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2017年09月“燒旺”住房租賃 政府還需“加薪添柴”
很難獲得相應(yīng)的社會(huì)公共服務(wù)、穩(wěn)定居住的權(quán)利以及財(cái)富增值效應(yīng)。因此，租房只是被新畢業(yè)大學(xué)生、年輕公務(wù)員以及各種“漂”們作為在大城市的臨時(shí)落腳點(diǎn)，一旦有條件，他們?nèi)匀粫?huì)選擇買(mǎi)房。近期出臺(tái)的相關(guān)政策，在這些方面都做了相應(yīng)的補(bǔ)足。在公共服務(wù)方面，以廣州為代表的城市提出“租售同權(quán)”，居民憑借租賃合同可以獲得包括子女教育權(quán)在內(nèi)的公共服務(wù)，這也成為很多城市吸引高端人才的重要砝碼；在穩(wěn)定居住方面，無(wú)論是北京、上海等低價(jià)出售租賃住房用地，還是試點(diǎn)集體建設(shè)用地用于租賃住房建設(shè)，目的都是通過(guò)增加租賃住房供給和租賃企業(yè)的規(guī)?；C(jī)構(gòu)化、專業(yè)化，為租戶提供穩(wěn)定的租房來(lái)源。如此種種，能夠在一定程度上減輕房?jī)r(jià)上漲的壓力，降低房地產(chǎn)的財(cái)富增值效應(yīng)。盡管受制于一系列因素，短期內(nèi)租房與買(mǎi)房還難以成為相互替代的選擇。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民“住有所居”目標(biāo)的重要途徑，有利于貫徹中央“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一精神，對(duì)于健全和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，具有非常重要而深遠(yuǎn)的意義。應(yīng)該說(shuō)，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)開(kāi)了一個(gè)好頭。從目前看，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)，還要在以下環(huán)節(jié)“加薪添柴”。一是積極推動(dòng)“租售同權(quán)”政策落地開(kāi)花。住建部人士近日曾表示，將通過(guò)立法，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買(mǎi)房居民享有同等待遇。包括廣州在內(nèi)的城市，也都為租戶享受公共服務(wù)資源“開(kāi)了口子”，但其保證的只是符合條件的租戶子女擁有就讀公辦學(xué)校的資格，而不是就讀名校的資格。在優(yōu)質(zhì)教育資源稀缺的地區(qū)，學(xué)區(qū)房仍然炙手可熱，“租售同權(quán)”落地的難度相對(duì)較大。二是積極引導(dǎo)并穩(wěn)定住房市場(chǎng)預(yù)期。中國(guó)已歷經(jīng)數(shù)輪房地產(chǎn)調(diào)控，但房?jī)r(jià)仍然漲多跌少，基本上保持了單邊上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，從而使居民形成了房?jī)r(jià)上漲的慣性預(yù)期，再加上中國(guó)傳統(tǒng)“居者有其屋”觀念的影響，一旦有條件，居民仍然會(huì)優(yōu)先選擇買(mǎi)房。今后，需要扭轉(zhuǎn)租房只是特定階段權(quán)宜之計(jì)的慣性思維，讓“租售同權(quán)”理念得到市場(chǎng)的充分認(rèn)可。三是大力推動(dòng)地方政府在租賃市場(chǎng)方面有所作為。對(duì)地方政府而言，在房產(chǎn)稅推出前，土地出讓仍然是其財(cái)政收入的重要來(lái)源，未來(lái)如何引導(dǎo)地方政府將土地用于租賃開(kāi)發(fā)，將是一個(gè)事關(guān)全局的重要課題?？傊蚱瓢l(fā)展租賃市場(chǎng)所面臨的桎梏，既是房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的一環(huán)，也需要其他機(jī)制的保障與支持?？梢灶A(yù)期的是，隨著法律政策體系的完備和相關(guān)配套措施的完善，租賃市場(chǎng)的吸引力將會(huì)進(jìn)一步提升，住房的供需矛盾將會(huì)進(jìn)一步緩解。
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2017年08月媒體：政策向租賃市場(chǎng)傾斜 中小開(kāi)發(fā)商被洗牌出局
份有限公司董事會(huì)主席胡葆森透露了自己的解讀和判斷。他認(rèn)為上述局面是規(guī)律使然。早在2005年3月，胡葆森在杭州的一次房地產(chǎn)與金融的論壇上就發(fā)表過(guò)這樣的看法：隨著2004年的“8·31大限”這樣一個(gè)標(biāo)志性的事件發(fā)生之后，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)以資本為推手的一個(gè)洗牌的過(guò)程開(kāi)始了。這個(gè)判斷到現(xiàn)在為止已經(jīng)12年了，這輪洗牌實(shí)際上已經(jīng)接近尾聲。這段過(guò)程跟胡葆森12年前預(yù)見(jiàn)的情況基本上是吻合的：一個(gè)是幾乎一線、二線、甚至三線城市前20大地產(chǎn)商控制了城市60%以上的份額。第二是一線、二線，包括三線城市前20大地產(chǎn)商有一半以上不是本地的。胡葆森表示，這是一個(gè)趨勢(shì)，也是發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)走過(guò)的一條道路，在2010年左右，房地產(chǎn)業(yè)最火爆的時(shí)候，中國(guó)大約號(hào)稱有8萬(wàn)家地產(chǎn)商，今天再看，百?gòu)?qiáng)企業(yè)在全國(guó)的份額已經(jīng)超過(guò)了一半。他預(yù)計(jì)三年之后，2020年前后百?gòu)?qiáng)企業(yè)占比會(huì)達(dá)到70%左右，而且前20大地產(chǎn)商市場(chǎng)占比可能會(huì)接近一半，這就是強(qiáng)者恒強(qiáng)，實(shí)際上是規(guī)律使然，發(fā)達(dá)國(guó)家也是這么走過(guò)來(lái)的。以中國(guó)香港為例，目前前十大地產(chǎn)商控制了香港市場(chǎng)85%以上的份額，在這個(gè)過(guò)程中，中小地產(chǎn)商的轉(zhuǎn)型、出局將是一個(gè)必然。在這個(gè)過(guò)程中，國(guó)家對(duì)于樓市的調(diào)控也一直都沒(méi)有停止過(guò)，現(xiàn)在國(guó)家非常明確提出，房子就是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。但從歷次調(diào)控過(guò)程中能看到房?jī)r(jià)越來(lái)越高，且有聲音認(rèn)為每次調(diào)控的周期是18個(gè)月，18個(gè)月之后房?jī)r(jià)必然會(huì)迎來(lái)報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)。胡葆森認(rèn)為，18個(gè)月周期論未必準(zhǔn)確，但是政府的調(diào)控也是必要的。2011年那一輪的調(diào)控是雙限（限購(gòu)、限貸），現(xiàn)在不僅是雙限，甚至四限、五限，連限售、限價(jià)都已經(jīng)開(kāi)始了。在這種時(shí)候，能感覺(jué)到政府前些年很多時(shí)候是被迫的一種選擇，而現(xiàn)在實(shí)際上是在主動(dòng)調(diào)控，主要還是抑制非正常的、非理性的消費(fèi)。那這次調(diào)控對(duì)市場(chǎng)能產(chǎn)生多大作用？多管齊下的背景下，胡葆森認(rèn)為不光是一個(gè)限購(gòu)限貸限售的問(wèn)題，包括最近出的租售同權(quán)這種政策也是配套政策，都會(huì)從根本上讓這個(gè)市場(chǎng)趨于理性，讓階段性的對(duì)人口凈流入比較多的城市和區(qū)域房?jī)r(jià)上升的幅度趨于理性，不再出現(xiàn)某一年房?jī)r(jià)突然上漲20%、30%這樣的情況。但租售并舉、租售同權(quán)的推進(jìn)，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于買(mǎi)房人（已買(mǎi)和待買(mǎi)）、對(duì)于開(kāi)發(fā)商，必然會(huì)產(chǎn)生較大的影響。對(duì)此，胡葆森表示，實(shí)際上現(xiàn)在租的房子主要是兩個(gè)來(lái)源：一個(gè)是盤(pán)活存量房產(chǎn)，過(guò)去的20多年中國(guó)一共開(kāi)發(fā)了大約200億平方米的商品房，一線、四線城市的空置率是不一樣的，個(gè)人觀察覺(jué)得越是大城市空置率越高，越是小城市空置率越低。也就是說(shuō)三四線城市甚至四五線城市買(mǎi)來(lái)自住的房子比較多，反而在一線和二線城市，過(guò)去十幾年由于房?jī)r(jià)一直上升，有很多人買(mǎi)來(lái)是投資的，這樣一來(lái)一是促使了房?jī)r(jià)大幅度上升，第二也讓空置率不斷上升。他的判斷是，目前一二三線包括四線城市，空置率平均在20%左右，如果這一判斷基本準(zhǔn)確的話，200億平方米中有將近40億平方米的空置。把這40億平方米的存量房產(chǎn)進(jìn)行盤(pán)活，讓它有效地解決進(jìn)城務(wù)工、創(chuàng)業(yè)的人員，包括剛畢業(yè)的大學(xué)生等這種過(guò)渡性的需求，是一個(gè)非常有效的方式。同時(shí)，這些房源來(lái)自于新增的專門(mén)用來(lái)出租的公寓，這種增量也會(huì)在今后的三五年形成一個(gè)規(guī)模，現(xiàn)在有效地解決了資金成本，有效地控制了資本成本的大地產(chǎn)商，也不斷增加自己持有物業(yè)的面積，包括公寓。政策在向租賃市場(chǎng)傾斜，開(kāi)發(fā)商也會(huì)越來(lái)越重視開(kāi)發(fā)租賃市場(chǎng)。在胡葆森看來(lái)，政府就是盤(pán)活存量資產(chǎn)，一方面是減少浪費(fèi)，大量的房子在那兒空著沒(méi)人住，又經(jīng)常講要守住18億畝耕地的紅線，土地供應(yīng)量越來(lái)越少了，在這種情況下盤(pán)活存量資產(chǎn)也是正確的選擇。另一方面，政府在新增的土地供應(yīng)里面，要求開(kāi)發(fā)商加大自持的公寓面積，也是一個(gè)舉措。
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2017年08月長(zhǎng)租公 寓來(lái)了 你還會(huì)買(mǎi)房嗎？
，帶有獨(dú)立衛(wèi)浴，而廚房、洗衣房和健身房則是共用。工作人員介紹說(shuō)，長(zhǎng)租公 寓能夠提供類似酒店的服務(wù)，但價(jià)格要親民很多。該門(mén)店的房間目前幾乎住滿，租客多為互聯(lián)網(wǎng)、傳媒行業(yè)的年輕人，租金每月2500元至3600元不等。長(zhǎng)租公 寓分為兩種：集中式長(zhǎng)租公 寓的房源以酒 店 式 公 寓、快捷酒店和工業(yè)改造房為主，一般整套出租，如魔方公 寓、萬(wàn)科泊寓等;分散式長(zhǎng)租公 寓多為租賃企業(yè)從個(gè)人業(yè)主處獲取房源，一般按間出租，這類以鏈家自如為代表。 深圳市福田區(qū)越海家園小區(qū)的租客吳晶晶，兩年前通過(guò)鏈家自如租房。目前她租住的房間8平方米，月租加服務(wù)費(fèi)2400多元，與另外三名室友共用廚房、衛(wèi)生間。吳晶晶告訴記者，住進(jìn)長(zhǎng)租公 寓后，“最滿意的就是省心”。她介紹，每扇房門(mén)都裝有密碼鎖以保證私密性和安全性，平時(shí)還有專門(mén)的管家與租客進(jìn)行聯(lián)絡(luò)，水、電、燃?xì)赓M(fèi)都可以在手機(jī)客戶端上交，每?jī)芍苓€會(huì)有保潔人員上門(mén)打掃衛(wèi)生?！耙郧白夥砍霈F(xiàn)問(wèn)題，房東和中介都不管?，F(xiàn)在找值班店員解決問(wèn)題，能省去不少麻煩?！弊庾≡谌f(wàn)科泊寓深圳鹽田店的鄧曄表示，住長(zhǎng)租公 寓還不用擔(dān)心房東隨意漲租或是提前收回房屋，心里踏實(shí)了很多。站上風(fēng)口蓬勃發(fā)展由于站在新的風(fēng)口，長(zhǎng)租公 寓吸引著社會(huì)資本加速布局。據(jù)了解，魔方公 寓在國(guó)內(nèi)15個(gè)大中型城市布局，房屋數(shù)量約3萬(wàn)間。世聯(lián)紅璞進(jìn)入國(guó)內(nèi)25個(gè)城市，運(yùn)營(yíng)數(shù)量接近3萬(wàn)間。萬(wàn)科開(kāi)辦長(zhǎng)租公 寓1.2萬(wàn)—1.8萬(wàn)間，計(jì)劃今年達(dá)到10萬(wàn)間。成立于2011年的鏈家自如，在北京、上海、深圳等5個(gè)城市布局，今年8月已迎來(lái)100萬(wàn)人次租客。“長(zhǎng)租公 寓不僅管理到位、使用方便，顏值還高?！鄙钲谧匀缬鸭屹Y產(chǎn)管理有限公司總經(jīng)理郭偉說(shuō)，相比傳統(tǒng)的租房模式，長(zhǎng)租公 寓從找房到后續(xù)入住，為年輕人提供了舒適的租房體驗(yàn)，解決了很多“痛點(diǎn)”。郭偉表示，目前長(zhǎng)租公 寓數(shù)量在全國(guó)租賃市場(chǎng)的占比為2%-3%，而發(fā)達(dá)國(guó)家這一占比為20%-30%，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公 寓還有巨大發(fā)展空間。記者發(fā)現(xiàn)，七八月正值大學(xué)生求職期，一些長(zhǎng)租公 寓供不應(yīng)求，泊寓、魔方公 寓在深圳的一些門(mén)店房間幾乎住滿。深圳一長(zhǎng)租公 寓租客萬(wàn)女士告訴記者，由于自己租的房間性價(jià)比高，線上簽約的時(shí)候有五六名租客一起“搶房”，幸虧她的網(wǎng)速快。作為新生事物，長(zhǎng)租公 寓蓬勃發(fā)展的背后也有問(wèn)題。深圳長(zhǎng)租公 寓租賃平臺(tái)“合屋”的負(fù)責(zé)人告訴記者，一些城中村的長(zhǎng)租公 寓會(huì)出現(xiàn)基本的安全、管理、施工質(zhì)量等問(wèn)題，打著公 寓招牌卻是農(nóng)民房的案例也大量存在。萬(wàn)科深圳泊寓表示，目前租賃市場(chǎng)缺乏統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，管理機(jī)構(gòu)也較為分散，管理職責(zé)及標(biāo)準(zhǔn)尚不明確，需要加快住房租賃行業(yè)立法，明確管理部門(mén)的職責(zé)。長(zhǎng)租能夠代替買(mǎi)房嗎？有專家認(rèn)為，相較于傳統(tǒng)的租房模式，長(zhǎng)租公 寓解決了一部分年輕人的安居問(wèn)題，有助于減輕他們的焦慮情緒，從而緩解樓市的壓力。世聯(lián)行集團(tuán)副總裁甘偉表示，隨著“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策未來(lái)逐步落實(shí)，租房家庭或?qū)⒃诮逃裙卜?wù)資源配套方面與買(mǎi)房居民享有同等待遇，未來(lái)租房將會(huì)成為一種重要方式，房客由目前的被動(dòng)式租房變?yōu)橹鲃?dòng)式租房。“如果租房能享受同等配套待遇，我是一定不會(huì)買(mǎi)房的，因?yàn)橘I(mǎi)房的錢(qián)，能干太多其他有意思的事情了。而且租房靈活性更大，比買(mǎi)房居住更方便?！眳蔷Ьдf(shuō)。也有人認(rèn)為，要緩解樓市壓力，需要破解住房租賃深層次難題，既要促進(jìn)、規(guī)范租賃行業(yè)的發(fā)展，加強(qiáng)監(jiān)管，還要完善城市制度的設(shè)計(jì)。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示，長(zhǎng)租房如何解決住戶子女的教育也是重要問(wèn)題，如果長(zhǎng)租不能解決小孩上學(xué)，那吸引力就會(huì)大打折扣。這些都需要進(jìn)行“制度性”的探索和破解，否則租售并舉解決居住問(wèn)題就會(huì)成為空話。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從中國(guó)傳統(tǒng)觀念來(lái)看，很多人不愿意一輩子租房住，要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)租代替買(mǎi)房還要有一個(gè)過(guò)程。這既需要觀念的改變，更需要配套制度的及時(shí)跟上。
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2017年08月京版共有產(chǎn)權(quán)房出爐 “房住不炒”再下一城
石激起千層浪。背景事實(shí)上，新出臺(tái)的京版共有產(chǎn)權(quán)房，或?qū)⒆鳛槲磥?lái)全國(guó)推出的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要樣板。1998年房改之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)也在不斷嘗試市場(chǎng)加保障，雙軌并行，兩條腿走路。但是市場(chǎng)這條腿過(guò)度發(fā)達(dá)，地方政府對(duì)于土地財(cái)政愈發(fā)依賴，難免陷入炒作的怪圈。大量興建的保障性住房，如經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等，確實(shí)也階段性起到了保障低收入群體的作用。但由于其產(chǎn)權(quán)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)“共有共治”，因此反而成為一部分人尋租的工具，甚至把低價(jià)買(mǎi)入的保障房放在市場(chǎng)軌道上進(jìn)行套利，就像改革開(kāi)放初期的“官倒”。而這一次的共有產(chǎn)權(quán)房，“共有共治”成為政策主軸。長(zhǎng)效機(jī)制的含義，不僅局限于市場(chǎng)加保障兩條腿走路，而是指形成購(gòu)租并舉、梯度消費(fèi)，同時(shí)也對(duì)房產(chǎn)金融屬性加以適當(dāng)限制的狀態(tài)。緣起“共有產(chǎn)權(quán)房”的概念最早源于20世紀(jì)80年代的英國(guó)，至今仍在執(zhí)行建設(shè)當(dāng)中。國(guó)內(nèi)的起點(diǎn)是在2007年，當(dāng)時(shí)江蘇淮安首次試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房，3年后的2010年，上海亦推出試點(diǎn)。2013年底時(shí)，北京推出了自住型商品房，帶有一部分“共有產(chǎn)權(quán)”的屬性，但是并沒(méi)有在名稱和實(shí)操中明確。2014年，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個(gè)城市明確被列為全國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。需要注意的是，京版的共有產(chǎn)權(quán)房和此前淮安、上海的試點(diǎn)都不一樣，并不是嚴(yán)格意義上的“保障性住房”。京版的共有產(chǎn)權(quán)模式是從“商品房”的本源迭代而來(lái)，其源于自住型商品房，而自住型商品房也是廣義的商品房，此前北京的自住型商品房納入到統(tǒng)計(jì)局和住建委“商品房”的價(jià)格體系中。政府和個(gè)人共同持有“商品房”的份額，更像是在對(duì)市場(chǎng)化這部分予以調(diào)整和修正。截至目前，上海的共有產(chǎn)權(quán)房累計(jì)簽約近9萬(wàn)戶。仔細(xì)觀察便可知道，京、滬兩版共有產(chǎn)權(quán)房的本源是不一樣的。上海共有產(chǎn)權(quán)房脫胎于“經(jīng)濟(jì)適用房”的邏輯，因此申請(qǐng)人必須是上海本地人，且對(duì)于家庭收入和居住面積等均有嚴(yán)格的限定。經(jīng)適房的土地供應(yīng)方式為劃撥供地，上海共有產(chǎn)權(quán)房沿襲下來(lái)，也是劃撥供地，不需要通過(guò)市場(chǎng)招拍掛。而北京共有產(chǎn)權(quán)房的本源是另類的“商品房”，因此供地方式以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”“綜合招標(biāo)”為主，歸根結(jié)底，還是市場(chǎng)競(jìng)價(jià)方式。同時(shí)，京版并不限制購(gòu)房人的戶籍、收入、現(xiàn)狀居住面積等。迭代京版共有產(chǎn)權(quán)房是在北京的自住型商品房基礎(chǔ)上調(diào)整、優(yōu)化、升級(jí)、規(guī)范而來(lái)，并整合了多種政策性住房類型。多房并軌，一舉宣告了在途的兩限房和經(jīng)濟(jì)適用房（定向安置類除外）全部取消，退出歷史舞臺(tái)。北京的自住型商品房出售時(shí)上交30%增值收益，具備共有的影子，但管控力度較弱。迭代而來(lái)的京版共有產(chǎn)權(quán)房，從實(shí)質(zhì)和形式，全部突出體現(xiàn)按份額共有。在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，代持機(jī)構(gòu)和購(gòu)房人同時(shí)作為“買(mǎi)房人”出場(chǎng)簽字蓋章，三方訂立合約，宣示意味很濃。共有產(chǎn)權(quán)房對(duì)于購(gòu)買(mǎi)資格、轉(zhuǎn)讓限制比自住型商品房更趨嚴(yán)格。申請(qǐng)人須單身且必須年滿30周歲、在北京沒(méi)有任何的房屋買(mǎi)賣記錄，以杜絕“炒房嫌疑”。5年封閉期屆滿之后的份額轉(zhuǎn)讓對(duì)象仍需符合購(gòu)買(mǎi)條件。具有里程碑意義的是，共有產(chǎn)權(quán)房首次提出將不少于30%房源分配給“新北京人”，即符合北京限購(gòu)條件的外地戶籍人士。優(yōu)品本次辦法征集意見(jiàn)的同時(shí)，北京同時(shí)發(fā)布了針對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)導(dǎo)則。這份字?jǐn)?shù)達(dá)3600字的設(shè)計(jì)導(dǎo)則，可謂是定量定標(biāo)、細(xì)致入微，標(biāo)志著共有產(chǎn)權(quán)房要在政府指導(dǎo)下打造成為“建筑優(yōu)品”。首先，所有共有產(chǎn)權(quán)房必須實(shí)行精裝修交付，標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化到了門(mén)窗洞口的尺寸、玄關(guān)柜的配置等。其次，買(mǎi)房也是買(mǎi)一種生活，共有產(chǎn)權(quán)房的小區(qū)要標(biāo)配三館，即咖啡館、圖書(shū)館、健身館。此外，智慧科技也要體現(xiàn)出來(lái)，共有產(chǎn)權(quán)房的小區(qū)要WiFi全覆蓋，并配備人臉識(shí)別系統(tǒng)，試點(diǎn)建造智能化小型公用倉(cāng)庫(kù)等。這的確對(duì)于曾經(jīng)高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商構(gòu)成了壓力。尤其是對(duì)于兩限房、經(jīng)適房，建筑成本可謂最低，如果按設(shè)計(jì)導(dǎo)則嚴(yán)格執(zhí)行，有相應(yīng)配建要求的開(kāi)發(fā)商高價(jià)地王是否會(huì)哭暈在廁所？或許也有轉(zhuǎn)圜余地。如果配建了商品房，開(kāi)發(fā)商或被允許一定范圍內(nèi)適當(dāng)放松行政限價(jià)。如果是全部建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房，辦法的意思是購(gòu)房人和政府產(chǎn)權(quán)共有的“比例靈活、一盤(pán)一議”，實(shí)在不行只能提高購(gòu)房人份額比例，提高銷售價(jià)格。分流從過(guò)去實(shí)行了近4年的自住型商品房來(lái)看，并沒(méi)有對(duì)抑制房?jī)r(jià)產(chǎn)生明顯效果。從2013年推出至今，北京累計(jì)銷售自住型商品房近6萬(wàn)套，年均不到2萬(wàn)套。從供應(yīng)規(guī)模上，還有較大的提升空間。根據(jù)北京于今年一季度發(fā)布的計(jì)劃，2017—2021年預(yù)計(jì)自住型商品房計(jì)劃供地1020公頃，套數(shù)為25萬(wàn)套（年均5萬(wàn)套），這些都將轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房，這個(gè)供應(yīng)量是過(guò)去自住房的2.5倍。北京2016年成交的住宅（新房+二手房）總共是36萬(wàn)套，共有產(chǎn)權(quán)房每年供應(yīng)5萬(wàn)套，占比達(dá)到14%，如果能夠?qū)崿F(xiàn)充分供應(yīng)，平抑房?jī)r(jià)的效果應(yīng)該比此前的自住型商品房要大一些。北京大量的房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力是通過(guò)賣房換得現(xiàn)金的。以小換大，一環(huán)接一環(huán)，構(gòu)成了換房鏈條。低總價(jià)的二手房則是這個(gè)鏈條的出發(fā)端，而共有產(chǎn)權(quán)房動(dòng)搖、分流的，正是這一部分。京版共有產(chǎn)權(quán)房推出之后，購(gòu)房者不用再承擔(dān)高額購(gòu)房成本，有條件的還能在5年后買(mǎi)下政府持有的份額，使得大量的剛性需求從商品房市場(chǎng)分流過(guò)來(lái)。同時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)房中的30%對(duì)外地戶籍人士放開(kāi)。要按自住型商品房的優(yōu)先順位情況，外地戶籍人士（非工作居住證）排位最末，是基本沒(méi)有希望申請(qǐng)到的。共有產(chǎn)權(quán)房首次以文件的形式，明確了這30%的底線分配額度，所以有可能把部分外地戶籍人士從低總價(jià)二手房市場(chǎng)拽回來(lái)。總的來(lái)看，共有產(chǎn)權(quán)房不太可能對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生顛覆性影響，但對(duì)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲或起到一些積極作用。長(zhǎng)效“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的?！边@是長(zhǎng)效機(jī)制的立足點(diǎn)。那么，我們回歸本源，究竟“炒”源自哪里？房地產(chǎn)的炒作，房?jī)r(jià)的非理性上漲，從屬性上來(lái)說(shuō)，稀缺性、流動(dòng)性、土地財(cái)政是幾大根源。找到了根源，長(zhǎng)效機(jī)制便要在這三方面精準(zhǔn)發(fā)力。第一方面，要打破稀缺性。住有所居，并不意味著一定要擁有產(chǎn)權(quán)，購(gòu)租當(dāng)然可以并舉。今年以來(lái)，住建部立法保護(hù)租戶權(quán)益，京、滬大量供應(yīng)租賃住房土地，廣州推行“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，成都已著手組建一批國(guó)有專業(yè)化租賃公司等等，這一系列的信號(hào)表明，住房問(wèn)題，通過(guò)租賃方式也可以得到解決，不必強(qiáng)迫自己都要過(guò)買(mǎi)房這座獨(dú)木橋。規(guī)模巨大的存量住房，完全可以通過(guò)租賃成為市場(chǎng)供應(yīng)的廣闊海洋。第二方面，要限制流動(dòng)性。今年以來(lái)，各二線城市廣泛推出“限售限價(jià)商品房”（即由政府指導(dǎo)價(jià)格，5年或10年內(nèi)不得出售的商品房）。這一次，重磅級(jí)的京版共有產(chǎn)權(quán)房也浮出水面。長(zhǎng)效機(jī)制，構(gòu)建了新的增量產(chǎn)品體系，類型多樣，不盡相同，因而繪出了新的房屋屬性階梯圖，即一個(gè)多元化的住房供給體系。第三方面，要淡化土地財(cái)政。共有產(chǎn)權(quán)房并不意味著是對(duì)土地財(cái)政的終結(jié)，但是還是有一些間接的關(guān)聯(lián)。過(guò)去的自住型商品房在滿5年后轉(zhuǎn)為商品房，需要繳納30%的差價(jià)收益，在購(gòu)房人自持期間，體現(xiàn)不出任何政府的資產(chǎn)屬性。而共有產(chǎn)權(quán)房更類似“股份制合作”，雖然在土地出讓的時(shí)候，大幅壓縮了政府收益的空間，但是在持有期間其份額可以抵押融資，房屋出租政府也要參與分成。土地資產(chǎn)價(jià)值得以間接變現(xiàn)，做大了國(guó)有資產(chǎn)的分母。從某種意義上來(lái)說(shuō)，是土地價(jià)值的“由短變長(zhǎng)”，更具有可持續(xù)性。未來(lái)，京版的共有產(chǎn)權(quán)房模式很有可能作為全國(guó)的重要對(duì)標(biāo)樣板，推廣開(kāi)來(lái)。相比于經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房，只要經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，共有產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該不容易被作為套利的工具，因?yàn)樗^長(zhǎng)時(shí)間被政府“占有股份”，政府對(duì)房屋的掌控力會(huì)大一點(diǎn)。但也因?yàn)檎蔀椤百?gòu)房合伙人”，相關(guān)程序的公開(kāi)、透明、簡(jiǎn)便也更加考驗(yàn)地方政府的執(zhí)行力。同時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)房在5年封閉期屆滿之后，無(wú)論是購(gòu)房人份額的轉(zhuǎn)讓價(jià)格，還是轉(zhuǎn)為商品房的價(jià)格，都需要通過(guò)專業(yè)的機(jī)構(gòu)來(lái)完成評(píng)估。如何保證評(píng)估的公正、公允，也是應(yīng)下功夫的。此外，在土地供應(yīng)端，共有產(chǎn)權(quán)房的大量出現(xiàn)，地方政府的土地出讓收入勢(shì)必降低，會(huì)不會(huì)忍不住又把未獲得的收益轉(zhuǎn)嫁到純商品房土地上。如此一來(lái)，純商品房的地價(jià)再創(chuàng)新高，將背離長(zhǎng)效機(jī)制的初衷，這也是值得觀察的?？梢哉f(shuō)，共有產(chǎn)權(quán)房的推出，確實(shí)為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的“房住不炒”再下一城?；蛟S，長(zhǎng)效機(jī)制的完整出爐，指日可待了。
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2017年07月銀監(jiān)會(huì)：規(guī)范房地產(chǎn)融資 “一對(duì)一”盯防高風(fēng)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)
會(huì)系統(tǒng)（包括銀監(jiān)會(huì)機(jī)關(guān)、地方銀監(jiān)局以及銀監(jiān)分局）開(kāi)出443份行政處罰后，二季度商業(yè)銀行迎來(lái)了更猛烈的“罰單季”，包括四大資產(chǎn)管理公司（AMC）在內(nèi)，共接到約744份行政處罰。從今年3月末銀監(jiān)會(huì)部署開(kāi)展“三違反”（違反金融法律、違反監(jiān)管規(guī)則、違反內(nèi)部規(guī)章)、“三套利”(監(jiān)管套利、空轉(zhuǎn)套利、關(guān)聯(lián)套利)、“四不當(dāng)”(不當(dāng)創(chuàng)新、不當(dāng)交易、不當(dāng)激勵(lì)、不當(dāng)收費(fèi))專項(xiàng)治理工作起，目前已超百日。中國(guó)社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示：“通過(guò)‘三三四’的檢查，使銀行優(yōu)化經(jīng)營(yíng)理念，合理設(shè)定盈利目標(biāo)，調(diào)整盈利預(yù)期，形成和實(shí)體經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期共同協(xié)調(diào)發(fā)展的理念。同時(shí)，要通過(guò)優(yōu)化監(jiān)管政策，有序降低銀行監(jiān)管成本，在降低銀行經(jīng)營(yíng)成本的同時(shí)，也有利于降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本?！彼f(shuō)道。此外，銀監(jiān)會(huì)還將綜合采取多種手段，加大處置和核銷不良貸款的力度，防止新增貸款過(guò)度集中?！耙粚?duì)一”盯防高風(fēng)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，嚴(yán)密防范流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。深刻汲取教訓(xùn)，強(qiáng)化內(nèi)部管理和風(fēng)險(xiǎn)控制，從根本上加強(qiáng)票據(jù)業(yè)務(wù)監(jiān)管。抓緊制定業(yè)務(wù)規(guī)則，落實(shí)穿透原則，切實(shí)規(guī)范交叉金融業(yè)務(wù)。嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，抓緊規(guī)范銀行對(duì)房地產(chǎn)和地方政府的融資行為。深入扎實(shí)整治金融亂象，堅(jiān)決懲處違法違規(guī)行為。充分發(fā)揮處置非法集資部際聯(lián)席會(huì)議作用，會(huì)同有關(guān)方面積極穩(wěn)妥做好非法集資處置工作。
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2017年07月一二線城市樓市三大亂象需引起重視
房者向記者反映，一套新房的裝修款比購(gòu)房款還高，而裝修款不能納入首付，實(shí)際首付達(dá)到六七成，大大加劇了購(gòu)房者的壓力，對(duì)沖了調(diào)控的效力。購(gòu)房者普遍呼吁，國(guó)家應(yīng)加大監(jiān)督力度，掀起一輪整治行動(dòng)。二是行政干預(yù)明顯，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)扭曲。一些地方政府為了所謂的“講政治”，將“環(huán)比不增長(zhǎng)”列為政治性任務(wù)，粗暴干預(yù)市場(chǎng)。譬如，通過(guò)大幅延緩新批預(yù)售面積，造成市場(chǎng)銷售面積減少的假象，有一線城市5月新批預(yù)售面積同環(huán)比均“腰斬”。福州一地產(chǎn)公司的營(yíng)銷總監(jiān)告訴記者，目前政府要求高端、低端項(xiàng)目搭配取得預(yù)售證、搭配備案。作為一種限制措施，限價(jià)令下，開(kāi)發(fā)商和房管部門(mén)將被迫玩數(shù)字游戲。“比如一些高價(jià)樓盤(pán)明明已經(jīng)賣出去了，但房管部門(mén)以有序網(wǎng)簽的理由就是拖著不給網(wǎng)簽。等到一些價(jià)格低的低端項(xiàng)目要網(wǎng)簽時(shí)，將高低項(xiàng)目搭配網(wǎng)簽，整體上的網(wǎng)簽價(jià)格也不會(huì)過(guò)高?！比欠抠J政策一刀切，首套房利率上浮誤傷剛需群體。最近，“北上廣深”等一線城市紛紛上調(diào)首套房房貸利率，此趨勢(shì)已逐步蔓延至二三線城市。監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月份全國(guó)首套房房貸平均利率為4.73%，同比去年5月份則是4.45%。北京、廈門(mén)、福州等地個(gè)別銀行甚至將首套房房貸利率上調(diào)了10%。在廈門(mén)大學(xué)金圓研究院理事長(zhǎng)戴亦一看來(lái)，有關(guān)方面應(yīng)當(dāng)對(duì)“金融機(jī)構(gòu)將首套房房貸利率也一并上調(diào)”的做法進(jìn)行干預(yù)，金融機(jī)構(gòu)不應(yīng)在房貸政策上“一刀切”，應(yīng)區(qū)別對(duì)待各種購(gòu)房者，從而支持購(gòu)買(mǎi)首套房剛需客戶的積極性，防止房?jī)r(jià)“大漲”的同時(shí)，也要防止“大落”。
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2017年07月房地產(chǎn)是“灰犀?！眴?？
摸清情況，區(qū)分輕重緩急和影響程度，突出重點(diǎn)，采取有效措施，妥善加以解決。從王志軍的這個(gè)表態(tài)來(lái)看，房地產(chǎn)只是存在成為“灰犀?！钡娘L(fēng)險(xiǎn)隱患。這個(gè)表態(tài)與某些機(jī)構(gòu)判斷房地產(chǎn)就是“灰犀?！笔怯休^大出入的。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控思路，目前已經(jīng)非常清晰，就是要圍繞“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”做文章。在去年上半年決策層提出防范資產(chǎn)泡沫后，各地陸續(xù)推出以限貸、限購(gòu)、加大土地供應(yīng)為主要手段的調(diào)控政策，到今年第一季度，全國(guó)樓市調(diào)控已成“燎原之勢(shì)”。在各種政策的高壓之下，樓市調(diào)控的效果也開(kāi)始顯現(xiàn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，6月份，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅均比上月有所降低。這表明，在樓市大力去杠桿的作用下，投資投機(jī)性購(gòu)房得到一定遏制。但需要說(shuō)明的是，房地產(chǎn)調(diào)控見(jiàn)效與否并不能完全靠房?jī)r(jià)來(lái)衡量，房地產(chǎn)調(diào)控是一場(chǎng)“馬拉松”式的競(jìng)賽，不會(huì)一蹴而就。因此，近日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議明確，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長(zhǎng)效機(jī)制。房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)該包含方方面面，租賃住房的發(fā)展也應(yīng)是其重要組成部分之一。7月17日，廣州正式公布《加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，明確租購(gòu)?fù)瑱?quán)。此前，上海在全國(guó)范圍內(nèi)首次宣布推出規(guī)定用途為建設(shè)租賃住房的地塊。7月24日，上海首批公開(kāi)出讓的兩塊純租賃住房用地被兩家地方國(guó)企競(jìng)得，兩塊土地均采取“只租不售”模式。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等九部門(mén)近日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，廣州、深圳、南京等12個(gè)城市成為首批試點(diǎn)。專家認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控不但要在需求端發(fā)力，抑制投機(jī)需求，還要在供給側(cè)加強(qiáng)政策調(diào)控，方法之一就是著力發(fā)展租賃住房市場(chǎng)。從以上分析看，需求端、供給側(cè)、財(cái)稅、土地供應(yīng)等政策的陸續(xù)出臺(tái)及加強(qiáng)，已經(jīng)構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的基礎(chǔ)。換句換說(shuō)就是，房地產(chǎn)成為“灰犀?！钡娘L(fēng)險(xiǎn)隱患正在努力排除，且已經(jīng)明顯見(jiàn)效。
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2017年07月中行報(bào)告：下半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體將降溫
分析指出，今年下半年，受較嚴(yán)調(diào)控政策影響，中國(guó)一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)漲幅將繼續(xù)放緩，部分城市房?jī)r(jià)還可能有所下跌。非限購(gòu)地區(qū)中，前期漲幅較低、具有較好經(jīng)濟(jì)社會(huì)基礎(chǔ)的二線城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)上升。而庫(kù)存較高的三、四線城市由于供給充足，房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定。數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)中國(guó)商品房銷售面積和銷售額同比增速逐月降低，5月份增速分別較上年全年下降8.2和16.2個(gè)百分點(diǎn)，其中一線地區(qū)等主要限購(gòu)城市受到的影響更大。從40個(gè)大中城市數(shù)據(jù)看，中國(guó)一線城市商品房銷售面積5月份同比下降25.3%，而上年同期為增長(zhǎng)22.4%。二、三線城市銷售面積分別同比增長(zhǎng)2.6%、10.2%，較上年同期分別下降40.2、22.9個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)報(bào)告也指出，在強(qiáng)調(diào)控、嚴(yán)監(jiān)管、融資趨緊下，中國(guó)房地產(chǎn)**將有所放緩，但大幅降低可能性不大。首先，一線和部分二線城市前期去庫(kù)存加快，未來(lái)隨著土地供應(yīng)的增加，補(bǔ)庫(kù)存需求上升。其次，三、四線城市銷售加快會(huì)逐步帶動(dòng)其**較快增長(zhǎng)，在一定程度上*消一線城市和部分二線城市地產(chǎn)**放緩的影響。第三，今年政府提出確保再開(kāi)工改造600萬(wàn)套的棚改任務(wù)，會(huì)拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)**、基礎(chǔ)設(shè)施配套**。中行建議，未來(lái)為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，政策上需要供需結(jié)合，在抑制投機(jī)**性需求的同時(shí)，注重發(fā)揮土地供應(yīng)、機(jī)制建設(shè)等供給手段的作用。
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2017年07月北京調(diào)控祭出殺手锏：243號(hào)文件督促389地產(chǎn)項(xiàng)目盡快入市
督促“1300萬(wàn)平方米已拿地未開(kāi)工、950萬(wàn)平方米已開(kāi)工未入市”的在途商品住房項(xiàng)目加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度，盡快形成商品住房供應(yīng)。北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)測(cè)算，“拿地未開(kāi)工和開(kāi)工未入市項(xiàng)目房源”初步統(tǒng)計(jì)有20萬(wàn)套左右，是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。京房字專家組認(rèn)為，商品住宅庫(kù)存不只是已經(jīng)辦理了銷售手續(xù)還沒(méi)賣出的房子，還包括拿地未開(kāi)工和開(kāi)工未銷售房源，而且這些房源距離實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)供應(yīng)最近，對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期影響也最大。該政策一方面說(shuō)明了北京商品住宅下一階段的供應(yīng)規(guī)模;另一方面，督促這20萬(wàn)套庫(kù)存轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)際供應(yīng)，能穩(wěn)定和引導(dǎo)市場(chǎng)合理預(yù)期。京投發(fā)展股份有限公司總裁高一軒對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，增加供應(yīng)，防止捂盤(pán)惜售是好事。他認(rèn)為，后續(xù)供應(yīng)及時(shí)跟進(jìn)，調(diào)控政策才能發(fā)揮最大效果。放松預(yù)售條件“243號(hào)文件”明確要求，全力推進(jìn)“拿地未開(kāi)工”和“開(kāi)工未入市”項(xiàng)目盡早開(kāi)工入市。被納入清單項(xiàng)目不乏北京萬(wàn)科、中糧地產(chǎn)、北京招商局、華潤(rùn)置地、北京綠地等知名房企旗下項(xiàng)目。同時(shí)，針對(duì)納入清單項(xiàng)目，北京市住建委還明確了商品住宅項(xiàng)目辦理預(yù)售許可三項(xiàng)規(guī)定。規(guī)定包括：凡列入清單的商品住宅項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得一個(gè)施工許可后，可以對(duì)應(yīng)辦理兩次預(yù)售許可。在申請(qǐng)第二次預(yù)售許可時(shí)，應(yīng)同時(shí)提交情況說(shuō)明;已取得過(guò)一次預(yù)售許可的項(xiàng)目，在2017年年底前可申請(qǐng)辦理第二次預(yù)售許可;未取得過(guò)預(yù)售許可的項(xiàng)目，在2017年年底前取得的預(yù)售許可面積超過(guò)施工許可總面積50%的，在2018年6月30日之前可申請(qǐng)辦理第二次預(yù)售許可。北京市住建委新規(guī)實(shí)質(zhì)上放松了預(yù)售條件。理解這項(xiàng)新規(guī)要結(jié)合預(yù)售證過(guò)往政策。按照住建部頒布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》要求，商品房預(yù)售應(yīng)交付全部土地使用權(quán)出讓金，持有土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，同時(shí)投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投 資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。以外，北京在2013年曾頒布政策，提高大戶型住宅預(yù)售要求。通知規(guī)定，“2013年8月1日后新簽訂土地出讓合同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)商業(yè)、辦公等非住宅樓棟，以及地上規(guī)劃層數(shù)7層(含)以下的，施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂;8層(含)以上的，施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到地上規(guī)劃層數(shù)1/2以上(且不低于7層)。”也就是說(shuō)，商品住房必須取得預(yù)售許可證，才可以對(duì)外銷售。按照規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得一個(gè)施工許可后，只能辦理一次預(yù)售許可。但如果要拿到預(yù)售許可證，除了要具備土地證、規(guī)證等證件外，還要達(dá)到一些其他要求，如投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投 資的25%以上。套均面積大于140平米的大戶型住宅項(xiàng)目，7層以下(含)的，需達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂方可辦理預(yù)售;8層以上(含)的，需完成規(guī)劃層數(shù)的1/2(且不低于7層)后，方可辦理預(yù)售。京房字專家組認(rèn)為，這就導(dǎo)致在一個(gè)施工許可證范圍內(nèi)的樓棟，有些達(dá)到了進(jìn)度要求，有些沒(méi)有達(dá)到。如辦理一個(gè)預(yù)售證，就只能等所有樓棟都達(dá)到要求。加速入市的新規(guī)中，項(xiàng)目取得一個(gè)施工許可證后，就可對(duì)應(yīng)辦理兩次預(yù)售許可，這使得一個(gè)項(xiàng)目中那些已經(jīng)具備條件的樓棟，先領(lǐng)取預(yù)售許可證，先入市銷售，加速形成市場(chǎng)供應(yīng)。直指供給端近年來(lái)，北京市新房市場(chǎng)表現(xiàn)出供給不足、豪宅化等特點(diǎn)。而北京市此次公布的389個(gè)在途清單直接指向供應(yīng)端。上海易居研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2017年5月，北京新建商品住宅成交面積為46萬(wàn)平方米，環(huán)比減少13%，同比減少49%。觀察今年前5月北京新建商品住宅月度成交數(shù)據(jù)，總體位于50萬(wàn)平方米交易規(guī)模以下的水平。而從歷史數(shù)據(jù)看，市場(chǎng)交易活躍的月份，月度交易數(shù)據(jù)基本可維持在75萬(wàn)平方米以上，所以今年前5月交易相對(duì)疲軟。上海易居研究院認(rèn)為，北京5月住宅成交繼續(xù)環(huán)比下跌，充分說(shuō)明在認(rèn)房又認(rèn)貸、商 住房交易管制等政策下，投 資投機(jī)需求得到有效抑制，市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)更多體現(xiàn)了剛需和改善性購(gòu)房需求。除政策因素外，房源相對(duì)不足也是重要原因，后續(xù)從活躍市場(chǎng)交易角度看，積極補(bǔ)庫(kù)存很關(guān)鍵。亞豪市場(chǎng)總監(jiān)郭毅測(cè)算，此前一張施工證只能辦理一次預(yù)售許可，但如果其中低層、高層產(chǎn)品混搭，則要符合2013年頒布的達(dá)到地上規(guī)劃層數(shù)1/2以上、低層達(dá)到封頂階段才可取證的要求。粗略估算，389個(gè)項(xiàng)目中約有2/3應(yīng)在此列。近年來(lái)，北京期房預(yù)售的單次取證套數(shù)逐年減少，新規(guī)放寬了取證預(yù)售的限制，將有利于增加市場(chǎng)供應(yīng)，同時(shí)結(jié)合備案價(jià)格管控，對(duì)北京房?jī)r(jià)將起到穩(wěn)定閥作用。施工進(jìn)度放寬，將房企開(kāi)盤(pán)預(yù)售時(shí)間提前了3-6個(gè)月，盡早入市銷售回籠資金，有助于緩解房企資金鏈壓力。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，北京督促在途商品房的新開(kāi)工和領(lǐng)取預(yù)售證，是希望房企在項(xiàng)目投 資方面不要有拖沓想法，也不允許有捂盤(pán)惜售的做法。此類規(guī)定明確了具體樓盤(pán)項(xiàng)目，帶有很強(qiáng)的鞭策效果，對(duì)于后續(xù)加快項(xiàng)目入市、滿足購(gòu)房需求有積極作用。嚴(yán)躍進(jìn)表示，類似情況更多是督促開(kāi)發(fā)商加快銷售，對(duì)于已經(jīng)取得施工許可證項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，受制于各類因素影響，如資金壓力，樓盤(pán)預(yù)售不可能一步到位，所以會(huì)先補(bǔ)發(fā)樓盤(pán)進(jìn)行第一次預(yù)售，對(duì)于第二次預(yù)售項(xiàng)目則需說(shuō)明情況，以此來(lái)檢查是否存在捂盤(pán)惜售或拖沓施工情況。
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2017年06月上半年北京土地出讓已超去年 供地結(jié)構(gòu)趨復(fù)合化
年北京市明顯加大了土地供應(yīng)。對(duì)此，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，這是平抑北京房?jī)r(jià)的重要舉措之一，與限購(gòu)、限售等調(diào)控措施形成政策配套，“通過(guò)改變供求結(jié)構(gòu)，來(lái)調(diào)整和平穩(wěn)樓市。”另外，上半年北京的土地供應(yīng)中，限價(jià)、自持、配建自住房成為三大關(guān)鍵詞，供地結(jié)構(gòu)的明顯轉(zhuǎn)變，也帶來(lái)對(duì)未來(lái)住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的不同預(yù)期?！吧习肽瓿鲎尩貕K的使用功能更復(fù)合，目標(biāo)指向很明確，向"傳統(tǒng)商品房、租賃和保障房(或自住房)"三位一體的供房結(jié)構(gòu)去轉(zhuǎn)變?！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，“土地轉(zhuǎn)讓方式的轉(zhuǎn)變從去年10月就開(kāi)始了，尤其是限價(jià)+自持模式，一方面調(diào)低對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的價(jià)格預(yù)期，另一方面也加快北京的租賃市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展?！毕掳肽晖恋毓?yīng)或繼續(xù)增加 房企聯(lián)合體將是拿地主力在穩(wěn)定樓市的大背景下，供給端的釋放和優(yōu)化成為促進(jìn)房?jī)r(jià)平穩(wěn)的大招。今年4月7日，北京市政府批準(zhǔn)《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》，公布了未來(lái)五年的供應(yīng)計(jì)劃，住宅用地的供應(yīng)規(guī)模達(dá)6000公頃，以保障150萬(wàn)套住房建設(shè)需求。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，政策層面的決心和發(fā)力將在下半年持續(xù)，而相應(yīng)的土地供應(yīng)也有望繼續(xù)增加。“目前來(lái)看，下半年北京土地市場(chǎng)仍將增加供應(yīng)量，房子的居住屬性也將得到強(qiáng)化?！焙皶煴硎?。拿地房企方面，上半年最顯眼的莫屬中弘弘慶，一連拿下4宗平谷養(yǎng)老用地，總建筑面積達(dá)90559.725平方米。首開(kāi)、中海、保利，通過(guò)聯(lián)合體模式奪得4宗非常搶手的土地。值得注意的是，上半年北京土地市場(chǎng)出現(xiàn)6宗自持地塊，最高自持比例達(dá)70%以上，拿地主體均為房企聯(lián)合體?！白猿謱?duì)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)實(shí)力之要求非常高，資金、資本、資源雄厚的房企聯(lián)合體更能集中優(yōu)勢(shì)讓土地價(jià)值最大化，因而逐漸成為了土地市場(chǎng)的拿地主力。”業(yè)內(nèi)觀察人士表示。
