房企融資凜冬漸近 調(diào)控政策仍將從緊

和分析人士預(yù)計(jì)，接下來(lái)房企融資的銀行和非銀渠道難言放松，尤其是針對(duì)部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的局部過(guò)熱，調(diào)控政策仍將從緊。預(yù)計(jì)房企融資成本提升將很快顯現(xiàn)，房企信用風(fēng)險(xiǎn)分化也將進(jìn)一步加劇。監(jiān)管狠“敲打” 銀行嚴(yán)自查銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)一直都是監(jiān)管部門緊盯的重點(diǎn)。日前，銀保監(jiān)會(huì)辦公廳通報(bào)了《關(guān)于對(duì)部分地方中小銀行機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)檢查情況的通報(bào)》，再次“點(diǎn)名”銀行為“四證”不齊房地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資、向資本金不足的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款等違規(guī)現(xiàn)象。接近監(jiān)管人士對(duì)記者透露，針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)檢查出的違規(guī)現(xiàn)象，監(jiān)管部門很快將披露處罰結(jié)果，處罰料從嚴(yán)、從重。實(shí)際上，今年7月，銀保監(jiān)會(huì)阿拉善監(jiān)管分局就公布了兩張罰單：因向“四證”不全企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，　　中國(guó)銀行兩員工被禁止終身從事銀行業(yè)工作。不少銀行業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，“禁止終身從事銀行業(yè)工作”屬于比較罕見(jiàn)的頂格處罰，在很大程度上說(shuō)明了監(jiān)管部門整治房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域亂象，防止房地產(chǎn)泡沫化、金融化的決心。準(zhǔn)備接待總行檢查組的李陽(yáng)向記者透露：“除了房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)情況、風(fēng)險(xiǎn)情況等，總行這次要求自查的重點(diǎn)是理財(cái)資金、同業(yè)資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域情況，另外是否存在變相為房企土地購(gòu)置費(fèi)提供融資的情況等。一旦被查出問(wèn)題，不僅是罰錢的問(wèn)題，對(duì)于分行的一些新業(yè)務(wù)準(zhǔn)入都可能帶來(lái)影響。”縮名單 提利率房地產(chǎn)貸款一直是銀行信貸的大頭，但新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下調(diào)控政策從嚴(yán)，商業(yè)銀行也不得不調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)、優(yōu)中選優(yōu)。這從前不久披露的2019年銀行中報(bào)就可見(jiàn)一斑：部分國(guó)有大行房地產(chǎn)行業(yè)貸款增速出現(xiàn)回落。工行和農(nóng)行上半年房地產(chǎn)行業(yè)貸款增速較2018年同期下滑了兩個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)于接下來(lái)的房地產(chǎn)貸款，尤其是房企開(kāi)發(fā)貸款，“大戶”建行的態(tài)度也很明確。建行副行長(zhǎng)紀(jì)志宏表示，建行一直嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”的調(diào)控政策導(dǎo)向，審慎推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸業(yè)務(wù)。上半年建行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸增速同比下降，下一步，建行會(huì)繼續(xù)按照調(diào)控政策導(dǎo)向，推動(dòng)貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整，秉持差別化、審慎、擇優(yōu)原則，進(jìn)一步嚴(yán)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸合規(guī)發(fā)展，同時(shí)加強(qiáng)資金用途方面的監(jiān)管。而記者采訪長(zhǎng)三角、珠三角等地區(qū)銀行負(fù)責(zé)人時(shí)也得到類似回應(yīng)，稱房企開(kāi)發(fā)貸長(zhǎng)期受名單制管控，預(yù)計(jì)接下來(lái)名單范圍可能進(jìn)一步縮小，或者上收地方分行開(kāi)發(fā)貸業(yè)務(wù)的部分權(quán)限。除了縮小名單外，不少銀行業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在調(diào)控從嚴(yán)、LPR新機(jī)制落地等因素作用下，房企開(kāi)發(fā)貸的定價(jià)也將快速提升。李陽(yáng)稱，此前該行對(duì)于地方房企或者擴(kuò)張勢(shì)頭較猛的房企，貸款利率在基準(zhǔn)利率上浮50%以上，后續(xù)仍有上調(diào)可能。房企信用風(fēng)險(xiǎn)料再分化除了銀行渠道外，多位銀行人士坦言，目前通過(guò)表外、委貸等為房企融資要求，一是底層資產(chǎn)必須穿透，二是信托公司必須主動(dòng)管理。在監(jiān)管高壓之下，房企融資下半年的銀行渠道、非銀渠道、債券融資等可謂全面收緊，未來(lái)也難言樂(lè)觀。穆迪在其最新發(fā)表的報(bào)告中表示，對(duì)境外發(fā)債和信托貸款融資的更嚴(yán)格監(jiān)管，將對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性造成壓力，并擴(kuò)大開(kāi)發(fā)商之間的信用狀況差異。穆迪助理副總裁楊昱穎預(yù)計(jì)：“流動(dòng)性疲弱、信托貸款敞口大或經(jīng)營(yíng)規(guī)模小的開(kāi)發(fā)商將承壓，而信用實(shí)力和流動(dòng)性更強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商可能會(huì)從實(shí)力較弱的同業(yè)手中獲得更多市場(chǎng)份額。”聯(lián)訊證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李奇霖直言，房企融資的凜冬已至。如果后續(xù)非標(biāo)融資進(jìn)一步收緊，房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)“二八”分化。大型房企的融資也會(huì)出現(xiàn)收緊的情況，要更多選擇其他高成本的融資渠道。對(duì)房企而言，后續(xù)要規(guī)避兩類風(fēng)險(xiǎn)：一是貨幣資金與債務(wù)（尤其是短期債務(wù)）之比較低的風(fēng)險(xiǎn)，如果自有資金規(guī)模小，對(duì)外部融資過(guò)于依賴，信用風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)來(lái)講會(huì)比較大。二是土地存量?jī)?chǔ)備不足，同時(shí)又積極拿地的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)銷售是下行的趨勢(shì)，后續(xù)回款能力可能沒(méi)有那么強(qiáng)，外部融資又偏緊，房企的經(jīng)營(yíng)可能會(huì)比較困難。李奇霖表示，在應(yīng)對(duì)策略上，房企首先應(yīng)注意控制擴(kuò)張速度，提前儲(chǔ)備現(xiàn)金流“過(guò)冬”。在監(jiān)管全方位封堵房地產(chǎn)債務(wù)融資渠道的情況下，行業(yè)分化加大在所難免，未來(lái)可尋找互有優(yōu)勢(shì)且能互相借力的同業(yè)與金融機(jī)構(gòu)合作共同開(kāi)發(fā)，從而在一定程度上緩解融資收緊帶來(lái)的負(fù)面影響。

西安通用航空科技集團(tuán)廣州辦事處領(lǐng)導(dǎo)參觀集團(tuán)華南大區(qū)

正余鎮(zhèn)入黨積極分子赴我集團(tuán)參觀黨建活動(dòng)中心

集團(tuán)組織員工參加義務(wù)獻(xiàn)血活動(dòng)

機(jī)電安裝公司董事長(zhǎng)周玉堂更是親自帶頭參加了捐獻(xiàn)活動(dòng)。他們用實(shí)際行動(dòng)來(lái)履行一個(gè)公民的光榮義務(wù)，表達(dá)著回饋社會(huì)、關(guān)愛(ài)社會(huì)的真摯情感和無(wú)私奉獻(xiàn)的精神。

集團(tuán)召開(kāi)2019年第六次管理工作會(huì)議

，他提出了如下指示：一是提升內(nèi)部管理效能，統(tǒng)籌平衡職權(quán)擔(dān)當(dāng)。進(jìn)一步疏通管理流程，使管理能夠強(qiáng)化責(zé)任心、提高工作效率，加強(qiáng)工作主動(dòng)性；二是合理調(diào)整分配體系，在重新制訂的分配公式中，將以工程回收款和利潤(rùn)為導(dǎo)向，實(shí)行利潤(rùn)最大化的分配方案。三是優(yōu)化員工層級(jí)結(jié)構(gòu)，高度重視年輕人員的培養(yǎng)和提拔，把握住新生力量所帶來(lái)的有形和無(wú)形的資源，贏得發(fā)展的未來(lái)。四是樹(shù)立全員學(xué)習(xí)的理念，要求集團(tuán)公司、各大區(qū)、分公司、項(xiàng)目部放線工以上人員每天進(jìn)行不少于1小時(shí)的學(xué)習(xí)，通過(guò)提升員工業(yè)務(wù)技能、拓展知識(shí)、提升素養(yǎng)，構(gòu)建“學(xué)習(xí)型”團(tuán)隊(duì)，打造“學(xué)習(xí)型”企業(yè)。五是突出人才管理重點(diǎn)，以大區(qū)為主導(dǎo)，合理改進(jìn)分配方案，以集團(tuán)為引領(lǐng)，強(qiáng)化落實(shí)培訓(xùn)工作。有效提升員工整體素質(zhì)，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)的良性發(fā)展。六是加大監(jiān)審力度，審計(jì)及監(jiān)察部門要強(qiáng)化履行職責(zé)，全方面、全公開(kāi)進(jìn)行監(jiān)查審計(jì)。七是深入規(guī)劃現(xiàn)有市場(chǎng)，以長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)為主市場(chǎng)，把津京冀、西南、西北作為補(bǔ)充市場(chǎng)，堅(jiān)持正確的市場(chǎng)布局不動(dòng)搖。八是建立以大區(qū)為主導(dǎo)的管理體系。在集團(tuán)負(fù)責(zé)制定宏觀經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略的同時(shí)，由大區(qū)掌握對(duì)轄區(qū)業(yè)務(wù)和人員任用等工作的主動(dòng)權(quán)。他要求中聯(lián)世紀(jì)建設(shè)集團(tuán)、華一控股集團(tuán)各子公司都要嚴(yán)格執(zhí)行此次會(huì)議精神，才能確保在當(dāng)前嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，順利平穩(wěn)完成年度目標(biāo)，保障公司持續(xù)健康良性發(fā)展。集團(tuán)總裁李義在會(huì)上發(fā)言表示，各項(xiàng)目部要積極重視綜合大檢查所體現(xiàn)出的問(wèn)題，及時(shí)整改；集團(tuán)管理中心要處理好資金管控問(wèn)題，提升戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)能力，有序推動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的平穩(wěn)運(yùn)行；調(diào)整人員結(jié)構(gòu)分布，提拔高素質(zhì)人才，精簡(jiǎn)集團(tuán)人員，進(jìn)而促進(jìn)集團(tuán)整體人力水平的提升。針對(duì)本次綜合大檢查結(jié)果，集團(tuán)產(chǎn)品管理委員會(huì)主任閆立及成本控制管理委員會(huì)主任趙國(guó)江分別在會(huì)議上代表檢查現(xiàn)場(chǎng)組和綜合組作以情況通報(bào)。

集團(tuán)召開(kāi)2019年第六次管理工作會(huì)議

，他提出了如下指示：一是提升內(nèi)部管理效能，統(tǒng)籌平衡職權(quán)擔(dān)當(dāng)。進(jìn)一步疏通管理流程，使管理能夠強(qiáng)化責(zé)任心、提高工作效率，加強(qiáng)工作主動(dòng)性；二是合理調(diào)整分配體系，在重新制訂的分配公式中，將以工程回收款和利潤(rùn)為導(dǎo)向，實(shí)行利潤(rùn)最大化的分配方案。三是優(yōu)化員工層級(jí)結(jié)構(gòu)，高度重視年輕人員的培養(yǎng)和提拔，把握住新生力量所帶來(lái)的有形和無(wú)形的資源，贏得發(fā)展的未來(lái)。四是樹(shù)立全員學(xué)習(xí)的理念，要求集團(tuán)公司、各大區(qū)、分公司、項(xiàng)目部放線工以上人員每天進(jìn)行不少于1小時(shí)的學(xué)習(xí)，通過(guò)提升員工業(yè)務(wù)技能、拓展知識(shí)、提升素養(yǎng)，構(gòu)建“學(xué)習(xí)型”團(tuán)隊(duì)，打造“學(xué)習(xí)型”企業(yè)。五是突出人才管理重點(diǎn)，以大區(qū)為主導(dǎo)，合理改進(jìn)分配方案，以集團(tuán)為引領(lǐng)，強(qiáng)化落實(shí)培訓(xùn)工作。有效提升員工整體素質(zhì)，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)的良性發(fā)展。六是加大監(jiān)審力度，審計(jì)及監(jiān)察部門要強(qiáng)化履行職責(zé)，全方面、全公開(kāi)進(jìn)行監(jiān)查審計(jì)。七是深入規(guī)劃現(xiàn)有市場(chǎng)，以長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)為主市場(chǎng)，把津京冀、西南、西北作為補(bǔ)充市場(chǎng)，堅(jiān)持正確的市場(chǎng)布局不動(dòng)搖。八是建立以大區(qū)為主導(dǎo)的管理體系。在集團(tuán)負(fù)責(zé)制定宏觀經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略的同時(shí)，由大區(qū)掌握對(duì)轄區(qū)業(yè)務(wù)和人員任用等工作的主動(dòng)權(quán)。他要求中聯(lián)世紀(jì)建設(shè)集團(tuán)、華一控股集團(tuán)各子公司都要嚴(yán)格執(zhí)行此次會(huì)議精神，才能確保在當(dāng)前嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，順利平穩(wěn)完成年度目標(biāo)，保障公司持續(xù)健康良性發(fā)展。集團(tuán)總裁李義在會(huì)上發(fā)言表示，各項(xiàng)目部要積極重視綜合大檢查所體現(xiàn)出的問(wèn)題，及時(shí)整改；集團(tuán)管理中心要處理好資金管控問(wèn)題，提升戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)能力，有序推動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的平穩(wěn)運(yùn)行；調(diào)整人員結(jié)構(gòu)分布，提拔高素質(zhì)人才，精簡(jiǎn)集團(tuán)人員，進(jìn)而促進(jìn)集團(tuán)整體人力水平的提升。針對(duì)本次綜合大檢查結(jié)果，集團(tuán)產(chǎn)品管理委員會(huì)主任閆立及成本控制管理委員會(huì)主任趙國(guó)江分別在會(huì)議上代表檢查現(xiàn)場(chǎng)組和綜合組作以情況通報(bào)。

石家莊分公司喜獲一項(xiàng)省級(jí)優(yōu)秀QC嘉獎(jiǎng)

石家莊分公司舉行第三季度技術(shù)、質(zhì)量管理培訓(xùn)

方開(kāi)挖、防水、基礎(chǔ)與主體工程、裝飾裝修工程等方面的質(zhì)量管控措施進(jìn)行了講解。隨后由分公司總工程師李春輝講授了技術(shù)人員應(yīng)具備的測(cè)量技術(shù)專業(yè)知識(shí)、如何編制施工組織設(shè)計(jì)及方案的基本要求、資料與試驗(yàn)管理應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)工作中需注意的有關(guān)事項(xiàng)等。培訓(xùn)最后，分公司董事長(zhǎng)曹建青表示希望通過(guò)本次培訓(xùn)讓大家對(duì)專業(yè)知識(shí)方面有進(jìn)一步的提高，要求大家積極努力學(xué)習(xí)新的技術(shù)規(guī)范、不斷提高自己的管理水平，為今后的工作奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

土地管理法 城市房地產(chǎn)管理法修改通過(guò) 明年起施行

民政府土地利用和土地管理情況進(jìn)行督察。”（二）將第十一條、第十二條、第十三條合并，作為第十二條，修改為：“土地的所有權(quán)和使用權(quán)的登記，依照有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律、行政法規(guī)執(zhí)行。“依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。”（三）將第十四條、第十五條合并，作為第十三條，修改為：“農(nóng)民集體所有和國(guó)家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地，采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式承包，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。家庭承包的耕地的承包期為三十年，草地的承包期為三十年至五十年，林地的承包期為三十年至七十年；耕地承包期屆滿后再延長(zhǎng)三十年，草地、林地承包期屆滿后依法相應(yīng)延長(zhǎng)。“國(guó)家所有依法用于農(nóng)業(yè)的土地可以由單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。“發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)依法訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。承包經(jīng)營(yíng)土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)。”（四）將第十九條改為第十七條，修改為：“土地利用總體規(guī)劃按照下列原則編制：“（一）落實(shí)國(guó)土空間開(kāi)發(fā)保護(hù)要求，嚴(yán)格土地用途管制；“（二）嚴(yán)格保護(hù)永久基本農(nóng)田，嚴(yán)格控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地；“（三）提高土地節(jié)約集約利用水平；“（四）統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)生產(chǎn)、生活、生態(tài)用地，滿足鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施用地合理需求，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展；“（五）保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；“（六）占用耕地與開(kāi)發(fā)復(fù)墾耕地?cái)?shù)量平衡、質(zhì)量相當(dāng)。”（五）增加一條，作為第十八條：“國(guó)家建立國(guó)土空間規(guī)劃體系。編制國(guó)土空間規(guī)劃應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持生態(tài)優(yōu)先，綠色、可持續(xù)發(fā)展，科學(xué)有序統(tǒng)籌安排生態(tài)、農(nóng)業(yè)、城鎮(zhèn)等功能空間，優(yōu)化國(guó)土空間結(jié)構(gòu)和布局，提升國(guó)土空間開(kāi)發(fā)、保護(hù)的質(zhì)量和效率。“經(jīng)依法批準(zhǔn)的國(guó)土空間規(guī)劃是各類開(kāi)發(fā)、保護(hù)、建設(shè)活動(dòng)的基本依據(jù)。已經(jīng)編制國(guó)土空間規(guī)劃的，不再編制土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃。”（六）將第二十四條改為第二十三條，第二款修改為：“土地利用年度計(jì)劃，根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃以及建設(shè)用地和土地利用的實(shí)際狀況編制。土地利用年度計(jì)劃應(yīng)當(dāng)對(duì)本法第六十三條規(guī)定的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地作出合理安排。土地利用年度計(jì)劃的編制審批程序與土地利用總體規(guī)劃的編制審批程序相同，一經(jīng)審批下達(dá)，必須嚴(yán)格執(zhí)行。”（七）將第二十九條改為第二十八條，第二款、第三款修改為：“縣級(jí)以上人民政府統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)和自然資源主管部門依法進(jìn)行土地統(tǒng)計(jì)調(diào)查，定期發(fā)布土地統(tǒng)計(jì)資料。土地所有者或者使用者應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)資料，不得拒報(bào)、遲報(bào)，不得提供不真實(shí)、不完整的資料。“統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)和自然資源主管部門共同發(fā)布的土地面積統(tǒng)計(jì)資料是各級(jí)人民政府編制土地利用總體規(guī)劃的依據(jù)。”（八）將第三十三條改為第三十二條，修改為：“省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，采取措施，確保本行政區(qū)域內(nèi)耕地總量不減少、質(zhì)量不降低。耕地總量減少的，由國(guó)務(wù)院責(zé)令在規(guī)定期限內(nèi)組織開(kāi)墾與所減少耕地的數(shù)量與質(zhì)量相當(dāng)?shù)母兀桓刭|(zhì)量降低的，由國(guó)務(wù)院責(zé)令在規(guī)定期限內(nèi)組織整治。新開(kāi)墾和整治的耕地由國(guó)務(wù)院自然資源主管部門會(huì)同農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門驗(yàn)收。“個(gè)別省、直轄市確因土地后備資源匱乏，新增建設(shè)用地后，新開(kāi)墾耕地的數(shù)量不足以補(bǔ)償所占用耕地的數(shù)量的，必須報(bào)經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)減免本行政區(qū)域內(nèi)開(kāi)墾耕地的數(shù)量，易地開(kāi)墾數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母亍！保ň牛⒌谌臈l第一款、第二款改為第三十三條，修改為：“國(guó)家實(shí)行永久基本農(nóng)田保護(hù)制度。下列耕地應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃劃為永久基本農(nóng)田，實(shí)行嚴(yán)格保護(hù)：“（一）經(jīng)國(guó)務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門或者縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油、糖等重要農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；“（二）有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實(shí)施改造計(jì)劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田和已建成的高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田；“（三）蔬菜生產(chǎn)基地；“（四）農(nóng)業(yè)科研、教學(xué)試驗(yàn)田；“（五）國(guó)務(wù)院規(guī)定應(yīng)當(dāng)劃為永久基本農(nóng)田的其他耕地。“各省、自治區(qū)、直轄市劃定的永久基本農(nóng)田一般應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的百分之八十以上，具體比例由國(guó)務(wù)院根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市耕地實(shí)際情況規(guī)定。”（十）將第三十四條第三款改為第三十四條，修改為：“永久基本農(nóng)田劃定以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進(jìn)行，由縣級(jí)人民政府自然資源主管部門會(huì)同同級(jí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門組織實(shí)施。永久基本農(nóng)田應(yīng)當(dāng)落實(shí)到地塊，納入國(guó)家永久基本農(nóng)田數(shù)據(jù)庫(kù)嚴(yán)格管理。“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)將永久基本農(nóng)田的位置、范圍向社會(huì)公告，并設(shè)立保護(hù)標(biāo)志。”（十一）增加一條，作為第三十五條：“永久基本農(nóng)田經(jīng)依法劃定后，任何單位和個(gè)人不得擅自占用或者改變其用途。國(guó)家能源、交通、水利、軍事設(shè)施等重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目選址確實(shí)難以避讓永久基本農(nóng)田，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者土地征收的，必須經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。“禁止通過(guò)擅自調(diào)整縣級(jí)土地利用總體規(guī)劃、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃等方式規(guī)避永久基本農(nóng)田農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者土地征收的審批。”（十二）將第三十五條改為第三十六條，修改為：“各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，引導(dǎo)因地制宜輪作休耕，改良土壤，提高地力，維護(hù)排灌工程設(shè)施，防止土地荒漠化、鹽漬化、水土流失和土壤污染。”（十三）將第三十七條改為第三十八條，刪去第三款。（十四）刪去第四十三條。（十五）將第四十四條第二款、第三款、第四款修改為：“永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。“在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次按照國(guó)務(wù)院規(guī)定由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)或者其授權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。“在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外，將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院或者國(guó)務(wù)院授權(quán)的省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。”（十六）增加一條，作為第四十五條：“為了公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收農(nóng)民集體所有的土地的，可以依法實(shí)施征收：“（一）軍事和外交需要用地的；“（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利、通信、郵政等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要用地的；“（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、生態(tài)環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社區(qū)綜合服務(wù)、社會(huì)福利、市政公用、優(yōu)撫安置、英烈保護(hù)等公共事業(yè)需要用地的；“（四）由政府組織實(shí)施的扶貧搬遷、保障性安居工程建設(shè)需要用地的；“（五）在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，經(jīng)省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)由縣級(jí)以上地方人民政府組織實(shí)施的成片開(kāi)發(fā)建設(shè)需要用地的；“（六）法律規(guī)定為公共利益需要可以征收農(nóng)民集體所有的土地的其他情形。“前款規(guī)定的建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃；第（四）項(xiàng)、第（五）項(xiàng)規(guī)定的建設(shè)活動(dòng)，還應(yīng)當(dāng)納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃；第（五）項(xiàng)規(guī)定的成片開(kāi)發(fā)并應(yīng)當(dāng)符合國(guó)務(wù)院自然資源主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”（十七）將第四十五條改為第四十六條，刪去第二款中的“并報(bào)國(guó)務(wù)院備案”。（十八）將第四十六條、第四十八條合并，作為第四十七條，修改為：“國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。“縣級(jí)以上地方人民政府?dāng)M申請(qǐng)征收土地的，應(yīng)當(dāng)開(kāi)展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽(tīng)取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人的意見(jiàn)。“多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。“擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯洝？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門測(cè)算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議；個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)征收土地時(shí)如實(shí)說(shuō)明。“相關(guān)前期工作完成后，縣級(jí)以上地方人民政府方可申請(qǐng)征收土地。”（十九）將第四十七條改為第四十八條，修改為：“征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。“征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。“征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過(guò)制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定。制定區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。“征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對(duì)其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。“縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會(huì)保障體系。被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)補(bǔ)貼。被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。”（二十）將第五十五條第二款修改為：“自本法施行之日起，新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)，百分之三十上繳中央財(cái)政，百分之七十留給有關(guān)地方人民政府。具體使用管理辦法由國(guó)務(wù)院財(cái)政部門會(huì)同有關(guān)部門制定，并報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。”（二十一）將第五十八條修改為：“有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府自然資源主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)：“（一）為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建以及其他公共利益需要，確需使用土地的；“（二）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；“（三）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的；“（四）公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。“依照前款第（一）項(xiàng)的規(guī)定收回國(guó)有土地使用權(quán)的，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。”（二十二）將第六十二條第二款、第三款、第四款修改為：“人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級(jí)人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。“農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。“農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。“農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。“國(guó)家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。“國(guó)務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。”（二十三）將第六十三條修改為：“土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用，并應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同，載明土地界址、面積、動(dòng)工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)。“前款規(guī)定的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、出租等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。“通過(guò)出讓等方式取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人簽訂的書(shū)面合同另有約定的除外。“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的出租，集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與、抵押等，參照同類用途的國(guó)有建設(shè)用地執(zhí)行。具體辦法由國(guó)務(wù)院制定。”（二十四）增加一條，作為第六十四條：“集體建設(shè)用地的使用者應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的用途使用土地。”（二十五）將第六十五條改為第六十六條，增加一款，作為第三款：“收回集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)，依照雙方簽訂的書(shū)面合同辦理，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。”（二十六）將第六十六條改為第六十七條，增加一款，作為第二款：“縣級(jí)以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門對(duì)違反農(nóng)村宅基地管理法律、法規(guī)的行為進(jìn)行監(jiān)督檢查的，適用本法關(guān)于自然資源主管部門監(jiān)督檢查的規(guī)定。”（二十七）將第七十條改為第七十一條，修改為：“縣級(jí)以上人民政府自然資源主管部門在監(jiān)督檢查工作中發(fā)現(xiàn)國(guó)家工作人員的違法行為，依法應(yīng)當(dāng)給予處分的，應(yīng)當(dāng)依法予以處理；自己無(wú)權(quán)處理的，應(yīng)當(dāng)依法移送監(jiān)察機(jī)關(guān)或者有關(guān)機(jī)關(guān)處理。”（二十八）將第七十四條改為第七十五條，其中的“土地行政主管部門”修改為“自然資源主管部門、農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門等按照職責(zé)”。（二十九）將第七十七條改為第七十八條，其中的“土地行政主管部門”修改為“農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門”。（三十）將第八十一條改為第八十二條，修改為：“擅自將農(nóng)民集體所有的土地通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或者出租等方式用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，或者違反本法規(guī)定，將集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用的，由縣級(jí)以上人民政府自然資源主管部門責(zé)令限期改正，沒(méi)收違法所得，并處罰款。”（三十一）刪去第八十二條。（三十二）將第八十四條中的“土地行政主管部門”修改為“自然資源主管部門、農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門”。（三十三）將第八十五條修改為：“外商投資企業(yè)使用土地的，適用本法；法律另有規(guī)定的，從其規(guī)定。”（三十四）增加一條，作為第八十六條：“在根據(jù)本法第十八條的規(guī)定編制國(guó)土空間規(guī)劃前，經(jīng)依法批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃繼續(xù)執(zhí)行。”（三十五）將有關(guān)條款中的“土地行政主管部門”修改為“自然資源主管部門”，“基本農(nóng)田”修改為“永久基本農(nóng)田”，“行政處分”修改為“處分”。二、對(duì)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》作出修改將第九條修改為：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓，但法律另有規(guī)定的除外。”三、修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法，依法保障農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地管理制度等改革在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)行，對(duì)促進(jìn)鄉(xiāng)村振興和城鄉(xiāng)融合發(fā)展具有重大意義。國(guó)務(wù)院及其有關(guān)部門和各省、自治區(qū)、直轄市應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，做好法律宣傳，制定、完善配套法規(guī)、規(guī)章，確保法律制度正確、有效實(shí)施。本決定自2020年1月1日起施行。《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》根據(jù)本決定作相應(yīng)修改，重新公布。

樓市迎來(lái)房貸新政：以后每月還的房貸會(huì)增加嗎？

房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。而2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%)；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)(按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%)，與當(dāng)前我國(guó)個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。資料圖：中國(guó)人民銀行。8月20日，全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心首次發(fā)布新的LPR，一年期LPR4.25%，比原來(lái)基準(zhǔn)利率降10個(gè)基點(diǎn)，比以前老的LPR降6個(gè)基點(diǎn)；五年期以上LPR為4.85%。在上述新政實(shí)施前，目前房貸的貸款基準(zhǔn)利率是：一至五年(含五年)期限的為 4.75%，五年以上期限的為 4.90%。由于絕大多數(shù)房貸期限都是五年以上，4.90%成為民眾所熟悉的買房貸款基準(zhǔn)利率。即，如果按貸款期限5年以上計(jì)算，新政實(shí)施后，首套房的利率下限4.85%，相比之前4.90%的基準(zhǔn)利率降低了5個(gè)基點(diǎn)。但是實(shí)際操作中，目前，按照顯性或者隱形規(guī)定，一般首套房貸利率不低于基準(zhǔn)利率的9折，二套房一般不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，由此計(jì)算出來(lái)的數(shù)值分別為4.41%和5.39%。自2016年“9.30”樓市調(diào)控收緊政策后，房貸利率折扣優(yōu)惠基本銷聲匿跡，更多是采取了利率上浮措施。融360大數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計(jì)并監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市房貸市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，2019年7月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.44%，二套房貸款平均利率為5.76%。也就是說(shuō)，目前銀行實(shí)際的房貸利率高于現(xiàn)行的房貸基準(zhǔn)利率(4.9%)，也高于即將實(shí)施的新政的利率下限(首套房利率下限4.85%)。房貸利率未來(lái)會(huì)下降嗎？LPR下降了，新房貸利率下限也比以前基準(zhǔn)利率低，豈不是房貸利率也下降？對(duì)此，日前央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)表示，房貸利率由參考基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR，但最后出來(lái)的貸款利率水平要保持基本穩(wěn)定。此次央行公告也明確，為落實(shí)好“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制，確保定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)有序轉(zhuǎn)換，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定。“根據(jù)央行的規(guī)定，如果LPR利率下調(diào)，首套、二套房貸的最低利率自然也會(huì)隨之下調(diào)。”融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬(wàn)賦解釋，但這僅指最低利率，實(shí)際發(fā)放的利率還會(huì)受調(diào)控政策、銀行信貸資源的影響。交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健表示，一是新機(jī)制下新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率基本不變；二是央行各地分支行會(huì)結(jié)合各地情況，規(guī)定加點(diǎn)下限。因此，新的個(gè)人住房貸款利率得以保持穩(wěn)定，既不下降，也不會(huì)明顯增加利息負(fù)擔(dān)。該舉措避免房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，充分體現(xiàn)了不以刺激房地產(chǎn)為短期刺激手段的意圖。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，新機(jī)制下，房貸利率沒(méi)有變化，存量和增加都基本沒(méi)有變化。目前看大部分城市的房貸利率、放款周期基本平穩(wěn)，有輕微波動(dòng)，但主流是平穩(wěn)。“預(yù)計(jì)執(zhí)行利率短期內(nèi)很難出現(xiàn)顯著的、普遍性下降。”李萬(wàn)賦認(rèn)為，從短期的實(shí)際利率水平來(lái)看，新政僅會(huì)對(duì)極少數(shù)最優(yōu)質(zhì)的客戶產(chǎn)生輕微影響，對(duì)絕大部分購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，影響不大。有一點(diǎn)值得關(guān)注的是，根據(jù)李萬(wàn)賦的計(jì)算，執(zhí)行新政后，二套房貸最低利率將由5.39%上升為5.45%。諸葛找房副總裁苑承建認(rèn)為，未來(lái)一段時(shí)間二套房房貸利率可能會(huì)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售將會(huì)產(chǎn)生一定的抑制作用。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從下半年的情況看，考慮到政策依然從緊，實(shí)際上具體的貸款利率只會(huì)上調(diào)，而不會(huì)下調(diào)。未來(lái)房貸利率或呈現(xiàn)因人而異現(xiàn)象嚴(yán)躍進(jìn)還表示，央行利率改革不能簡(jiǎn)單理解為利率上升或下調(diào)，而應(yīng)該理解為未來(lái)貸款的定價(jià)將更具市場(chǎng)化。根據(jù)央行公告，人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)在國(guó)家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的加點(diǎn)下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。資料圖：售樓員為民眾推薦商品房戶型。在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，未來(lái)房貸的計(jì)算或呈現(xiàn)因人而異、因額度而異、因市場(chǎng)而異的現(xiàn)象。在實(shí)際操作過(guò)程中，一些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，未來(lái)將可以適當(dāng)在央行標(biāo)準(zhǔn)下，進(jìn)行基點(diǎn)的上調(diào)。此類上調(diào)最后也會(huì)影響到具體商業(yè)銀行房貸部門的貸款利率。此外，根據(jù)新政，未來(lái)借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期，重定價(jià)周期最短為1年。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，明確購(gòu)房者可約定利率重定價(jià)周期，其含義是未來(lái)房貸的按揭貸款利率計(jì)算，可以基于購(gòu)房者的需要進(jìn)行微調(diào)，但需要提前約定定價(jià)周期，同時(shí)也需要明確定價(jià)的基準(zhǔn)利率。這一規(guī)定將有助于形成更多樣的貸款利率計(jì)算方式，后續(xù)也將成為銀行房貸工作人員需要積極和購(gòu)房者協(xié)調(diào)的地方。