這是造成我國大城市人口密度并不比發達國家的大都市高，但“城市脖卻異常突出的主要原因。于是，大城市在中心區空間發展彈性不足的情況下，就被迫開始了“攤大餅”式地向外擴展，很多大城市城區面積在近20年翻了一倍?！ 〕鞘锌臻g拓展也是城市彈性的一種表現，在各國都是慣例，但這一模式在我國卻受到了行政區劃的剛性限制，這在北京、上海、廣州和深圳等特大城市普遍存在。大城市在向外拓展時，應該與周邊中小城市形成合理分工、交通順暢的城市群，城市群內部各城市間產業特色鮮明、相互依賴，這在國際上也是慣例。在我國，各城市主政方具有獨立的利益和考核機制，造成大中小城市功能和產業定位雷同、重復投資，產業空間布局混亂，在傳統產業難以升級、待淘汰產業難以退出的情況下，都紛紛上馬各類新型產業?！ √貏e是，大城市與周邊中小城市難以形成分工合理的產業結構，通過政府間合作以實現公共服務設施融通的機制也難以建立。例如，河北燕郊居住30多萬人，多數在北京上班，完全達到了修地鐵的條件，但由于燕郊屬于河北省，再與北京對接的時候就會有問題，各方都想把資源留在本剩因此，大城市通過外圍擴展來提高城市空間彈性也是非常有限的?！ ”本┐舜稳丝谛抡媱潓⒓揖?、建材和服裝批發等勞動密集型的產業遷往河北，本質上意在激發僵化的人口彈性，重構首都與環首都經濟圈內其他城市之間的產業、功能和人口的空間布局，徹底解決首都與周邊地區不平衡的二元發展問題，并向首都經濟圈一體化的和諧發展轉變。當然，未來效果還取決于政府間的協調、公共交通設施對接情況、利益共享機制等等，但不管如何，能夠突破行政限制，這就為國內其他大城市疏導人口、城市群為主的城鎮化推進提供了非常重要的啟示意義。 來自：中國建筑新聞網
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2014年01月任志強：房地產根本沒泡沫 沒經濟實力就該租房
是允許建住宅的地，是有規劃區別的，所以用途和規劃導致了結果也沒有辦法最后入市。中國現有的規劃條件太次，滿足不了除城市核心區以外的規劃用地?！比沃緩娬f?！ ♂槍W友提出的不動產登記條例對房價影響，任志強表示，不動產立法還沒有完成，這個立法需要一段時間，即使有了立法，完成登記還需要很長的周期，而這個周期即使完成了，也不會對房地產市場價格產生影響。“因為和世界上任何一個政府一樣，在不動產網上登記的調查中和人們可以查詢的內容中不包括隱私范圍，在美國也一樣?！薄 《鴮τ谝苑筐B老，任志強說，“以房養老是多一種選擇權，在中國不存在這種問題，中國的以房養老基礎是70年產權，或者說只有租賃土地的使用權，而不是一個完整的產權?！薄 ∪沃緩娺M一步指出，國外的人房子錢不夠，才做以房養老，國際上這種方式多一種選擇權，但是選不選是自己的事兒，愿意選就多一個條件。國際上來看，大部分以房養老的政策實行的地方就5%左右，大部分人沒有選擇這種方式?！ 〈送猓沃緩姀娬{，中國房地產根本沒泡沫?！芭菽摱际呛栋说馈Ｅ菽瓘慕洕鷮W的概念，只要有市場議價就有泡沫，但是什么東西沒有市場議價呢，幾乎沒有。我們說手機，一出來5000塊錢，過兩天變成4000，再過兩天3000了，你說是泡沫嗎，最初的時候就是知識產權的市場議價?！薄 ∷赋?，第二個解釋泡沫的經濟學辦法是用虛擬經濟的方式有了巨大的杠桿?！爸袊姆孔記]有杠桿，首付30%，二套房首付70%，跌了30%還是百分之百的付款，沒有什么泡沫?！薄 《鴮τ?0后買房的問題，任志強表示，“認為90后現在就應該有房子的人就是癡心妄想，太不尊重現實了，沒有對社會做出貢獻，也沒有一定的經濟實力的時候就應該租房子?！? 來自：中國建筑新聞網
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2014年01月入市農地與國有土地同權同價
大問題歸根到底都涉及農村土地?！ ∶鞔_“三權分離” 銜接十八屆三中全會精神，一號文件提出，對承包地的權能，農民除了占有、使用、收益、流轉權外，還擴大至承包經營權的抵押、擔保權?！ ∨c之配套，“三權分離”也出現在一號文件中。一號文件明確，在落實農村土地集體所有權的基礎上，穩定農戶承包權、放活土地經營權，允許承包土地的經營權向金融機構抵押融資?！ 鴦赵喊l展研究中心農村經濟研究部部長葉興慶此前在接受《第一財經(微博)日報》專訪時表示，土地產權在集體所有權和籠統的承包經營權之間不斷分割，并且分割天平不斷向農戶的土地承包經營權傾斜。這是35年來農村基本經營制度演進的基本趨勢。 國土資源部法律中心主任孫英輝表示，此次承包地所有權、承包權、經營權“三權分離”正式提上農村土地制度和產權法治建設層面，將再次推動農村生產力的大釋放。依法推動承包權主體同經營權主體分離，是保障農民權益的當務之急。 值得注意的是，一號文件提出，在推進農村土地承包經營權確權登記頒證工作時，可以確權確地，也可以確權確股不確地。 不過，考慮到發展規模經營時，“確權確地”會在一定程度上造成調整難度。“‘確股’意味著不但可以避免以上糾紛，同時將保證農民在集體組織中的土地收益?！敝袊嗣翊髮W國家與發展戰略研究院研究員仝志輝表示?！ 榻鉀Q金融機構擔憂，一號文件還提出，建立配套的抵押資產處置機制，推動修訂相關法律法規。孫英輝認為，當務之急需要修改農村土地承包法、物權法等，應堅持頂層設計、長遠立法與試點結合。 “留地安置”首次出現 十八屆三中全會《決定》提出，建立城鄉統一的建設用地市場。延續《決定》精神，一號文件提出，在符合規劃和用途管制的前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價，加快建立農村集體經營性建設用地產權流轉和增值收益分配制度。 在補償方面，一號文件提出，一方面補償農民被征收的集體土地，對農民的住房、社保、就業培訓給予合理保障，另一方面因地制宜采取留地安置、補償等多種方式，確保被征地農民長期受益。其中，“留地安置”的表述是首次出現在中央文件中?！ 〈饲霸谥醒胝贫ǖ恼鞯胤珊椭笇晕募?，只有貨幣補償和人員安置的原則性條款，并沒有“留地安置”，但地方對此已有先行探索。浙江大學經濟研究所所長曹正漢在其發表的論文中指出，這是地方政府為了化解與農民的利益沖突，在中央政策之外自主發明的一項地方政策?！ ×舻匕仓檬侵傅胤秸鞯貢r，除了給予村民和村集體貨幣補償外，按照征地面積的一定比例，返還給村莊的建設用地，用于安置被征地農民。在留用地上，村集體可以獨立或與開發商合作，從事商業或工業開發，所得收益歸村莊集體所有。 仝志輝表示，應該肯定“留地安置”在保障失地農民就業方面的積極作用，但由于這種方式游走于法律邊緣，目前各地的管理缺乏統一協調，更需要通過中央文件以及相關法律保證其合法性?！ 〗⑥r產品目標價格制度 在農產品價格方面，一號文件要求，繼續堅持市場定價原則，探索推進農產品價格形成機制與政府補貼脫鉤的改革，逐步建立農產品目標價格制度。具體來說，在市場價格過高時補貼低收入消費者，在市場價格低于目標價格時按差價補貼生產者，保證農民收益。 就當前的補貼政策，國務院發展研究中心研究員程國強此前在接受媒體采訪時表示，價格支持政策的效果最差，不但扭曲市場、弱化競爭力，還會造成社會資源和效率的巨大損失?！ 〕虈鴱娬J為，價格補貼可以有兩種方式。一種是，實施目標收益補貼。政府預先確定糧食的目標價格，農民按市場價格隨行就市銷售。當市場價格低于目標價格時，啟動該政策，按兩者之間的差價給予農民補貼。 “這種目標收益補貼既有價格支持的特征，又有直接補貼的性質，是由價格支持向直接補貼轉型過程中普遍使用的政策措施?！背虈鴱姳硎??！ ×硪环N是實施種糧目標收益保險。現階段加快試點糧食產量指數保險、糧食價格指數保險;中長期加快研究種糧目標收益保險，即以種糧收入為保險標的物，通過指數保險的方式保障農民種糧收益，促進糧食生產?！ 稗r業補貼要提高精準性，使補貼真正流向種糧大戶、專業合作社。種糧大戶要容易認定、方便操作，就必須加快農村承包地產權明晰?！秉h國英說，“這樣才能真正從農民中培育專業大戶，使承包土地經營權和農業支持政策惠及種地農民?！? 來自：中國建筑新聞網
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2014年01月2013年300個城市的賣地收入超3萬億元
億元，同比增加57%;商辦類用地7508億元，同比增加57%;工業用地2224.6億元，同比增加6%;其他用地247.9億元，同比減少25%。住宅類用地出讓金占總額的68%，較去年增加3個百分點;商辦類用地出讓金占總額的24%，與去年同期基本持平?！ ?013年土地出讓金排前10位的城市包括上海、北京、杭州、重慶、南京、武漢、天津、佛山、廣州和蘇州。這10個城市的土地出讓金累計為10721.6億元，占300個城市土地出讓金總額的34%?！ ∩虾＠^續居榜單首位，土地出讓金總額達2262.0億元，同比增加128%;北京位居第二，土地出讓金總額為1821.8億元，同比增加181%，是榜單中漲幅最大的城市;廣州和佛山為新上榜城市，土地出讓金總額分別為615.2億元和642.5億元，同比增加150%和48%。 在一線城市中，僅深圳未進入榜單，但其土地出讓金總額較去年增加331%，排名上升10位以上，土地市場情況好于2012年。 來自：中國建筑新聞網
